Gedeelde Waardering Hypotheek (SAM)

Wat is een gedeelde waarderingshypotheek (SAM)?

Een gedeelde appreciatiehypotheek (SAM) is wanneer de lener of koper van een woning een percentage van de waardestijging van de woning deelt met de geldschieter. In ruil voor deze aanvullende vergoeding stemt de kredietgever ermee in een rentetarief in rekening te brengen dat lager is dan de geldende marktrente.

Inzicht in een gedeelde waarderingshypotheek

Een shared appreciation hypotheek (SAM) verschilt van een reguliere hypotheek tijdens de wederverkoop van de woning. Bij een standaardhypotheek betaalt de lener de kredietgever de hoofdsom die over de lening verschuldigd is, plus rente over een bepaald aantal jaren. Wanneer de lener het huis verkoopt, wordt de opbrengst van de verkoop gebruikt om de hypotheek af te lossen als er nog een saldo aan de bank verschuldigd is.

Laten we als voorbeeld zeggen dat een huiseigenaar $ 300.000 heeft gefinancierd, en aan het einde van de hypotheek heeft de lener de lening afbetaald. Laten we aannemen dat de waarde van het huis is gestegen van $ 300.000 naar $ 360.000 of 20%. De lener behoudt de winst van 20% en de opbrengst van de verkoop.

Met een SAM stemt de lener ermee in om een ​​deel van de gewaardeerde waarde van het huis aan de geldschieter te geven wanneer de lener het huis verkoopt, en om de hypotheek af te betalen. Het gewaardeerde bedrag dat aan de bank wordt betaald, wordt de voorwaardelijke rente genoemd, omdat u de geldschieter een belang geeft in de gewaardeerde waarde van het onroerend goed. De voorwaardelijke rente wordt vooraf overeengekomen en is verschuldigd aan de geldschieter bij verkoop van het onroerend goed. De bank biedt meestal een lagere rente op een SAM.

Laten we aan de hand van ons eerdere voorbeeld zeggen dat de lener een hypotheek met gedeelde waardering is aangegaan met de bank, die een voorwaardelijke clausule van 25% heeft. Als u zich herinnert, is de waarde van het huis gestegen van $ 300.000 tot $ 360.000 voor een waardevermeerdering van $ 60.000. Volgens de SAM-richtlijnen zou de huiseigenaar de bank 25% of $ 15.000 van de waardestijging van $ 60.000 betalen.

Variaties op hypotheken met gedeelde waardering

Hypotheken met gedeelde waardering kunnen verschillende contingenten bevatten. Een SAM kan een uitgefaseerde clausule bevatten waardoor deze volledig kan worden afgeschaft of het percentage dat aan de geldverstrekker wordt betaald in de loop van de tijd kan worden verlaagd. De clausule moedigt de eigenaar aan om het onroerend goed niet te verkopen en de hypotheeklening terug te betalen. Met enkele clausules zou het voorwaardelijke belang volledig kunnen verdwijnen, waardoor de huiseigenaar op het moment van verkoop niets verschuldigd is.

Een andere variant van de afbouwclausule kan bepalen dat de lener alleen een percentage van de woningprijsstijging betaalt als de woning in de eerste jaren wordt verkocht. Een typische uitfaseringstermijn zou bepalen dat 25% van de waardevermeerdering aan de kredietgever wordt betaald als de kredietnemer binnen vijf jaar verkoopt.

De ideale situatie voor de lener zou zijn om het huis vijf jaar te houden en als er een waardestijging is, het na het vijfde jaar te verkopen, aangezien de lener de volledige prijsstijging behoudt. Er kunnen echter risico’s zijn voor de lener. Als een lener het huis niet verkoopt en het bezit houdt tot de hypotheek afloopt, moet hij misschien alsnog zijn deel van de gewaardeerde waarde aan de bank betalen – als er geen afbouwclausule is.

Aan de andere kant helpen SAM’s geldschieters om eventuele verloren rente terug te verdienen als een lener het onroerend goed verkoopt voordat hij de hypotheek afbetaalt. Banken verdienen geld aan de rente die in rekening wordt gebracht op een hypotheeklening, en als een koper het huis verkoopt, verliest de bank eventuele toekomstige rentebetalingen. Een hypotheek met gedeelde waardering helpt een deel van het renteverlies op de lening te compenseren als het onroerend goed wordt verkocht.

Gedeelde waardering hypotheken in de praktijk

Hypotheken met gedeelde waardering worden soms gebruikt bij vastgoedinvesteerders en huisvinnen. Flippers zijn die investeerders die een woning kopen en renoveren in de hoop winst te maken. SAM’s voor flippers werken meestal het beste in een stijgende vastgoedmarkt. Dit type woonkrediet kent echter vaak een termijn voor terugbetaling van het saldo. Voor eigendommen die niet voor de deadline zijn verkocht, wordt het resterende saldo meestal tegen de geldende marktrente geherfinancierd.

Een ander gebruik voor een hypotheek met gedeelde waardering is wanneer een hypotheeklening de waarde van het huis overschrijdt, of het is onder water. Een onderwaterhypotheek kan ontstaan ​​als de huizenmarkt na de aankoop van een huis daalde. Mogelijk biedt de bank een leningaanpassing aan om de hypotheekschuld af te stemmen op de lagere marktwaarde van de woning. Als tegenprestatie zou de bank kunnen vragen om de lening aan te passen naar een hypotheek met gedeelde waardevermindering.

Er kunnen echter verschillende belastingproblemen zijn met SAM’s, waardoor kredietverstrekkers mogelijk niet dezelfde fiscale behandeling krijgen voor de gewaardeerde winst als kredietnemers. Daarom is het belangrijk om contact op te nemen met een belastingadviseur of accountant om uit te zoeken of het de moeite waard is om een ​​hypotheek met gedeelde waardering na te streven.