Samenvallend
Wat betekent cotermineus?
Cotermineuze leningen verwijst naar een aanvullende lening met een vervaldatum die gelijk is aan een senior schuld of een originele lening. Coterminous wordt meestal gebruikt om hypotheekleningen te beschrijven, zoals die voor particuliere en commerciële leners.
Belangrijkste leerpunten
- Cotermineuze leningen zijn aanvullende leningen met een vervaldatum die gelijk is aan een senior lening.
- Cotermineuze leningen zijn gebruikelijk voor de financiering van bouw en eigendom van onroerend goed.
- Cotermineuze leningen gaan doorgaans gepaard met beperkingen ten aanzien van het bedrag en de aflossingsperiode.
Cotermineus begrijpen
Hoewel een aanvullende lening een vervaldatum kan hebben die volgt op die van de oorspronkelijke lening (vaak “niet-coterminous” genoemd), geven de meeste tweede hypotheekverstrekkers of mezzanine-kredietverstrekkers er de voorkeur aan dat beide leningen op dezelfde datum vervallen. Op deze manier kan de lener ervoor kiezen om beide leningen te herfinancieren tot één grotere, bij voorkeur bij dezelfde kredietverstrekker.
Het hebben van dezelfde vereffeningsdatum maakt het ook gemakkelijker voor leners om te bepalen of herfinanciering van de oorspronkelijke en de gezamenlijke lening aanzienlijke besparingen oplevert. Kredietverstrekkers profiteren ook van dezelfde afwikkelingsdatums omdat het minder wanbetalingsrisico inhoudt in vergelijking met een niet-cotermineuze mezzanine-hypotheek.
Een ander voordeel van dezelfde afwikkelingsdatum voor twee leningen is dat de strategie ervoor zorgt dat de leningen in lijn zijn met de geldende rentetarieven. Bovendien wordt het gemakkelijker om de rentetarieven te bepalen terwijl beide leningen aan het einde van hun respectieve looptijd worden herfinancierd of verpakt in één schuldinstrument.
Hoe zijn geldleningen gestructureerd
In sommige gevallen worden mezzanineleningen gefinancierd via investeringsvehikels die zijn gestructureerd als naamloze vennootschappen.
Kredietverstrekkers die samenwerkende leningen aanbieden, kunnen een aantal limieten en beperkingen hebben. Dit kan een bepaling inhouden dat dezelfde geldschieter alle bestaande eerdere hypotheken voor de kredietnemer moet aflossen. Het is mogelijk dat de kredietverstrekker niet toestaat dat een gelijktijdige aanvullende lening wordt afgesloten kort nadat een oorspronkelijke lening is goedgekeurd. Het kan zijn dat de lener ten minste een jaar moet wachten op de looptijd van de oorspronkelijke lening voordat hij op zoek gaat naar deze aanvullende financiering. Kredietverstrekkers kunnen eisen dat de oorspronkelijke lening een minimale tijd over moet hebben – bijvoorbeeld vijf jaar – voordat een lening met een volledige lening wordt goedgekeurd.
Een cotermineuze hypotheek kan een minimumbedrag hebben dat moet worden geleend. Op cotermineuze bedrijfshypotheken kunnen er ook bepalingen zijn over het onroerend goed zelf.
Er kunnen bijvoorbeeld bezettingsvereisten zijn waaraan de lener moet voldoen en die hij moet handhaven om in aanmerking te komen voor een aanvullende hypotheek. Het gebouw moet mogelijk voor 85% fysiek bezet zijn gedurende ten minste 90 dagen voordat de hypotheek kan worden afgesloten. De inning van vervangende reserves op een cotermineuze aanvullende hypotheek kan worden kwijtgescholden; de vervangingsreserves in de oorspronkelijke hypotheek zouden echter verder worden geïnd. Mogelijk is een nieuwe taxatie van het onroerend goed vereist, evenals een nieuwe eigendomsverzekering.
Dit type financiering kan leners aanspreken omdat het een manier biedt voor meerdere hypotheken om een enkele datum te hebben waarop het onroerend goed naar verwachting gratis en duidelijk is. Het is mogelijk dat kredietnemers hun leningen consolideren door herfinanciering wanneer de rentetarieven gunstiger worden om hun totale schuldverplichting te verminderen.
Voorbeeld van een lening met een vaste uitkering
Cotermineuze leningen worden vaak gebruikt bij bouwfinanciering. Als een projectontwikkelaar bijvoorbeeld een flatgebouw bouwt, kan hij een eerste lening afsluiten om met de bouw te beginnen. De eerste betalingen met betrekking tot die eerste hypotheek dekken de geleende hoofdsom. Vervolgens kunnen ze een tweede lening afsluiten om de eerste lening af te lossen en de verdere bouw te financieren.
Deze strategie komt zowel de bouwer als de financieringsinstelling ten goede. De bouwer krijgt een extra financieringsbron voor zijn project in de vorm van een tweede lening en de financieringsinstellingen kunnen de voortgang van het project beoordelen alvorens een tweede lening te verstrekken. De hefboombedragen voor samenvallende leningen worden doorgaans berekend als een percentage van de LTV of de loan-to-value ratio. Hoe hoger de LTV, hoe groter het risico.