Wrap-around lening
Wat is een wrap-around lening?
Een wrap-around lening is een soort hypotheeklening die kan worden gebruikt bij deals voor eigenaarsfinanciering. Bij dit type lening is de hypotheek van de verkoper op de woning betrokken en wordt er een extra bijwaarde aan toegevoegd om tot de totale koopsom te komen die in de loop van de tijd aan de verkoper moet worden betaald.
Belangrijkste leerpunten
- Een wrap-around lening is een vorm van eigenaarsfinanciering waarbij de verkoper van een onroerend goed een uitstaande eerste hypotheek heeft die vervolgens gedeeltelijk wordt terugbetaald door de nieuwe koper.
- In plaats van een conventionele bankhypotheek aan te vragen, tekent de koper een hypotheek bij de verkoper en wordt de nieuwe lening niet gebruikt om de bestaande lening van de verkoper af te betalen.
- Wrap-around leningen kunnen riskant zijn vanwege het feit dat de verkoper-financier het volledige wanbetalingsrisico op zich neemt dat aan beide leningen is verbonden.
Inzicht in wrap-around leningen
De vorm van financiering waarop een wrap-around lening vertrouwt, wordt vaak gebruikt in door de verkoper gefinancierde deals. Een wrap-around lening heeft dezelfde kenmerken als een door de verkoper gefinancierde lening, maar houdt rekening met de huidige hypotheek van een verkoper in de financieringsvoorwaarden.
Verkopersfinanciering is een vorm van financiering waarmee de koper een hoofdsom rechtstreeks aan de verkoper kan betalen. Financieringsovereenkomsten van verkopers brengen hoge risico’s met zich mee voor de verkoper en vereisen gewoonlijk meer dan gemiddelde aanbetalingen. Bij een door de verkoper gefinancierde deal is de overeenkomst gebaseerd op een promesse waarin de voorwaarden van de financiering worden beschreven. Bovendien vereist een door de verkoper gefinancierde deal niet dat de hoofdsom vooraf wordt uitgewisseld, en de koper betaalt rechtstreeks aan de verkoper afbetalingen, inclusief hoofdsom en rente.
Wrap-around leningen kunnen riskant zijn voor verkopers, aangezien zij het volledige risico van wanbetaling op de lening op zich nemen. Verkopers moeten er ook zeker van zijn dat hun bestaande hypotheek geen vervreemdingsclausule bevat, die vereist dat ze de hypotheekverstrekkende instelling volledig terugbetalen als het eigendom van het onderpand wordt overgedragen of als het onderpand wordt verkocht. Vervreemdingsclausules zijn gebruikelijk bij de meeste hypotheekleningen, die vaak verhinderen dat er een wrap-around lening plaatsvindt.
Hoe een wrap-around lening werkt
Wrap-around leningen bouwen voort op het concept van de eigenaarsfinanciering en passen dezelfde basisstructurering toe. Een wrap-around leningstructuur wordt gebruikt in een door de eigenaar gefinancierde deal wanneer een verkoper een resterend saldo heeft om te betalen op de eerste hypotheeklening van het onroerend goed. Een wrap-around lening houdt rekening met het resterende saldo van de bestaande hypotheek van de verkoper tegen de gecontracteerde hypotheekrente en voegt een incrementeel saldo toe om tot de totale aankoopprijs te komen.
Bij een wrap-around lening is de basisrente van de verkoper gebaseerd op de voorwaarden van de bestaande hypotheeklening. Om break-even te spelen, moet de verkoper in ieder geval rente verdienen die overeenkomt met het tarief op de lening, die nog moet worden terugbetaald. Zo heeft een verkoper de flexibiliteit om over de rente van de koper te onderhandelen op basis van hun huidige voorwaarden. Over het algemeen wil de verkoper onderhandelen over de hoogst mogelijke rente om betalingen op de eerste hypotheek te doen en ook een spread op de deal te verdienen.
Voorbeeld van een wrap-around lening
Laten we zeggen dat Joyce een hypotheek van $ 80.000 uitstaat met een vaste rente van 4%.
Ze stemt ermee in haar huis te verkopen aan Brian voor $ 120.000, die 10% aanbetaalt en de rest, of $ 108.000, leent tegen een tarief van 7%.
Joyce verdient 7% over $ 28.000 (het verschil tussen $ 108.000 en $ 80.000 dat ze nog verschuldigd is), plus het verschil tussen 7% en 4% (dwz 3%) over het saldo van $ 80.000 hypotheek.