Definitie van bijzondere garantieakkoord
Wat is een bijzondere garantieakkoord?
Een speciale garantieakte is een akte van onroerend goed waarbij de verkoper van het onroerend goed – bekend als de concessieverlener – alleen garant staat voor alles wat zich heeft voorgedaan tijdens hun fysieke eigendom. Met andere woorden, de concessieverlener garandeert niet tegen eventuele gebreken in de duidelijke titel die bestonden voordat ze het eigendom in bezit namen.
Speciale garantiebewijzen worden het meest gebruikt bij transacties in commercieel onroerend goed. Bij eengezinswoningen en andere woningtransacties wordt doorgaans gebruikgemaakt van een algemene garantiedocument. Veel hypotheekverstrekkers dringen aan op het gebruik van de algemene garantieakte.
Speciale garantieakten kennen vele namen in verschillende staten, waaronder convenantakte, schenkingsakte en beperkte garantieakte.
Belangrijkste leerpunten
- Een bijzondere garantieakte is een akte waarin de verkoper van een stuk onroerend goed alleen garant staat voor problemen of bezwaren in de eigendomstitel die zich tijdens zijn eigendom hebben voorgedaan.
- Een speciale garantieakte garandeert twee dingen: De concessieverlener is eigenaar van het onroerend goed en kan het verkopen; en het onroerend goed heeft tijdens zijn eigendom geen lasten opgelopen.
- Een speciale garantieakte is beperkter dan de meer gebruikelijke algemene garantieakte, die de hele geschiedenis van het pand bestrijkt.
Inzicht in garantiebewijzen
Een garantieakte voorziet in de overdracht van eigendom of titel van commercieel of residentieel onroerend goed en wordt geleverd met bepaalde garanties van de verkoper. Deze garanties omvatten dat de eigendomstitel wordt overgedragen vrij van eigendomsaanspraken, uitstaande pandrechten of hypotheken, of andere lasten door andere personen of entiteiten dan de verkoper.
Een speciale garantieakte – ook wel bekend als een beperkte garantieakte – is een variatie op de algemene garantieakte. De algemene garantieakte is het meest gebruikelijke en geprefereerde type instrument dat wordt gebruikt om onroerendgoedtitels in de Verenigde Staten over te dragen.
Zowel de algemene als de speciale garantiebewijzen identificeren:
- De naam van de verkoper – de concessieverlener
- De naam van de koper – de gerechtigde
- De fysieke locatie van het pand
- Het onroerend goed is vrij van andere schulden of lasten dan vermeld in de akte
- De concessieverlener garandeert dat zij de rechtmatige eigenaar van het onroerend goed zijn en een wettelijk recht hebben om de titel over te dragen.
- De concessieverlener garandeert dat het onroerend goed vrij is van alle pandrechten en dat er geen openstaande vorderingen op het onroerend goed zijn van een schuldeiser die het als onderpand gebruikt.
- Er is een garantie dat de titel alle aanspraken van derden op eigendom van het onroerend goed zou weerstaan.
- De concessieverlener zal alles doen wat nodig is om de titel van de gerechtigde op het onroerend goed te herstellen.
Beide akten bieden de koper dezelfde algemene bescherming. Het belangrijkste verschil tussen een speciale garantie en een algemene garantieakte is echter hoe ze omgaan met het tijdsbestek van bescherming dat aan het eigendomsrecht wordt gegeven.
Speciale garantiedocumentatie
Hoewel het gebruik van het woord “speciaal” de koper het idee kan overbrengen dat de akte van hogere kwaliteit is, is de akte van bijzondere garantie minder uitgebreid en biedt deze minder bescherming vanwege het beperkte tijdsbestek dat deze dekt. In residentieel onroerend goed worden vaak speciale garantiebewijzen gebruikt bij executies en de gedwongen verkoop van het onroerend goed om een schuld af te lossen.
Een algemene garantieakte dekt de hele geschiedenis van het pand. Het garandeert dat het onroerend goed vrij is van gebreken of lasten, ongeacht wanneer ze zich hebben voorgedaan of onder wiens eigendom ze vallen. De algemene garantieakte verzekert de koper dat hij volledige eigendomsrechten verkrijgt zonder geldige mogelijke juridische problemen met de titel.
Met een speciale garantieakte dekt de garantie alleen de periode waarin de verkoper eigenaar was van het onroerend goed. Speciale garantiebewijzen bieden geen bescherming tegen eventuele fouten in een vrije en duidelijke titel die mogelijk bestaat vóór het eigendom van de verkoper. De verlener van een speciale garantieakte is dus alleen aansprakelijk voor schulden, problemen of andere lasten van de titel die ze hebben veroorzaakt of die zich hebben voorgedaan tijdens hun eigendom van het onroerend goed. De gerechtigde neemt de verantwoordelijkheid voor eventuele problemen die zich voordoen bij de vorige eigenaren.
Stel je bijvoorbeeld voor dat een huis voor jou twee vorige eigenaren heeft gehad. De eerste eigenaar was een hoarder en al snel raakten het huis en de tuin in verval. De afdeling handhaving van de code van de stad heeft boetes opgelegd aan de eigenaar die aan het onroerend goed vasthielden. De eigenaar liep achter op hun hypotheek en de bank werd afgeschermd door het huis aan de tweede eigenaar te verkopen.
Tot genoegen van de buurt heeft de nieuwe eigenaar het huis gerepareerd en het erf schoongemaakt. Na 10 jaar zetten ze de woning op de markt, en koop je deze middels een speciale garantieverklaring. Enkele jaren later besluit u de woning te verkopen. Omdat de pandrechten voor de handhaving van de code echter op het onroerend goed blijven rusten, kunnen ze uw verkoop bezwaren. Je moet op zijn minst voldoen aan het retentierecht van de stad om de titel vrij te geven.
Titelonderzoeken en titelverzekering
De meeste keren een zoekopdracht op titel zal geen pandrechten of claims te ontdekken om de titel van een woning. Een titelzoekopdracht is een beoordeling van beschikbare openbare registers om het eigendom van onroerend goed te bepalen. Advocaten, titelbedrijven en individuen kunnen titelonderzoeken uitvoeren om het eigendom van onroerend goed te verifiëren. Hoewel deze zoekopdrachten uitgebreid zijn, bestaat altijd de mogelijkheid dat er iets wordt gemist.
Om deze reden, de meeste kopers-ongeacht het type van de garantie daad gebruiken-ook zij aankoop titel verzekering bij het kopen van een woning. Titelverzekering is een schadeverzekeringspolis die een koper beschermt tegen financiële claims tegen de titel van een eigendom dat ze bezitten.
Voordelen
-
Speciale garanties maken de eigendomsoverdracht tussen verkoper en koper mogelijk.
-
De aankoop van een eigendomsverzekering kan het risico van eerdere aanspraken op de bijzondere garantieakte verkleinen.