Door het schrappen van aandelen blijven crediteuren met lege handen
Equity stripping – het proces waarbij de aandelenwaarde van een onroerend goed wordt verlaagd – is een van de oudste strategieën voor activabescherming. In wezen houdt het in dat een onroerend goed zodanig met schulden wordt bezwaard dat er weinig of geen eigen vermogen is dat schuldeisers kunnen verwerven. Door een andere partij een vordering op het onroerend goed te geven, behouden eigenaren de controle over de kasstromen en het gebruik van het onroerend goed, terwijl het onroerend goed onaantrekkelijk wordt voor degenen die elk soort juridisch oordeel proberen te perfectioneren. Hoewel dit een ogenschijnlijk eenvoudige benadering is, zijn er bepaalde vereisten waaraan moet worden voldaan om de doeltreffendheid ervan te waarborgen. Verschillende manieren om deze strategie uit te voeren, bieden de eigenaren steeds meer voordelen.
Basisprincipes van het strippen van aandelen
Niet te verwarren met de executiemiddel oplichting, equity stripping of collateralization, wordt uitgevoerd om het eigendom van onroerend goed te beschermen door het eigen vermogen in die activa waardeloos te maken in de ogen van schuldeisers. Hoewel er veel verschillende equity-stripping-strategieën zijn, brengen ze allemaal het beheersen van vastgoedactiva met zich mee zonder grote aandelenbelangen erin te hebben. Door het verkrijgen van het eigen vermogen in het onroerend goed moeilijk of duur te maken, hopen eigenaren hun huizen en ander onroerend goed te beschermen tegen beslaglegging in gerechtelijke procedures. Het idee is simpel: houd de controle over en geniet van een onroerend goed, maar laat weinig of geen eigen vermogen over voor een schuldeiser om te krijgen. (Lees voor meer informatie Afscherming oplichting vermijden.)
Tegelijkertijd moet, net als bij elk type strategie voor activabescherming, equity stripping ruim voor het moment waarop bescherming vereist is, worden uitgevoerd. Het uitvoeren van een strategie voor activaprojectie tijdens een juridische procedure zal door de rechtbanken meestal als ongepast worden beschouwd. Als u bijvoorbeeld activa op de naam van iemand anders probeert te zetten, wordt dit beschouwd als een frauduleuze overdracht, uitsluitend met als doel activa te verbergen.
Traditioneel was de meest voorkomende vorm van equity-stripping (bekend als echtgenotenstripping) het opzeggen van de titel aan een echtgenoot, die om financiële redenen minder snel vervolgd zou worden. Deze voorheen effectieve strategie wordt niet langer gebruikt, aangezien echtscheiding nu een grotere bedreiging voor activa is dan een wettelijke aansprakelijkheid.
HELOC’s gebruiken
Tegenwoordig is de meest gebruikelijke manier om de kans op beslaglegging te verkleinen, door te lenen tegen het actief en een andere partij een pandrecht te geven voor de schuldverplichting. De meest voorkomende vorm van lenen is de home equity-kredietlijn (HELOC). Met een HELOC krijgt de geldschieter een pandrecht op het eigen vermogen van het onroerend goed, dat dient als onderpand voor de lening. Zelfs een niet-volgestorte lening met eigen vermogen zal iemands eigen vermogen in de boeken aanzienlijk verminderen zonder een significant risico voor de lener te creëren. De meeste equity-kredietlijnen brengen geen kosten in rekening voor het niet gebruiken van de fondsen en zijn erg goedkoop (zo niet gratis) om op te zetten. HELOC’s maken het voor een schuldeiser veel moeilijker en duurder om het werkelijke eigen vermogen van een onroerend goed te krijgen, en zullen schuldeisers vaak ervan weerhouden een gerechtelijke procedure in te leiden, zonder de cashflow van de lener te beïnvloeden.
Het plaatsen van een niet-gefinancierde HELOC op een stuk onroerend goed is de eerste verdedigingslinie voor elk onroerend goed; het biedt ook een bron van fondsen die kunnen worden gebruikt voor noodsituaties of andere onverwachte financiële verplichtingen. Als het niet-gefinancierd blijft, voegt de HELOC geen financieel risico toe in de vorm van vereiste rente of aflossingen. Aangezien schuldeisers niet kunnen zeggen hoeveel er daadwerkelijk aan de bank verschuldigd is, kan deze strategie effectief zijn om een partij te ontmoedigen om achter het onroerend goed aan te gaan, maar is deze strategie minder effectief als de schuldeiser besluit om naar de rechter te stappen.
Een tweede hypotheek trekken
Een effectievere, zij het risicovollere manier van bescherming is het gebruik van gefinancierde leningen in de vorm van een HELOC of tweede hypotheek. Wanneer de lening wordt gefinancierd, krijgt de geldschieter een prioritair pandrecht, dat wil zeggen een vordering op het eigen vermogen voor het geleende bedrag, dat het oordeel van een schuldeiser vervangt. In dit geval wordt het eigen vermogen van het onroerend goed in feite verminderd met het bedrag van het geleende kapitaal, dat niet met juridische middelen kan worden teruggevorderd, waardoor de motivatie van een schuldeiser om een rechtszaak aan te spannen verder wordt verminderd.
