15 tips voor het kopen van uw eerste huurwoning
Overweegt u een investeringspand te kopen? Onroerend goed heeft veel van ’s werelds rijkste mensen voortgebracht, dus er zijn genoeg redenen om te denken dat het een goede investering is. Deskundigen zijn het er echter over eens dat het, net als bij elke investering, beter is om goed thuis te zijn voordat u met honderdduizenden dollars begint. Dit zijn de dingen die u moet overwegen en onderzoeken.
Belangrijkste leerpunten
- Het kopen van een vastgoedbelegging om huurinkomsten te verdienen, kan riskant zijn.
- Kopers moeten meestal een aanbetaling van ten minste 20% krijgen.
- Huisbaas zijn vereist een breed scala aan vaardigheden, die zo divers kunnen zijn als het begrijpen van de basiswet van de huurder tot het kunnen repareren van een lekkende kraan.
- Experts raden aan om een financieel kussen te hebben, voor het geval u de woning niet verhuurt of als de huurinkomsten de hypotheek niet dekken.
1. Bent u een huisbaas?
Kent u de weg in een gereedschapskist? Hoe gaat het met het repareren van gipsplaten of het ontstoppen van een toilet? Natuurlijk kunt u iemand bellen om het voor u te doen of u kunt een vastgoedbeheerder inhuren, maar dat zal uw winst opeten. Eigenaren van onroerend goed die een of twee huizen hebben, doen vaak hun eigen reparaties om geld te besparen.
Dat verandert natuurlijk naarmate u meer eigendommen aan uw portefeuille toevoegt. Lawrence Pereira, president van King Harbor Wealth Management in Redondo Beach, Californië, woont aan de westkust maar bezit eigendommen aan de oostkust. Als iemand die zegt dat hij helemaal niet handig is, zorgt hij ervoor dat het werkt. Hoe?”Ik heb een solide team van schoonmakers, klusjesmannen en aannemers samengesteld”, zegt Pereira.
Dit is niet aan te raden voor nieuwe investeerders, maar als je het beleggen in onroerend goed onder de knie hebt, hoef je niet lokaal te blijven.
Als je niet het handige type bent en niet veel geld over hebt, is het misschien niet de juiste keuze om een huisbaas te zijn.
2. Betaal persoonlijke schulden af
Slimme beleggers kunnen schulden dragen als onderdeel van hun beleggingsstrategie, maar de gemiddelde persoon moet dit vermijden. Als u studieleningen, onbetaalde medische rekeningen of kinderen hebt die binnenkort naar de universiteit gaan, dan is het kopen van een huurwoning misschien niet de juiste zet.
Pereira is het ermee eens dat voorzichtig zijn de sleutel is, door te zeggen: “Het is niet nodig om schulden af te betalen als uw rendement uit uw onroerend goed hoger is dan de kosten van schulden. Dat is de berekening die u moet maken.”Pereira stelt voor om een geldkussen te hebben.’Verplaats jezelf niet in een positie waarin je niet genoeg geld hebt om je schulden af te betalen. Zorg altijd voor een zekere veiligheidsmarge.’
3. Verzeker u van een aanbetaling
Vastgoedbeleggingen vragen doorgaans een grotere aanbetaling dan koopwoningen; ze hebben strengere goedkeuringsvereisten. De 3% die u mogelijk heeft ingelegd op de woning waar u momenteel woont, gaat niet werken voor een vastgoedbelegging. U heeft minimaal 20% aanbetaling nodig, aangezien hypotheekverzekering niet beschikbaar is voor huurwoningen. Mogelijk kunt u de aanbetaling krijgen via bankfinanciering, zoals een persoonlijke lening.
4. Vind de juiste locatie
Het laatste dat u wilt, is vastzitten aan een huurwoning in een gebied dat eerder afneemt dan stabiel is of stoom opneemt. Een stad of plaats waar de bevolking groeit en een revitaliseringsplan gaande is, vormt een potentiële investeringskans.
