Clausule bij verkoop
Wat is een clausule bij verkoop?
Een clausule bij verkoop is een bepaling in een hypotheekcontract die vereist dat de hypotheek volledig wordt terugbetaald bij verkoop of overdracht van een gedeeltelijk of volledig belang in het onroerend goed dat de hypotheek verzekert. Deze bepaling wordt ook wel eens een versnellingsbepaling genoemd. Hypotheken met een vervaldagbeding zijn niet aannemelijk. Deze clausule helpt kredietverstrekkers te beschermen tegen rentetarieven onder de markt.
Clausule bij verkoop
Een clausule inzake verkoopclausule helpt de geldschieter, of de uiteindelijke hypotheekhouder, te beschermen tegen het risico dat de hypotheek wordt overgedragen aan de nieuwe eigenaar van een onroerend goed wanneer het tarief op de hypotheek lager is dan de huidige marktrente. Dit zou de levensduur van de hypotheek verlengen. De houders van een hypotheek onder de marktrente – of een door hypotheek gedekt effect, door activa gedekt effect of een schuldverplichting met onderpand gedekt door een hypotheek onder de marktrente – geven over het algemeen de voorkeur aan vervroegde uittreding van die hypotheek.
Vanwege de vervaldagclausule kunnen huiseigenaren bij verkoop van hun huis de hypotheek niet aan de koper overdragen. Ze moeten de verkoopopbrengst gebruiken om de hypotheek af te betalen en de koper moet een nieuwe hypotheek krijgen. Als het niet om de vervaldagclausule zou gaan, zou de hypotheek die bij de aankoop van een huis zou kunnen worden aangenomen, deel uitmaken van de aankoopbeslissingen van huizenkopers.
Mogelijke uitzonderingen op de clausule bij verkoop
Het is mogelijk dat als een huiseigenaar deze clausule probeert te omzeilen bij de verkoop van het onroerend goed aan een koper, de geldschieter een executieprocedure kan starten en er mogelijk toe kan leiden dat de potentiële koper het huis verliest tijdens het proces. Er kunnen zich ook gevallen voordoen waarin de kredietverstrekker deze clausule niet toepast, zelfs niet wanneer hij wordt geconfronteerd met de kans een deel van de hoofdsom en de verschuldigde rente te verliezen. De marktomstandigheden van een ineenstorting van onroerend goed kunnen kredietverstrekkers bijvoorbeeld ertoe dwingen ontvankelijker te zijn voor elk bod dat hen in staat zou kunnen stellen een deel van hun verliezen terug te verdienen.
Onder de Garn-St. Germain Act , kunnen geldschieters de clausule over verkoopclausule in bepaalde situaties niet afdwingen, ook al is de eigenaar veranderd. Als er sprake is van een echtscheiding of scheiding van tafel en bed en het eigendom tussen echtgenoten verandert (het onroerend goed was bijvoorbeeld gezamenlijk eigendom en wordt eigendom van één enkele echtgenoot), dan kan de geldschieter de clausule over verkoopclausule niet afdwingen. Hetzelfde geldt als de eigenaar het onroerend goed aan zijn kinderen overdraagt, als een lener overlijdt en het onroerend goed wordt overgedragen aan een familielid, of als het onroerend goed wordt overgedragen aan een levende trust en de lener de begunstigde van de trust is.