Captive Real Estate Investment Trust
Wat is een Captive Real Estate Investment Trust?
Een captive vastgoedbeleggingsfonds is gewoon een vastgoedbeleggingsfonds (REIT) met zeggenschap in handen van één bedrijf. Een bedrijf dat onroerend goed bezit dat aan zijn bedrijf is gekoppeld, kan het voordelig vinden om de eigendommen te bundelen in een REIT voor de speciale belastingvoordelen. Deze strategie voor belastingvermindering kan worden gebruikt door detailhandelaren en banken met veel winkels of filialen.
Belangrijkste leerpunten
- Een captive REIT is elke REIT met een eigendomsbelang van meer dan 50% van een enkel bedrijf.
- Captive REIT’s zijn meestal dochterondernemingen.
- Als REIT’s genieten captive REIT’s alle belastingvoordelen van een standaard REIT.
- Globaal genomen kan captive REIT-boekhouding complex zijn voor een moedermaatschappij en de captive REIT-dochteronderneming.
- Boekhoudkundige en belastingprofessionals moeten ervoor zorgen dat ze volledig voldoen aan alle federale en staatswetten met betrekking tot captive REIT’s.
Inzicht in Captive Real Estate Investment Trusts
Een captive vastgoedbeleggingsfonds kan worden opgericht om te profiteren van de belastingvoordelen die een vastgoedbeleggingsfonds (REIT) biedt. Bedrijven kunnen ervoor kiezen om een REIT voor captive-status te ontwikkelen of er zeggenschap over te nemen. De status van zeggenschap of captive wordt gedefinieerd als meer dan 50% van het stemrecht in een REIT.
Bedrijven die een captive REIT bouwen om hun eigen onroerend goed te beheren, zullen deze doorgaans karakteriseren als huur- of hypotheek-REIT’s. Hypotheek-REIT’s (mREIT’s) verschaffen hypotheekkapitaal voor de belofte van wederzijds inkomen, wat vaak de basis is voor de inkomsten van een REIT. Bedrijven kunnen ook captive vastgoedbeleggingsfondsen gebruiken door onroerend goed over te dragen aan een REIT en vervolgens de eigendommen van die REIT’s te huren.
Vastgoedbeleggingsfondsen
Een captive REIT is een REIT met controlerend eigendom van één bedrijf. Verder zijn captive REIT’s gewoon REIT’s. Een entiteit kan worden geclassificeerd als een REIT als deze voldoet aan bepaalde vereisten van de Internal Revenue Service en Titel 26 van de Internal Revenue Code. REIT’s kunnen trusts, verenigingen of bedrijven zijn, maar ze moeten er allemaal voor kiezen om als corporaties te worden belast.
De Internal Revenue Code stelt alle REIT’s in staat om al hun inkomsten aan hun aandeelhouders te verdelen. Dit maakt REIT’s vergelijkbaar met partnerschappen onder de belastingcode, aangezien partnerschappen over het algemeen geen inkomen hebben en al hun inkomsten via een K-1 verdelen.
REIT’s moeten aan verschillende vereisten voldoen om in aanmerking te komen voor de aftrekposten voor inkomstenverdeling die REIT’s in het algemeen kenmerken. Concreet moet een bedrijf voldoen aan de volgende vereisten om in aanmerking te komen als REIT:
- Belastbaar als bedrijf
- Betaal elk jaar ten minste 90% van het belastbaar inkomen in de vorm van aandeelhoudersdividend
- Haal ten minste 75% van het bruto-inkomen af uit huren, rente op hypotheken die onroerend goed financieren of verkopen van onroerend goed
- Investeer ten minste 75% van de totale activa in onroerend goed, contanten of Amerikaanse staatsobligaties
- Minstens 100 aandeelhouders hebben (controlerende bedrijven mogen leidinggevenden als aandeelhouders benoemen om aan deze vereiste te voldoen)
Als een entiteit aan de REIT-vereisten voldoet, moet ze ten minste 90% van haar inkomsten aan aandeelhouders betalen en mag ze de inkomensverdeling als een aftrekpost nemen. Het resterende saldo na de vereiste uitkering wordt belast tegen het vereiste vennootschapsbelastingtarief.
Dochteronderneming boekhouding
Captive REIT’s worden beschouwd als dochterondernemingen en daarom moet hun eigendom op de een of andere manier worden verantwoord in de financiële gegevens van het moederbedrijf. Over het algemeen zijn er drie manieren om dochterondernemingen en het eigendom van dochterondernemingen in de jaarrekening van een moedermaatschappij te verantwoorden. Bedrijven kunnen een geconsolideerde jaarrekening rapporteren, of ze kunnen het eigendom verantwoorden via de vermogensmutatiemethode of de kostprijsmethode.
Onder de algemeen aanvaarde boekhoudprincipes (GAAP) hebben bedrijven de mogelijkheid om geconsolideerde jaarrekeningen op te stellen waarin alle aspecten van de financiële gegevens van een dochteronderneming zijn geïntegreerd als het moederbedrijf meer dan 50% van de eigendomsrechten bezit. Doorgaans is het niet voordelig of van toepassing voor een moedermaatschappij om een captive REIT op te nemen in de rapportage van geconsolideerde financiële overzichten. Dat komt door de belastingvoordelen die de captive REIT alleen krijgt, wat vaak de reden is om het te creëren. Daarom wordt het eigendom van interne REIT’s doorgaans geboekt op de financiële gegevens van een moedermaatschappij via de vermogensmutatiemethode of de kostprijsmethode.
Captive REIT belastingvoordelen
Er kunnen verschillende belastingvoordelen zijn verbonden aan interne REIT-belastingen. Federale belastingheffing op REIT’s wordt besproken in Titel 26 van de Internal Revenue Code, maar staten kunnen ook hun eigen belastingregels voor REIT’s hebben die de belastingvoordelen kunnen verhogen of verlagen.
Over het algemeen kan de moedermaatschappij van een captive REIT de huur- of hypotheekkosten aftrekken die het aan zijn captive REIT betaalt, waardoor het belastbaar inkomen wordt verlaagd. Dit hoeft niet per se een enorm voordeel te zijn, omdat deze kosten doorgaans toch worden afgetrokken. Toch kan het enkele nuttige voordelen opleveren bij de verwerking van betalingen, enz. Een van de grootste voordelen is dat het moederbedrijf een deel van de dividenduitkering ontvangt van de captive REIT, die mogelijk tegen een lager tarief kan worden belast.
De captive REIT geniet alle belastingvoordelen van de REIT-status. Het kan het bedrag van 90% of meer van zijn inkomen dat het aan aandeelhouders uitkeert, aftrekken. Het betaalt ook het federale vennootschapsbelastingtarief over alle resterende inkomsten.
Wetten die van toepassing zijn op captive REIT’s
Omdat captive REIT-dochterondernemingen mogelijk verschillende voordelen kunnen creëren, zijn er enkele federale en nationale bepalingen die op hen zijn gericht. Over het algemeen wordt in de meeste wetgeving captive gedefinieerd als zeggenschap over 50%. Federale wetten vereisen dat alle behandelingen eerlijk zijn en in overeenstemming met de taxaties van onroerend goed en zakelijke onderhandelingen.
Sommige staten hebben hun eigen speciale vereisten. In sommige gevallen zijn er beperkingen die belastingontwijkingstactieken volledig kunnen elimineren. Over het algemeen moeten boekhoudkundige en fiscale professionals ervoor zorgen dat captive REIT’s en captive REIT-accounting voldoen aan alle federale en staatswetten.