24 juni 2021 11:48
De federale overheid begrijpt dat woninghypotheken de grootste financiële last zijn die veel Amerikanen ooit in hun leven zullen dragen. Om een pauze te bieden (en vermoedelijk om mensen aan te moedigen deel te nemen aan de onroerendgoedmarkt), staat de Internal Revenue Service (IRS) belastingbetalers toe om aftrek te nemen op de rente die op hun hypotheken is betaald.
Maar wat als u een tweede woninghypotheek krijgt? Maakt het uit waar je het voor gebruikt? Kunt u de rente gewoon voor onbepaalde tijd aftrekken?
We gaan dieper in op de fiscale implicaties van het aangaan van een tweede hypotheek, laten u zien hoe u uw aftrek van uw belastingen kunt berekenen en wijzen op verschillende beperkingen en valkuilen.
De basis
Ten eerste moet u begrijpen wat een “gekwalificeerd huis” is (het huis waarop een hypotheekrenteaftrek van toepassing is), en hoe de IRS ” hypotheekrente ” en “hypotheekschuld” definieert.
Om te beginnen verwijst een “gekwalificeerde woning” naar ofwel uw hoofdverblijf waar u normaal gesproken woont, ofwel een tweede huis. Stacaravans, huiftrailers, appartementen en boten komen allemaal in aanmerking, zolang ze “slaap, kook- en toiletfaciliteiten” hebben, zoals IRS-publicatie 936 het stelt.
Als u drie of meer eigendommen heeft, kunt u er slechts twee claimen als respectievelijk uw primaire en tweede woning voor een bepaald jaar. Mocht u in de loop van dat jaar toevallig een van de woningen verkopen die u claimde, dan kunt u voor het saldo van dat jaar een andere woning als uw eerste of tweede woning beschouwen.
Als u aftrekposten claimt op een huis dat ook dienst doet als iets anders, zoals een huurwoning of een kantoor, spelen enkele genuanceerde regels en berekeningen een rol, met betrekking tot hoeveel tijd u het pand bezet. U kunt hier naar de details verwijzen, maar in het algemeen gesproken, als u een tweede huis verhuurt, moet u daar minimaal 14 dagen of meer dan 10% van de tijd dat het wordt verhuurd gedurende een jaar (afhankelijk van wat langer is) daar wonen. om de hypotheekrente daarover te kunnen aftrekken. (Als u daar helemaal niet woont, bent u een huisbaas en komt er een hele reeks andere regels om de hoek kijken: zie Belastingaftrek voor verhuurders ).
Hypotheekrente geldt alleen voor rente die wordt betaald over leningen die uw woning (en) als onderpand gebruiken. Dit bevat:
De IRS schetst drie categorieën hypotheekschuld. Deze variëren afhankelijk van wanneer u de schuld heeft opgenomen en waarvoor de opbrengst is gebruikt:
- Grandfathered-schuld verwijst naar hypotheken die op of voor 13 oktober 1987 door uw huis zijn gedekt (waarna de huidige belastingregels van kracht werden).
- Thuis acquisitieschuld verwijst naar hypotheken afgesloten na 13 oktober 1987 die werden gebruikt om te kopen, bouwen of verbeteren van uw huis (bijv., Renovaties, reparaties, enz.).
- Home-equity-schuld of -lening verwijst naar hypotheken die zijn afgesloten na 13 oktober 1987 en die werden gebruikt voor andere, niet-woongerelateerde doeleinden, zoals het financieren van collegegeld, een nieuwe auto, een vakantie of vrijwel alles wat niets te maken heeft met het kopen, bouwen of verbeteren van een woning.
De inhoudingen
Dat hangt af van wat voor soort schuld u al heeft – en hoeveel u nog meer wilt overnemen. Als u getrouwd bent en gezamenlijk een dossier indient, kunt u alleen rente aftrekken van $ 1 miljoen of minder aan eigenwoningschuld en $ 100.000 of minder aan eigen vermogen in het algemeen. Als u alleenstaand of getrouwd bent en afzonderlijk een aanvraag indient, worden uw limieten respectievelijk $ 500.000 voor eigenwoningschuld en $ 50.000 eigen vermogen.
