Wat zijn voorbeelden van typische verbeteringen op het gebied van erfpacht?
Verbeteringen aan huurders of huurders
Verbeteringen in erfpacht worden ook wel huurdersverbeteringen of uitbouwen genoemd. Het zijn aanpassingen die door de vastgoedeigenaar of de erfpachter zijn aangebracht om de ruimte voor de huurder nuttiger of aantrekkelijker te maken.
Verbeteringen in erfpacht zijn een gangbare praktijk in commerciële vastgoedruimten. In deze bedrijfspanden willen de gebouweigenaren zo lang mogelijk huurders aantrekken en behouden. Deze verbeteringen kunnen ook worden aangebracht als onderdeel van een nieuwe lease-onderhandeling.
Wat is wel en niet een verbetering?
Verbeteringen in erfpacht worden doorgaans door de eigenaar aangebracht. Binnenruimten worden aangepast aan de bedrijfsbehoeften van de huurder, bijvoorbeeld wijzigingen aan plafonds, vloeren en binnenmuren.
Veranderingen aan de buitenkant van een gebouw of aanpassingen die andere huurders in het gebouw ten goede komen, worden niet beschouwd als verbeteringen op het gebied van erfpacht. Voorbeelden van niet-erfpachtverbeteringen zijn liftupgrades, dakconstructies en bestrating van looppaden.
Verbeteringen in erfpacht zijn ontworpen om te voldoen aan de operationele behoeften en voorkeuren van de huurder.
Een bedrijf met een callcenter heeft mogelijk kleine hokjes en telefoons nodig. Een dokterspraktijk heeft misschien een reeks spreekkamers nodig met meer open ruimtes voor verpleegkundigen en beheerders.
De detailhandel is vol met verbeteringen aan de erfpacht, omdat elke huurder een specifieke lay-out en ontwerp vereist. Typische verbeteringen op het gebied van erfpacht in de detailhandel zijn onder meer het opdelen van een grote, open ruimte in kleinere, meer gestructureerde gebieden. Bouw van kleedkamers, installatie van winkelrekken en balies, vloervervanging, gespecialiseerde verlichting en technologiesystemen.
Verhuurders bieden vaak betaling of korting op de huur, zodat huurders zelf de nodige verbeteringen aan de commerciële erfpacht kunnen aanbrengen.
Betalen voor wijzigingen
Er zijn vier belangrijke manieren waarop een verhuurder zal betalen voor verbeteringen in commerciële erfpacht: vergoedingen voor verbetering van huurders, huurkortingen, standaardtoeslag voor gebouwen en kant-en-klare projecten.
Verbetertoeslag huurder (TIA)
Met een huurdersverbeteringstoelage (TIA) geeft de verhuurder de huurder een bepaald bedrag om de verbeteringen te dekken en houdt de huurder toezicht op de werkzaamheden. Het ontvangen bedrag varieert op basis van verschillende factoren en op basis van vierkante meters. Bijvoorbeeld $ 10 tot $ 20 per vierkante voet.
Snel feit
Sinds de Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) van 2018 worden gebouwverbeteringen, verbeteringen aan erfpacht, gekwalificeerd restaurantbezit en gekwalificeerde winkelverbeteringen nu voor belastingdoeleinden behandeld als gekwalificeerde verbeteringseigendom (QIP).
Huurkortingen
In sommige gevallen biedt een verhuurder gratis huur of een korting op de huur voor een bepaald aantal maanden. De huurder gebruikt de besparingen om verbeteringen te betalen en houdt toezicht op het werk. Een huurder kan bijvoorbeeld vier maanden gratis huur ontvangen in de loop van een vierjarige huurovereenkomst.
Standaardtoeslag bouwen
Deze toelage wordt ook wel een “uitbouw” -toeslag genoemd. De verhuurder kan tegen een bepaalde prijs een verbeterpakket aanbieden dat is samengesteld uit soorten vloeren en armaturen en toebehoren. De huurder selecteert items uit het pakket, maar moet betalen voor verbeteringen die niet in het pakket zijn opgenomen. In dit geval houdt de verhuurder toezicht op de verbeteringswerkzaamheden.
Turnkey-projecten
Bij turnkey projecten dient de huurder een verbeterplan met kostenramingen in. De verhuurder betaalt en houdt toezicht op al het werk.
Fiscale behandeling van verbeteringen op het gebied van erfpacht
Verbeteringen in erfpachtrechten worden beschouwd als kapitaal en worden afgeschreven over de duur van de leaseovereenkomst. Oorspronkelijk werden verbeteringen aan gebouwen, verbeteringen aan erfpacht, gekwalificeerd restaurantbezit en gekwalificeerde winkelverbetering allemaal anders behandeld.
Nu, sinds deTax Cuts and Jobs Act (TCJA) van 2018, zijn ze samengevoegd en staan ze bekend als gekwalificeerde verbeteringseigenschappen (QIP). Met name de 15-jarige afschrijvingsbonus is niet langer in de nieuwe belastingwetgeving en de afschrijving vindt plaats over 20 of meer jaar.
Belangrijkste leerpunten
- Verbeteringen in erfpacht worden ook wel huurderverbeteringen of buildouts genoemd.
- De eigenaar van het onroerend goed brengt doorgaans wijzigingen aan in een commerciële vastgoedruimte om aan de behoeften van de huurder te voldoen.
- Er worden erfpachtverbeteringen aangebracht in de binnenruimte, zoals de plafonds, wanden en vloeren.
- Aanpassingen aan de buitenkant van een gebouw worden niet beschouwd als verbeteringen op het gebied van erfpacht.