Zonering
Wat is zonering?
Zonering verwijst naar gemeentelijke of lokale wetten of voorschriften die bepalen hoe onroerend goed wel en niet kan worden gebruikt in bepaalde geografische gebieden. Zo kunnen bestemmingswetten het commerciële of industriële gebruik van land beperken om te voorkomen dat olie, productie- of andere soorten bedrijven in woonwijken bouwen.
Deze wetten kunnen worden gewijzigd of opgeschort als de bouw van een pand zal dienen om de gemeenschap economisch vooruit te helpen.
Belangrijkste leerpunten
- Met zonering kunnen lokale overheden bepalen in welke gebieden onder hun jurisdictie onroerend goed of land voor bepaalde doeleinden kan worden gebruikt.
- Voorbeelden van bestemmingsplannen zijn onder meer residentieel, commercieel, agrarisch, industrieel of hotel / horeca, naast andere meer specifieke benamingen.
- Bestemmingswetten kunnen door een lokale overheid worden gewijzigd, zolang ze binnen de staats- en federale statuten vallen, en een bepaald stuk land kan op basis van overweging worden herbestemd.
Hoe zonering werkt
Zonering geeft aan welke soorten ontwikkelings- en operationeel gebruik van land is toegestaan op een bepaald tracé. Gemeenten hebben de neiging om wijken en buurten te verdelen volgens een masterplan. Dit kan worden gedaan om de economische ontwikkeling te bevorderen, de verkeersstroom te beheersen, de geluidsniveaus te beheersen, woonruimte te reserveren voor bewoners en bepaalde hulpbronnen te beschermen.
Voorbeelden van zoneringsindelingen zijn onder meer industrieel, licht industrieel, commercieel, licht commercieel, agrarisch, eengezinswoningen, woningen met meerdere wooneenheden en scholen.
De lokale overheid zou het gebruik van residentieel onroerend goed voor zakelijke doeleinden kunnen verbieden om commerciële activiteiten beperkt te houden tot specifieke delen van de stad. Dergelijke bestemmingsplannen kunnen tot conflicten leiden als bewoners de bestemming betwisten.
Bestemmingswetten kunnen ook de details van de bouw in specifieke buurten regelen. Zonering kan bijvoorbeeld de maximale hoogte van gebouwen in een bepaald gebied beperken, ongeacht het type constructie dat is toegestaan. Hoogbouwwoningen of kantoren kunnen op bepaalde percelen worden verboden door middel van bestemmingsplannen, ongeacht of de gebouwen anderszins aan de wetten voldoen.
De aanwezigheid van bestemmingsbeperkingen kan de prijzen beïnvloeden bij de aankoop van een onroerend goed. Onroerend goed kan worden verkocht tegen een premie op basis van het aantal limieten dat door de gemeente is ingesteld.
In 1926 oordeelde het Hooggerechtshof dat correct opgestelde bestemmingsplannen een geldige uitoefening van de macht van de staten waren. Zonering werd constitutioneel door het Amerikaanse Hooggerechtshof als gevolg van de zaak Village of Euclid v. Ambler Realty Co., 272 US 365, 395 (1926).
Economische theorie van zonering
Volgens de stelling van Nobelprijswinnaar Ronald Coase zouden bij afwezigheid van transactiekosten, vragen en geschillen over landgebruik en ontwikkeling optimaal kunnen worden opgelost zonder overheidsregulering. Onder de aannames van de stelling van Coase, hoe een bepaald stuk land moet worden gebruikt en welk type activiteiten moet worden toegestaan, kan eenvoudig worden onderhandeld tussen de betrokken partijen om een economisch efficiënt resultaat te bereiken.
De stelling van Coase illustreert waarom, in de echte wereld, waar transactiekosten optreden en wrijvingsloze onderhandelingen tussen belanghebbenden onwaarschijnlijk zijn, landgebruiksregels zoals bestemmingsplannen en andere door de overheid opgelegde oplossingen de norm zijn.
Kritieken op het bestemmingsrecht
Critici van bestemmingsplannen beweren dat de praktijk de ongelijkheid in kwaliteit van leven tussen sociaaleconomische groepen creëert en vergroot.
Een gemeente zou bijvoorbeeld bestemmingswetten kunnen handhaven die zware industriële en commerciële ontwikkeling beperken tot stukken land grenzend aan buurten met lagere inkomens. Door de effecten van een dergelijk beleid zouden meer welvarende delen van de stad het bijbehorende lawaai en vervuiling kunnen vermijden.
Speciale overwegingen
Wijzigingen in bestemmingsplannen zijn mogelijk, zelfs zonder volledige intrekking van de huidige wetgeving. Een ontwikkelaar of vastgoedeigenaar kan afwijkingen aanvragen die bepaalde uitzonderingen op bestemmingsplannen mogelijk maken. Hierdoor zou onroerend goed kunnen worden gebruikt op manieren die over het algemeen niet zijn toegestaan - de eigenaar van een bedrijf aan huis zou bijvoorbeeld om een afwijking kunnen verzoeken om de activiteiten voort te zetten.
Aanvragers van varianties kunnen nodig zijn om uit te leggen waarom de variantie nodig is en hoe de verandering de omringende gemeenschap niet significant verstoort of nadelig beïnvloedt.