Zoek bij het kiezen van een winstgevende huurwoning naar een locatie met lage onroerendgoedbelasting, een fatsoenlijke schooldistrict en tal van voorzieningen, zoals parken, winkelcentra, restaurants en bioscopen. Bovendien kan een buurt met lage criminaliteitscijfers, toegang tot openbaar vervoer en een groeiende arbeidsmarkt een grotere pool van potentiële huurders betekenen.
5. Moet u kopen of financieren?
Is het beter om met contant geld te kopen of uw investeringspand te financieren? Dat hangt af van uw investeringsdoelen. Contant betalen kan helpen om een positieve maandelijkse cashflow te genereren. Neem een huurwoning die $ 100.000 kost om te kopen. Met huurinkomsten, belastingen, afschrijvingen en inkomstenbelasting zou de contante koper $ 9.500 aan jaarinkomsten kunnen zien, of een jaarlijks rendement van 9,5% op de investering van $ 100.000.
Anderzijds kan financiering u een hoger rendement opleveren. Voor een belegger die 20% op een huis neerlegt, met een samengestelde waarde van 4% op de hypotheek, na het nemen van bedrijfskosten en extra rente, bedragen de inkomsten ongeveer $ 5.580 per jaar. De cashflow is lager voor de investeerder, maar een jaarlijks rendement van 27,9% op de investering van $ 20.000 is veel hoger dan de 9,5% die de contante koper verdient.
6. Pas op voor hoge rentetarieven
De kosten van geld lenen zijn in 2020 misschien relatief goedkoop, maar de rente op een vastgoedbelegging is over het algemeen hoger dan bij een traditionele hypotheekrente. Als u besluit uw aankoop te financieren, heeft u een lage hypotheekbetaling nodig die uw maandelijkse winst niet te veel opslokt.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
7. Bereken uw marges
Wall Street-bedrijven die noodlijdende eigendommen kopen, streven naar een rendement van 5% tot 7% omdat ze, naast andere uitgaven, personeel moeten betalen. Individuen moeten een rendement van 10% als doel stellen. Schat de onderhoudskosten jaarlijks op 1% van de waarde van het onroerend goed. Andere kosten zijn onder meer de verzekering van huiseigenaren, mogelijke verenigingskosten van huiseigenaren, onroerendgoedbelasting, maandelijkse uitgaven zoals ongediertebestrijding en landschapsarchitectuur, samen met reguliere onderhoudskosten voor reparaties.
8. Investeer in verhuurdersverzekering
Bescherm uw nieuwe investering: overweeg naast huiseigenarenverzekering ook eenhuisbaasverzekering aan te schaffen. Dit type verzekering dekt over het algemeen schade aan eigendommen, gederfde huurinkomsten en aansprakelijkheidsbescherming – voor het geval een huurder of bezoeker letsel oploopt als gevolg van problemen met het onderhoud van eigendommen.
Om uw kosten te verlagen, onderzoekt u of een verzekeraar u een verhuurdersverzekering laat bundelen met de verzekering van een huiseigenaar.
9. Factor in onverwachte kosten
Het zijn niet alleen de onderhouds- en onderhoudskosten die uw huurinkomsten opslokken. Er is altijd een kans dat zich een noodgeval voordoet – schade aan het dak door een orkaan bijvoorbeeld, of gesprongen leidingen die een keukenvloer vernielen. Plan om 20% tot 30% van uw huurinkomsten opzij te zetten voor dit soort kosten, zodat u een fonds heeft om te betalen voor tijdige reparaties.
10. Vermijd een Fixer-Upper
Het is verleidelijk om op zoek te gaan naar het huis dat u voor een koopje kunt krijgen en om te zetten in een huurwoning. Als dit echter uw eerste eigendom is, is dat waarschijnlijk een slecht idee. Tenzij u een aannemer heeft die goedkoop kwaliteitswerk verricht – of u bedreven bent in grootschalige verbeteringen aan uw huis – zou u waarschijnlijk te veel betalen om te renoveren. Zoek in plaats daarvan naar een huis dat onder de marktprijs is geprijsd en dat slechts kleine reparaties nodig heeft.
