Cash-out herfinanciering
Wat is een herfinanciering uitbetaald?
Een cash-out herfinanciering is een hypotheekherfinancieringsoptie waarbij een oude hypotheek wordt vervangen door een nieuwe met een hoger bedrag dan verschuldigd op de eerder bestaande lening, waardoor leners hun woninghypotheek kunnen gebruiken om wat contant geld te krijgen.
In de onroerendgoedwereld is herfinanciering in het algemeen een populair proces om een bestaande hypotheek te vervangen door een nieuwe, die doorgaans gunstigere voorwaarden voor de lener oplevert. Door een hypotheek te herfinancieren, kunt u mogelijk uw maandelijkse hypotheekbetalingen verlagen, een lagere rente bedingen, opnieuw onderhandelen over het aantal jaren, periodieke voorwaarden wijzigen, leners verwijderen of toevoegen van de leningsverplichting en mogelijk toegang krijgen tot contanten.
Belangrijkste leerpunten
- Bij een uitbetalingsherfinanciering is een nieuwe hypotheek meer waard dan uw vorige hypotheeksaldo en wordt het verschil contant aan u uitbetaald.
- U betaalt meestal een hogere rente of meer punten op een uitbetaalde herfinancieringshypotheek, in vergelijking met een rente-en-termijn herfinanciering, waarbij een hypotheekbedrag hetzelfde blijft.
- Een geldschieter zal bepalen hoeveel geld u kunt ontvangen met een cash-out herfinanciering, op basis van banknormen, de loan-to-value-ratio van uw eigendom en uw kredietprofiel.
Uitleg over herfinanciering bij uitbetaling
Het herfinancieren van uw hypotheek kan een geweldige manier zijn om een van uw grootste maandelijkse uitgaven te verminderen. Slimme beleggers die in de loop van de tijd naar de kredietmarkt kijken, zullen doorgaans de kans grijpen om te herfinancieren wanneer de rente op leningen naar nieuwe dieptepunten daalt. Hypotheekcontracten kunnen voorwaarden bevatten die aangeven wanneer en of een hypotheeknemer zijn hypotheeklening kan herfinancieren. Er kunnen verschillende soorten herfinancieringsopties zijn.
Over het algemeen zullen de meeste echter verschillende extra kosten en vergoedingen met zich meebrengen die de timing van de herfinanciering van een hypotheek net zo belangrijk maken als de beslissing om te herfinancieren.
De cash-out herfinanciering kan een van de beste opties van de lener zijn. Het geeft de lener alle voordelen die hij zoekt van een standaard herfinanciering, inclusief een lager tarief en mogelijk andere gunstige aanpassingen. Met de cash-out herfinanciering krijgen leners ook contanten uitbetaald die kunnen worden gebruikt om andere hoge schulden af te betalen of mogelijk een grote aankoop te financieren. Dit kan vooral voordelig zijn wanneer de tarieven laag zijn, of in tijden van crisis, zoals Covid-19, wanneer lagere betalingen en wat extra geld erg nuttig kunnen zijn.
Hier is hoe een uitbetaling herfinanciering werkt. De lener vindt een geldschieter die met hem wil samenwerken. De geldschieter beoordeelt de eerdere leningsvoorwaarden, het saldo dat nodig is om de vorige lening af te betalen en het kredietprofiel van de lener. De kredietverstrekker doet een bod op basis van een acceptatieanalyse. De lener krijgt een nieuwe lening waarmee de vorige wordt afbetaald en hij wordt vergrendeld in een nieuw maandelijks afbetalingsplan voor de toekomst.
Met een standaard herfinanciering zou de lener nooit contant geld in de hand zien, alleen een verlaging van zijn maandelijkse betalingen. Een cash-out herfinanciering kan mogelijk oplopen tot ongeveer 125% van de waarde van de lening. Dit betekent dat de herfinanciering terugbetaalt wat ze verschuldigd zijn en dat de lener mogelijk in aanmerking komt voor maximaal 125% van de waarde van zijn huis. Het bedrag boven de hypotheekaflossing wordt in contanten uitgegeven, net als bij een persoonlijke lening.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Rate-and-Term vs. Cash-Out herfinanciering
Zoals vermeld, hebben leners een veelvoud aan opties als het gaat om herfinanciering. De meest elementaire herfinanciering van hypotheekleningen is de rente-en-looptijd, ook wel de herfinanciering zonder uitbetaling genoemd. Met deze vorm probeert u een lagere rente te krijgen of de looptijd van uw lening aan te passen, maar verder verandert er niets aan uw hypotheek.
