Belastingakte
Wat is een belastingakte?
De term “belastingakte” verwijst naar een juridisch document dat het eigendom van een onroerend goed aan een overheidsinstantie toekent wanneer de eigenaar de bijbehorende onroerendgoedbelasting niet betaalt. Een belastingakte geeft de overheidsinstantie de bevoegdheid om het onroerend goed te verkopen om de achterstallige belastingen te innen. Eenmaal verkocht, wordt het onroerend goed overgedragen aan de koper. Deze transacties worden “verkoop via belastingakte” genoemd en worden meestal op veilingen gehouden.1
Belangrijkste leerpunten
- Een belastingakte verleent eigendom van een onroerend goed aan een overheidsinstantie wanneer de eigenaar de bijbehorende onroerendgoedbelasting niet betaalt.
- Belastingakten worden op een veiling verkocht aan de hoogste bieder voor een minimumbod van de uitstaande belastingen plus rente en de kosten die aan de verkoop zijn verbonden.
- Succesvolle bieders hebben een minimale hoeveelheid tijd om voor de aankoop te betalen – meestal 48 tot 72 uur.
- Eigenaren van onroerend goed kunnen een claim indienen om elk bedrag dat aan de gemeente is betaald boven de onroerendgoedbelasting plus rente te ontvangen.
Een belastingakte begrijpen
Een onroerendgoedbelasting is elke belasting die over een stuk onroerend goed wordt betaald. Belastingen worden betaald door de eigenaren van onroerend goed – particulieren of bedrijven – en worden beoordeeld door de gemeentelijke overheid waarin het onroerend goed zich bevindt. De geïnde belastingen worden gebruikt om verschillende gemeentelijke programma’s te financieren, zoals water- en rioolverbeteringen, wetshandhaving en brandweer, onderwijs, wegen- en snelwegaanleg, ambtenaren en andere diensten.
De tarieven voor onroerendgoedbelasting verschillen per rechtsgebied. Wanneer onroerendgoedbelasting onbetaald blijft, kan de belastingdienst de akte of titel van het onroerend goed – en dus het onroerend goed – verkopen om de uitstaande belastingen terug te vorderen.
De belastingdienst – meestal een provinciale overheid – moet een reeks juridische stappen doorlopen om een belastingakte te verkrijgen. Deze omvatten het op de hoogte stellen van de eigenaar van het onroerend goed, het aanvragen van de belastingakte, het plaatsen van een bericht bij het onroerend goed en het plaatsen van een openbare aankondiging van verkoop. De exacte stappen die moeten worden genomen, variëren over het algemeen in overeenstemming met de lokale en gemeentelijke wetten.
Wat is een verkoop via een belastingakte?
Bij een verkoop via een belastingakte wordt het onroerend goed zelf verkocht. De verkoop vindt plaats via een veiling, met een minimumbod van het verschuldigde bedrag aan achterstallige belastingen plus rente, evenals de kosten in verband met de verkoop van het onroerend goed. De hoogste bieder wint het onroerend goed. De belastingakte draagt het eigendom wettelijk over aan de koper op één voorwaarde: de nieuwe eigenaar moet het volledige verschuldigde bedrag binnen 48 tot 72 uur betalen, anders wordt de verkoop geannuleerd.
Elk door de winnende bieder geboden bedrag dat het minimumbod overschrijdt, kan al dan niet worden overgemaakt aan de achterstallige eigenaar. Dit hangt af van de jurisdictie. De oorspronkelijke eigenaar kan dit teveel betaalde bedrag verbeuren als hij het niet binnen een bepaalde periode claimt. In Californië moeten claims bijvoorbeeld binnen één jaar worden ingediend, terwijl de deadline in Texas twee jaar is.3 In Georgië kunnen fondsen worden opgeëist tot vijf jaar na de verkoop van een belastingakte, waarna een gerechtelijk bevel nodig is om overtollige fondsen terug te krijgen.
Sommige staten hebben een aflossingsperiode waarin de oorspronkelijke eigenaar zijn belastingschuld kan terugbetalen en zijn vroegere eigendom kan terugkrijgen.
Speciale overwegingen
Terwijl sommige staten de titel aan de winnende bieder verkopen op de dag van de veiling van de belastingakte, zullen andere een aflossingsperiode toestaan waarin de oorspronkelijke eigenaar de mogelijkheid heeft om zijn belastingschuld terug te betalen en het onroerend goed in te lossen. Als de eigenaar ervoor kiest om zijn schuldverplichtingen binnen deze periode te betalen, moet hij de winnende bieder het op de veiling geboden bedrag plus rente betalen, wat behoorlijk hoog kan zijn.
Als de aflossingsperiode echter verstrijkt en de eigenaar zijn eigendomsakte nog steeds niet terugvordert, heeft de hoogste bieder eenkans om het onroerend goed uit te sluiten. De aflossingsperiode in Idaho is bijvoorbeeld 14 maanden, terwijl eigenaren in Iowa een jaar en negen maanden hebben om hun eigendom af te lossen.6
Belastingakte versus belastingrecht
Belastingrechten zijn vergelijkbaar met belastingakten, maar er zijn enkele subtiele verschillen. Terwijl belastingakten het eigendom van het onroerend goed zelf overdragen aan een nieuwe partij, zijn belastingaanspraken een wettelijke vordering op het onroerend goed wanneer de belastingen niet worden betaald. Belastingrechten zijn een relatief goedkope investering voor investeerders met een gegarandeerd rendement. Pandrechten kunnen ergens tussen een paar honderd en een paar duizend dollar kosten en betalen een enkelvoudige rente die op maandbasis wordt opgebouwd.
Hier is hoe het proces werkt. Een overheidsinstantie plaatst een pandrecht op een onroerend goed als de eigenaar zijn onroerendgoedbelasting niet betaalt. Deze pandrechten, die eigenaren ervan weerhouden iets met het onroerend goed te doen, inclusief herfinanciering of verkoop ervan, worden op een veiling verkocht in plaats van het onroerend goed zelf. Geïnteresseerde partijen kunnen in deze fiscale pandrechten investeren door erop te bieden. Het rendement is gebaseerd op een maximaal door de gemeente toegestaan rentepercentage.
Wanneer een eigenaar van een onroerend goed in gebreke blijft met zijn onroerend goed, stuurt de gemeente hem een bericht waarin hij wordt geïnformeerd over het aanstaande belastingrecht. Als de eigenaar de belastingen niet up-to-date brengt, wordt het belastingrecht ter veiling aangeboden. Het retentierecht wordt overgedragen aan de hoogste bieder, die het openstaande belastingbedrag aan de gemeente betaalt. Om het pandrecht te verwijderen, moet de eigenaar van het pand de nieuwe eigenaar van het pandrecht het openstaande bedrag plus rente betalen.
Voorbeeld van een verkoop via belastingakte
Laten we aannemen dat de waarde van een onroerend goed in een verkoop van een belastingakte wordt geschat op $ 100.000 en $ 5.700 aan achterstallige belastingen. Het hoogste bod op het onroerend goed is $ 49.000. De provincie zal $ 5.700 innen van het biedingsbedrag om de verschuldigde onroerendgoedbelasting te dekken, en het restant zal worden betaald aan de oorspronkelijke eigenaar, dat wil zeggen $ 49.000 – $ 5.700 = $ 43.300. De overheid is immers alleen geïnteresseerd in het terugvorderen van de hem verschuldigde belastingen. De bieder krijgt de titel van het huis en een vermogenswinst van $ 100.000 – $ 49.000 = $ 51.000.