11. Bereken de exploitatiekosten
De exploitatiekosten van uw nieuwe woning zullen tussen de 35% en 80% van uw bruto bedrijfsinkomen bedragen . Als u $ 1.500 aan huur in rekening brengt en uw onkosten $ 600 per maand bedragen, betaalt u 40% voor bedrijfskosten. Gebruik de 50% -regel voor een nog eenvoudigere berekening. Als de huur die u in rekening brengt $ 2.000 per maand is, verwacht u $ 1.000 aan totale uitgaven te betalen.
12. Bepaal uw terugkeer
Wat is uw rendement op die dollar voor elke dollar die u investeert? Aandelen kunnen een cash-on-cash rendement van 7,5% bieden, terwijl obligaties 4,5% kunnen betalen. Een rendement van 6% in je eerste jaar als verhuurder wordt als gezond beschouwd, vooral omdat dat aantal in de loop van de tijd zou moeten stijgen.
13. Koop een goedkope woning
Hoe duurder het huis, hoe hoger uw lopende uitgaven zullen zijn. Sommige experts raden aan om te beginnen met een huis van $ 150.000 in een opkomende buurt. Daarnaast adviseren experts om nooit het leukste huis van het blok te kopen, idem voor het slechtste huis van het blok.
14. Ken uw wettelijke verplichtingen
Verhuurders moeten bekend zijn met de wetten van verhuurder en huurder in hun staat en regio. Het is belangrijk om bijvoorbeeld de rechten van uw huurders en uw verplichtingen met betrekking tot borgsommen, huurvereisten, uitzettingsregels, eerlijke huisvesting en meer te begrijpen om juridische problemen te voorkomen.
15. Weeg de risico’s af tegen de beloningen
Bij elke financiële beslissing moet u bepalen of de beloning de mogelijke risico’s waard is. Heeft investeren in onroerend goed nog zin voor u?
Beloningen
-
Omdat uw inkomen passief is, kunt u, ondanks de initiële investering en onderhoudskosten, geld verdienen terwijl u de meeste tijd en energie in uw normale baan steekt.
-
Als de waarde van onroerend goed stijgt, stijgt ook uw investering in waarde.
-
U kunt onroerend goed in een zelfgestuurde IRA (SDIRA) plaatsen.
-
Huurinkomsten zijn niet inbegrepen als onderdeel van uw inkomen dat is onderworpen aan socialezekerheidsbelasting.
-
De rente die u betaalt over een vastgoedbeleggingslening is fiscaal aftrekbaar.
-
Afgezien van een nieuwe crisis, zijn de vastgoedwaarden over het algemeen stabieler dan de aandelenmarkt.
-
In tegenstelling tot beleggen in aandelen of andere financiële producten die u niet kunt zien of aanraken, is onroerend goed een tastbaar fysiek bezit.
Risico’s
-
Hoewel huurinkomsten passief zijn, kunnen huurders lastig zijn om mee om te gaan, tenzij u een vastgoedbeheermaatschappij gebruikt.
-
Als uw aangepast bruto-inkomen (AGI) meer is dan $ 200.000 (alleenstaand) of $ 250.000 (gehuwde aangifte gezamenlijk), dan bent u mogelijk onderworpen aan een toeslag van 3,8% op het netto-investeringsinkomen, inclusief huurinkomsten.
-
Huurinkomsten dekken mogelijk niet uw totale hypotheekbetaling.
-
In tegenstelling tot aandelen, kunt u onroerend goed niet onmiddellijk verkopen als de markten verzuren of als u contant geld nodig heeft.
-
De in- en uitstapkosten kunnen hoog zijn.
-
Als u geen huurder heeft, moet u alsnog alle kosten betalen.
Een laatste woord
Wees realistisch in uw verwachtingen. Zoals bij elke investering, zal een huurwoning niet meteen een hoog maandelijks salaris opleveren, en het kiezen van de verkeerde woning kan een rampzalige vergissing zijn.
Overweeg om voor uw eerste huurwoning samen te werken met een ervaren partner. Of verhuur uw eigen huis voor een bepaalde periode om uw neiging tot verhuurder te testen.