24 juni 2021 10:26
Wat is commercieel onroerend goed (CRE)?
Commercieel onroerend goed (CRE) is onroerend goed dat uitsluitend wordt gebruikt voor bedrijfsgerelateerde doeleinden of om een werkruimte te bieden in plaats van als woonruimte, die in plaats daarvan residentieel onroerend goed zou zijn. Meestal wordt commercieel onroerend goed verhuurd aan huurders om inkomstengenererende activiteiten uit te voeren. Deze brede categorie onroerend goed kan alles omvatten, van een enkele winkelpui tot een enorm winkelcentrum.
Commercieel onroerend goed omvat verschillende categorieën, zoals allerlei soorten winkels, kantoorruimte, hotels en resorts, winkelcentra, restaurants en zorginstellingen.
Belangrijkste leerpunten
- Commercieel onroerend goed verwijst naar eigendommen die specifiek worden gebruikt voor zakelijke of inkomstengenererende doeleinden.
- De vier hoofdklassen van commercieel onroerend goed zijn: kantoorruimte; industrieel; meergezinsverhuur; en detailhandel.
- Commercieel onroerend goed biedt zowel huurinkomsten als mogelijke kapitaalgroei voor investeerders.
- Investeren in commercieel vastgoed vereist doorgaans meer verfijning en grotere kapitaalbedragen van investeerders dan residentieel vastgoed.
- Openbaar verhandelde vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s) zijn een haalbare manier voor individuen om indirect in commercieel vastgoed te investeren.
De basisprincipes van commercieel onroerend goed
Commercieel onroerend goed omvat samen met residentieel onroerend goed de twee primaire categorieën onroerend goed. Residentiële eigendommen omvatten constructies die gereserveerd zijn voor menselijke bewoning en niet voor commercieel of industrieel gebruik. Zoals de naam al aangeeft, wordt commercieel onroerend goed gebruikt in de handel en worden huurwoningen met meerdere units die als woning voor huurders dienen, geclassificeerd als commerciële activiteit voor de verhuurder.
Commercieel vastgoed wordt doorgaans onderverdeeld in vier klassen, afhankelijk van de functie:
- Kantoor ruimte;
- industrieel gebruik;
- verhuur van meerdere gezinnen; en
- kleinhandel.
Individuele categorieën kunnen ook verder worden geclassificeerd. Kantoorruimte wordt bijvoorbeeld vaak gekenmerkt als klasse A, klasse B of klasse C.
- Klasse A vertegenwoordigt de beste gebouwen op het gebied van esthetiek, leeftijd, kwaliteit van de infrastructuur en locatie.
- Klasse B- gebouwen zijn meestal ouder en niet zo concurrerend – qua prijs – als klasse A-gebouwen. Investeerders richten zich vaak op deze gebouwen voor restauratie.
- Klasse C- gebouwen zijn de oudste, meestal ouder dan 20 jaar, bevinden zich in minder aantrekkelijke gebieden en hebben onderhoud nodig.
Merk op dat sommige bestemmingsplannen en vergunningverlenende autoriteiten verder industriële eigendommen uitbreken – locaties die worden gebruikt voor de fabricage en productie van goederen, vooral zware goederen – maar de meeste beschouwen het als een subset van commercieel onroerend goed.
Commerciële huurovereenkomsten
Sommige bedrijven zijn eigenaar van de gebouwen die ze bewonen. Het meer typische geval is echter dat het commerciële onroerend goed wordt verhuurd. Gewoonlijk is een investeerder of een groep investeerders eigenaar van het gebouw en int hij huur van elk bedrijf dat daar actief is. Commerciële leasetarieven – de prijs om een ruimte gedurende een bepaalde periode te bezetten – worden gewoonlijk uitgedrukt in jaarlijkse huurdollars per vierkante voet. Omgekeerd worden de tarieven voor residentieel onroerend goed weergegeven als een jaarlijkse som of een maandelijkse huur.
Commerciële huurovereenkomsten hebben doorgaans een looptijd van één jaar tot tien jaar of langer, waarbij kantoor- en winkelruimte doorgaans gemiddeld tussen vijf en tien jaar wordt verhuurd. Dit staat in contrast met meer kortlopende jaarlijkse of maandelijkse huurovereenkomsten voor woningen.
In een studie uit 2017, uitgevoerd door vastgoedmarktanalist CBRE Group, Inc., ontdekte analist Alex Krasikov dat de looptijd – lengte – van een huurovereenkomst evenredig was met de grootte van de ruimte die werd gehuurd. Verder toonden de gegevens aan dat huurders langetermijncontracten zouden aangaan om de prijzen vast te houden in een stijgende marktomgeving. Maar dat is niet hun enige drijvende factor. Sommige huurders met eisen voor grote ruimtes gaan een erfpachtcontract aan vanwege de beperkte beschikbaarheid van onroerend goed dat aan hun behoeften voldoet.
