Effectief bruto inkomen (EGI)
Wat is een effectief bruto-inkomen?
Effectief bruto-inkomen (EGI) is het potentiële bruto huurinkomen plus overige inkomsten minus leegstand en kredietkosten van een huurwoning.
EGI kan worden berekend door het potentiële bruto-inkomen van een vastgoedbelegging te nemen, andere vormen van door dat onroerend goed gegenereerde inkomsten toe te voegen en leegstand en incassoverliezen af te trekken.
Inzicht in effectief bruto inkomen (EGI)
EGI is een belangrijke variabele bij het bepalen van de waarde van een huurwoning en de echte positieve cashflow die een woning zou kunnen genereren. Huurcashflow is geen eenvoudige berekening, maar omvat alle inkomsten die door het onroerend goed worden gegenereerd, minus de realistische kosten die aan huurinkomsten zijn verbonden. Als we naar de variabelen van de EGI-formule kijken, kunnen we zien hoe de huurinkomsten zich in de echte wereld afspelen.
Belangrijkste leerpunten
- Het effectieve bruto-inkomen wordt berekend door de potentiële brutohuuropbrengsten op te tellen bij andere inkomsten en de leegstands- en kredietkosten van een huurpand af te trekken.
- EGI is de sleutel bij het bepalen van de waarde van een huurwoning en de echte positieve cashflow die het kan produceren.
- Bruto potentiële huurinkomsten zijn het hypothetische bedrag dat een investeerder zou ontvangen zonder rekening te houden met de negatieve situaties die gepaard gaan met huurwoningen.
- Enkele van de meest voorkomende voorbeelden van andere inkomsten die uit huurwoningen worden gegenereerd, zijn opslagruimtes, huisdierentoeslagen, maandelijkse parkeervergunningen en verkoopautomaten op locatie.
EGI-formule uitgelegd
Potentieel bruto huurinkomen
Bruto potentiële huurinkomsten zijn het hypothetische bedrag dat een investeerder zou ontvangen zonder de huur tegenwind die in de echte wereld gebruikelijk is. Het gaat ervan uit dat uw huurwoning elke dag van het jaar wordt verhuurd en dat huurders de overeengekomen huur betalen die in de huurovereenkomst is gedocumenteerd. Als de overeengekomen huurprijs bijvoorbeeld $ 2.000 per maand is, is het potentiële bruto huurinkomen $ 24.000.
Overige inkomsten gegenereerd door het huurobject
Wat zijn “andere” inkomsten uit huurwoningen? Hier zijn enkele van de meest voorkomende bronnen van cashflow die niet rechtstreeks afkomstig zijn van huurbetalingen:
- Wasmachines met muntsysteem op locatie
- Verkoopautomaten op locatie
- Maandelijkse parkeervergunningen
- Opslageenheden
- Kosten voor huisdieren
- Late vergoedingen
Leegstandskosten
In het echt wordt een unit niet altijd voor het hele jaar verhuurd. Leegstandskosten zijn de periodes tussen huurders waarin de eigenaar geen huur ontvangt omdat er sprake is van ‘leegstand’. Leegstandskosten zijn prognoses van hoelang de eigenaar denkt dat zijn unit zonder huurder zal zijn. Als de eigenaar al enige tijd vastgoedbeleggingen beheert, kunnen deze kosten worden geschat op basis van zijn / haar managementervaring of branchegegevens.
Kredietkosten
Kredietkosten zullen optreden wanneer een huureenheid wordt bewoond en de eigenaar de overeengekomen huurbetaling niet ontvangt. De huurder heeft de huur niet of niet in zijn geheel betaald. Net als bij leegstandskosten, zal dit bedrag een schatting zijn die gebaseerd kan zijn op historische gegevens.
Waarom EGI belangrijk is
EGI is essentieel voor de vastgoedbelegger omdat ze uiteindelijk moeten weten dat het onroerend goed dat ze overwegen te kopen voldoende positieve cashflow genereert om de maandelijkse bedrijfskosten te dekken, evenals eventuele pandrechten of lasten die ze mogelijk hebben aangegaan. om de woning te kopen.