Met andere woorden, als uw hypotheek of hypotheken worden gebruikt om uw primaire en / of tweede woning te kopen, te bouwen of te verbeteren (waardoor het een eigenwoningschuld wordt) en in totaal $ 1 miljoen bedraagt, kunt u alles wat u aan rente hebt betaald aftrekken. Als u bijvoorbeeld een rentepercentage van 4% heeft op elk van de twee hypotheken die samen $ 1 miljoen bedragen, kunt u al uw jaarlijkse rentebetalingen van $ 40.000 aftrekken.
Als uw eigenwoningschuld echter, laten we zeggen, $ 2 miljoen is, kunt u slechts de helft van de totale rente aftrekken die u in dat jaar over $ 2 miljoen aan hypotheken hebt betaald. Als diezelfde rentetarieven van 4% van toepassing waren, zou u slechts $ 40.000 kunnen aftrekken in plaats van de $ 80.000 die u dat jaar vermoedelijk aan rente hebt betaald. (Dit is iets om te overwegen voor iedereen die een pand van zeven cijfers probeert te financieren. Zie Jumbo versus conventionele hypotheken: hoe ze verschillen.)
Hoewel deze limiet niet van toepassing is op schulden met een grandfather, kunt u geen extra aftrekposten nemen op nieuwe hypotheken als uw schuld met grandfather al meer dan $ 1 miljoen bedraagt. Wat als u slechts $ 900.000 aan schulden met een grandfather heeft? Dan kunt u alleen rente aftrekken voor een extra $ 100.000 aan eigenwoningschuld.
Dit is tenminste de algemene regel. De IRS biedt een werkblad om uw werkelijke aftrekbare hypotheekrente te bepalen.
Het papierwerk
Zolang u ten minste $ 600 aan hypotheekrente hebt betaald, ontvangt u een paar maanden voor het indienen van de belastingaangifte een kennisgeving van uw hypotheekhouder of geldschieter (dit is meestal formulier 1040, Schema A (Gespecificeerde inhoudingen).
Met de combinatie van eigen schuld en eigen vermogen, kunt u technisch $ 1,1 miljoen tegen uw huis lenen. Als u echter toevallig een extra schuld heeft die deze drempel overschrijdt, kunt u mogelijk de rente aftrekken als die opbrengsten werden gebruikt voor een gekwalificeerde uitgave, zoals een investering (ook vermeld op schema A) of een bedrijf (schema C of C-EZ ).
Herfinanciering, punten en premies
Herfinanciert u een hypotheek, dus ook uw tweede, dan kunt u de nieuwe lening claimen als eigenwoningschuld tot aan de hoofdsom van de vorige lening. Alles daarboven zal worden behandeld als schuld over het eigen vermogen.
Als u bovendien punten betaalt over de nieuwe hypotheek, kunt u deze aftrekken gedurende de looptijd van de lening. Ervan uitgaande dat u een nieuwe hypotheek met een looptijd van 30 jaar herfinanciert, kunt u 1/30 ste aftrekken van wat u elk jaar in punten hebt betaald. Als u niet alle punten hebt afgetrokken tegen de tijd dat u het huis (opnieuw) verkoopt of herfinancieert, kunt u het resterende in dat jaar in één keer aftrekken. U dient de aftrek in op schema A, formulier 1040, regel 12.
Zolang uw gecorrigeerde bruto-inkomen niet hoger is dan $ 109.000 (of $ 54.500 als u afzonderlijk getrouwd bent en een aanvraag indient), kunt u ook sommige of al uw hypotheekverzekeringspremies aftrekken. Dit zou in uw categorie “eigenwoningschuld” vallen.
Het komt neer op
De belastingregels zijn ingewikkeld, dat valt niet te ontkennen, maar als u goed te werk gaat, kunnen de bepalingen u duizenden dollars per jaar besparen. Zorg ervoor dat u een gekwalificeerde belastingprofessional raadpleegt voordat u besluit een tweede hypotheek af te sluiten.