Er zijn vier primaire soorten huurovereenkomsten voor commercieel onroerend goed, die elk verschillende verantwoordelijkheidsniveaus van de verhuurder en de huurder vereisen.
- Een single-net lease maakt de huurder verantwoordelijk voor het betalen van onroerendgoedbelasting.
- Een dubbel netto (NN) huurcontract maakt de huurder verantwoordelijk voor het betalen van onroerendgoedbelasting en verzekeringen.
- Een triple-net (NNN) -huur maakt de huurder verantwoordelijk voor het betalen van onroerendgoedbelasting, verzekeringen en onderhoud.
- Bij een bruto-huurovereenkomst betaalt de huurder alleen huur en betaalt de verhuurder voor de onroerendgoedbelasting, verzekering en onderhoud van het gebouw.
Beheer van commercieel onroerend goed
Het bezitten en onderhouden van verhuurd commercieel onroerend goed vereist volledig en doorlopend beheer door de eigenaar. Vastgoedeigenaren willen misschien een bedrijf voor commercieel vastgoedbeheer in dienst nemen om hen te helpen bij het vinden, beheren en behouden van huurders, het toezicht op huurcontracten en financieringsopties en het coördineren van het onderhoud en de verhandelbaarheid van onroerend goed. De gespecialiseerde kennis van een bedrijf voor het beheer van commercieel onroerend goed is nuttig, aangezien de regels en voorschriften voor dergelijk onroerend goed variëren per staat, provincie, gemeente en bedrijfstak en per grootte.
Vaak moet de verhuurder een balans vinden tussen het maximaliseren van de huurprijzen en het minimaliseren van leegstand en huurderomzet. Omzet kan duur zijn voor CRE-eigenaren omdat de ruimte moet worden aangepast aan de specifieke behoeften van verschillende huurders, bijvoorbeeld als een restaurant verhuist naar een pand dat ooit werd bewoond door een yogastudio.
Investeren in commercieel onroerend goed
Investeren in commercieel onroerend goed kan lucratief zijn en dienen als afdekking tegen de volatiliteit van de aandelenmarkt. Beleggers kunnen geld verdienen door waardestijging van onroerend goed wanneer ze verkopen, maar het meeste rendement komt van huurdershuren.
Directe investeringen
Beleggers kunnen directe investeringen gebruiken wanneer ze verhuurder worden door de eigendom van het fysieke onroerend goed. Mensen die het meest geschikt zijn voor directe investeringen in commercieel onroerend goed, zijn degenen die ofwel een aanzienlijke hoeveelheid kennis over de branche hebben of die bedrijven in dienst kunnen nemen die dat wel doen. Commercieel vastgoed is een investering in onroerend goed met een hoog risico en hoge opbrengsten. Zo’n investeerder is waarschijnlijk een vermogende persoon, aangezien CRE-investeringen een aanzienlijke hoeveelheid kapitaal vereisen.
De ideale woning bevindt zich in een gebied met een laag CRE-aanbod en een hoge vraag, wat gunstige huurprijzen oplevert. De kracht van de lokale economie in het gebied heeft ook invloed op de waarde van de CRE-aankoop.
Indirecte investering
Als alternatief kunnen beleggers indirect in de commerciële markt beleggen door het bezit van verschillende markteffecten zoals Real Estate Investment Trusts ( REIT’s ), Exchange Traded Funds ( ETF’s ) die beleggen in aan commercieel onroerend goed gerelateerde aandelen, of door te beleggen in bedrijven die zich bezighouden met aan de commerciële vastgoedmarkt, zoals banken en makelaars.
Voordelen van commercieel onroerend goed
Een van de grootste voordelen van commercieel vastgoed zijn de aantrekkelijke leasetarieven. In gebieden waar de hoeveelheid nieuwbouw beperkt is door grond of wet, kan commercieel onroerend goed een indrukwekkend rendement en aanzienlijke maandelijkse kasstromen opleveren. Industriële gebouwen huren over het algemeen tegen een lager tarief, maar hebben ook lagere overheadkosten in vergelijking met een kantoortoren.
Commercieel vastgoed profiteert ook van vergelijkbare langere huurcontracten met huurders dan residentieel vastgoed. Deze erfpachtduur geeft de bedrijfsonroerendgoedhouder een aanzienlijke cashflowstabiliteit, zolang er langdurige huurders in het gebouw wonen.
Commercieel vastgoed biedt niet alleen een stabiele, rijke bron van inkomsten, maar biedt ook potentieel voor vermogensgroei, zolang het onroerend goed goed wordt onderhouden en up-to-date wordt gehouden. En, zoals alle vormen van onroerend goed, is het een aparte activaklasse die een effectieve diversificatieoptie kan bieden voor een evenwichtige portefeuille.