Als uw eigendom bijvoorbeeld jaren geleden is gekocht toen de tarieven hoger waren, zou u het voordelig kunnen vinden om te herfinancieren om te profiteren van de lagere rentetarieven die nu bestaan. Bovendien kunnen er variabelen in uw leven zijn veranderd, waardoor u een hypotheek van 15 jaar kunt afhandelen (massaal besparen op rentebetalingen), ook al betekent dit dat u de lagere maandelijkse betalingen van uw hypotheek van 30 jaar moet opgeven. Met een herfinanciering op basis van rente en termijn kunt u uw tarief verlagen, aanpassen aan een uitbetaling van 15 jaar of beide. Er verandert niets anders, alleen het tarief en de looptijd.
Cash-out herfinanciering heeft een ander doel. Hiermee kunt u uw huis gebruiken als onderpand voor een nieuwe lening en wat contant geld, waardoor u een nieuwe hypotheek creëert voor een groter bedrag dan wat er momenteel verschuldigd is. U ontvangt het verschil tussen de twee leningen in belastingvrije contanten (de overheid telt het geld niet als inkomen – het is meer een hybride hypotheek-persoonlijke lening). Dit kan omdat u de uitlenende instelling alleen verschuldigd bent wat er nog over is van het oorspronkelijke hypotheekbedrag. Elk vreemd geleend bedrag van de geherfinancierde, uitbetaalde hypotheek wordt u contant betaald bij afsluiting, wat over het algemeen 45 tot 60 dagen is vanaf het moment dat u uw aanvraag indient.
In vergelijking met rente-en-termijnleningen brengen uitbetalingsleningen meestal loan-to-value-ratio kunnen sommige zorgen wegnemen en u helpen een gunstigere deal te krijgen.
Home equity-leningen en home equity-kredietlijnen kunnen andere alternatieven zijn voor uitbetaling of geen uitbetaling van hypotheekherfinanciering.
Voorbeeld van een cash-out herfinanciering
Stel dat u een hypotheek van $ 200.000 hebt afgesloten om een woning ter waarde van $ 300.000 te kopen en dat u na vele jaren nog steeds $ 100.000 schuldig bent. Ervan uitgaande dat de waarde van het onroerend goed niet onder $ 300.000 is gedaald, hebt u ook minimaal $ 200.000 aan eigen vermogen opgebouwd. Als de tarieven zijn gedaald en u wilt herfinancieren, kunt u mogelijk worden goedgekeurd voor 100% of meer van de waarde van uw huis, afhankelijk van de acceptatie.
Veel mensen willen niet per se de toekomstige last van nog een lening van $ 200.000 op zich nemen, maar het hebben van eigen vermogen kan helpen bij het bedrag dat u in contanten kunt ontvangen. Banken zijn doorgaans bereid om ongeveer 75% van de waarde van een huis uit te lenen. Voor een huis van $ 300.000 zou dit ongeveer $ 225.000 zijn. U heeft $ 100.000 nodig om de resterende hoofdsom af te betalen. Dit geeft je een goede kans om $ 125.000 in contanten te krijgen.
Als u besluit om alleen contant geld van $ 50.000 te krijgen, zou u herfinancieren met een hypotheeklening van $ 150.000 met een lager tarief en nieuwe voorwaarden. De nieuwe hypotheek zou bestaan uit het resterende saldo van $ 100.000 van de oorspronkelijke lening plus de gewenste $ 50.000 die in contanten zou kunnen worden afgesloten.
Met andere woorden, u kunt een nieuwe hypotheek van $ 150.000 aannemen, $ 50.000 in contanten krijgen en een nieuw maandelijks betalingsschema voor het volledige bedrag beginnen. Dat is het voordeel van leningen met onderpand. Het nadeel is dat het nieuwe pandrecht op uw huis van toepassing is op zowel de $ 100.000 als de $ 50.000, aangezien het allemaal samen in één lening wordt gecombineerd.
Cash-out herfinanciering versus hypotheekleningen
pandrechten op uw eigendom heeft, wat zich vertaalt als twee afzonderlijke schuldeisers, elk met een mogelijke claim op uw woning.
De afsluitingskosten voor een hypotheekleningen zijn over het algemeen lager dan die voor een uitbetaling van herfinanciering. Als u voor een bepaald doel een aanzienlijk bedrag nodig heeft, kan een krediet op het eigen vermogen voordelig zijn. Als u echter een lagere rente kunt krijgen met een uitbetalingsherfinanciering – en u bent van plan voor de lange termijn bij u thuis te blijven – is de herfinanciering waarschijnlijk logischer. Zorg er in beide gevallen voor dat u in staat bent om terug te betalen, omdat u anders uw huis zou kunnen verliezen.