Nadelen van commercieel onroerend goed
Regels en voorschriften zijn de belangrijkste afschrikmiddelen voor de meeste mensen die rechtstreeks in commercieel onroerend goed willen investeren. De belastingen, aankoopmechanismen en onderhoudsverantwoordelijkheden voor commercieel onroerend goed zijn begraven in lagen van legalese. Deze vereisten verschillen per staat, provincie, industrie, grootte, bestemmingsplan en vele andere benamingen. De meeste investeerders in commercieel vastgoed hebben ofwel gespecialiseerde kennis ofwel een salarisadministratie van mensen die dat wel doen.
Een andere hindernis is het verhoogde risico dat gepaard gaat met de omzet van huurders, vooral relevant in een economie waar onverwachte winkelsluitingen panden leeg laten staan zonder dat dit vooraf wordt aangekondigd.
Bij woningen komen de voorzieningenvereisten van één huurder meestal overeen met die van eerdere of toekomstige huurders. Bij een commercieel onroerend goed kan elke huurder echter zeer verschillende behoeften hebben die een kostbare renovatie vereisen. De gebouweigenaar moet dan de ruimte aanpassen aan de gespecialiseerde handel van elke huurder. Een bedrijfspand met een lage leegstand maar een hoog huurdersverloop kan toch geld verliezen door renovatiekosten voor inkomende huurders.
Voor degenen die rechtstreeks willen investeren, is het kopen van een commercieel onroerend goed een veel duurdere zaak dan een residentieel onroerend goed. Bovendien, terwijl onroerend goed in het algemeen tot de meest illiquide activaklassen behoort, verlopen transacties voor commerciële gebouwen doorgaans bijzonder traag.
Voordelen
-
Dekken tegen de aandelenmarkt
-
Hoogrenderende bron van inkomsten
-
Stabiele kasstromen van langlopende huurders
-
Potentieel voor vermogensgroei
Nadelen
Vooruitzichten en prognoses voor commercieel onroerend goed
De Amerikaanse markt voor commercieel onroerend goed kreeg een grote klap tijdens de recessie van 2008-2009, maar heeft sinds 2010 jaarlijkse winsten gekend. Deze winsten hebben geholpen om bijna alle verliezen uit het recessietijdperk te herstellen.
De “2019 US Real Estate Market Outlook “, een jaarverslag uitgegeven door CBRE, stelt:
Hoewel het laat in de economische cyclus is, blijven de vooruitzichten zeer goed voor alle vier de belangrijkste soorten commercieel vastgoed. De waardestijging zal minimaal zijn, maar het inkomensrendement moet gezond blijven.
Andere indicatoren suggereren echter dat de markt voor commercieel onroerend goed zijn hoogtepunt heeft bereikt in de groeicyclus na de recessie. Volgens het Californische vastgoedbedrijf Ten-X Growth zijn de prijzen van commercieel vastgoed in 2018 slechts 1% gestegen ten opzichte van 2017.
In een Ten-X-rapport werd opgemerkt dat het eindtotaal van 2018 voor commercieel vastgoed hun visie op de prijszetting aan het einde van de economische cyclus bevestigt. Uit het onderzoek van het bedrijf bleek dat de leegstand stijgt, de huurgroei vertraagt en de marktrente stijgt
Zoals gemeld door Forbes, is met name de detailhandel een pijnpunt gebleken in de bredere markt voor commercieel onroerend goed, aangezien de wijdverbreide winkelsluitingen in 2017 geïntensiveerd werden en doorgingen in 2018. Zo zag het populaire winkelcentrum REIT Westfield Corporation hun aandelenkoers dalen. 30% tussen medio 2016 en eind 2017, alvorens enkele verliezen terug te draaien tot en met januari 2018. Unibail-Rodamco SE heeft Westfield overgenomen voor US $ 15,8 miljard, waardoor Unibail-Rodamco-Westfield (URW) is ontstaan.
De meeste bedrijven beweren echter dat de vastgoedmarkt over het algemeen gezond blijft. JP Morgan weerspiegelde in zijn “Commerical Real Estate Outlook 2019” grotendeels de mening van CBRE en verklaarde dat 2018 het negende jaar was van stijgingen van de huren en taxaties van commercieel onroerend goed. Morgan voorspelt dat dit tempo zal vertragen, maar zal doorzetten en pas na 2019 een neergang ziet.
Merk op dat de COVID-19-pandemie tot dusverre niet echt heeft geleid tot een substantiële daling van de onroerendgoedwaarde, en dat de waarde van onroerend goed stabiel is gebleven of zelfs is gestegen, net als de aandelenmarkt tot en met de herfst van 2020. Dit is een belangrijk verschil tussen de economische gevolgen van 2020 en wat er tien jaar eerder gebeurde.