Homestead-vrijstellingen gebruiken
Veel staten hebben homestead-vrijstellingen, die het bedrag van het eigen vermogen van een huis beperken dat een schuldeiser kan aangrijpen om aan een financiële verplichting te voldoen. Voor de meeste mensen zal de vrijstelling van de woning echter slechts een fractie van de eigenwaarde van een huis beschermen. Een huis van $ 400.000 zonder hypotheek en een huisvrijstelling van $ 100.000 zou bijvoorbeeld $ 300.000 aan eigen vermogen hebben blootgesteld aan mogelijke juridische claims. In deze situatie zou het logisch zijn om een soort lening op het onroerend goed te houden, zodat het eigen vermogen nooit meer dan $ 100.000 bedraagt. Als er iets gebeurt en er een vonnis wordt uitgesproken, zou een schuldeiser de eigendomsgegevens bekijken, de waarde van het huis taxeren en besluiten dat er weinig te winnen valt met dure juridische stappen.
Het probleem met de financiering van de lening is echter tweeledig. Ten eerste moet de eigenaar van het onroerend goed een gebruik voor het kapitaal vinden dat net zo of meer productief zal zijn als de investering in onroerend goed. Ten tweede moet de eigenaar de lening kunnen behouden via de vereiste maandelijkse aflossingen en rentebetalingen, of door uitsluiting door de kredietgever. Er zijn veel accounts van eigenaren van onroerend goed die hun eigendommen ontdoen van kapitaal en het op de aandelenmarkt investeren. Deze strategie, die gevierd werd in bullmarkten, zorgde voor afscherming tijdens lange periodes van marktdaling. Bij het overwegen van deze strategie, denken de meeste mensen niet na over hoe ze de opbrengsten die ze uit hun eigendommen hebben gehaald op de juiste manier kunnen gebruiken of investeren. (Voor achtergrondinformatie, bekijk onze Investopedia Special Feature: Subprime Hypgages.)
Strategie voor vriendelijke leningen
Om het risico van marktafscherming te verkleinen, krijgen sommige eigenaren een vriendelijke lening van een bedrijf of trust die wordt beheerd door iemand die ze persoonlijk kennen. Vanwege de persoonlijke relatie gaan eigenaren ervan uit dat de geldschieter niet uitsluit in het geval van een periode van langzame of niet-bestaande leningbetalingen. Veel van deze vriendelijke leningen worden uiteindelijk afgedaan als frauduleus omdat ze niet echt lijken te zijn.
Hoewel elk rechtsgebied zijn eigen specifieke voorschriften heeft, moet de lening worden verstrekt voor een specifiek economisch doel, moet de lening correct worden gedocumenteerd en moet het hypotheekrecht worden ingediend. Wat nog belangrijker is, is dat de hoofdsom en rentebetalingen op tijd en in overeenstemming met de leningsdocumenten moeten worden gedaan. Veel leningen die ter bescherming van eigendom zijn geplaatst, worden door de rechtbank afgewezen omdat de lener nooit hypotheekbetalingen heeft gedaan of gedocumenteerd.
Kruislingse zekerheden
Kruislings onderpand is een andere strategie voor activabescherming die het eigen vermogen van een onroerend goed belast, waarbij dat eigen vermogen wordt gebruikt als onderpand voor meerdere andere activa. Ook al heeft er misschien geen uitstaand pandrecht op, er kan geen beslag op worden gelegd omdat het de rente van een andere lening of garantie beschermt.
Zo werkt het: neem aan dat twee bedrijven van dezelfde groep eigendommen hebben. Bedrijf # 1 verstrekt een lening aan bedrijf # 2 en gebruikt zijn eigendom als onderpand. Bedrijf # 2 gebruikt vervolgens de leningopbrengst om bedrijf # 1 een gelijkwaardige lening te geven en verpandt zijn eigendom als onderpand. Zonder dat er geld buiten dezelfde eigendomsgroep gaat, hebben beide eigendommen eigendomsrechten en zijn ze nu beschermd tegen schuldeisers. Als Bedrijf # 1 wordt gedagvaard en een vonnis wordt verkregen tegen het onroerend goed, kan het laatste nog steeds zonder probleem worden gebruikt.
Uiteindelijk, wanneer het wordt verkocht, wordt de opbrengst gebruikt om de bestaande hypotheeklening af te betalen, waardoor de schuldeiser geen verhaal meer heeft op het onroerend goed. Hoewel dit een zeer simplistisch en transparant voorbeeld is, worden vaak complexere structuren, waarbij gebruik wordt gemaakt van offshore entiteiten en particuliere trusts, vaak gebruikt om het voor schuldeisers moeilijk te maken om de ware eigendom te bepalen of om te bewijzen dat de transacties niet bonafide zijn.
Onroerend goed LLC’s
Het bezitten van huurvastgoed is een onderneming met een hoog risico. Het is erg moeilijk om het goed te beschermen tegen de wettelijke aansprakelijkheid van het bezitten en beheren van het onroerend goed. Door het gebruik van onroerendgoed- LLC’s hebben eigenaren echter een methode gevonden om hun andere activa te beschermen tegen hun onroerendgoedactiviteiten en vice versa. Door eigendom te bezitten binnen een single-asset LLC, kan alleen het onroerend goed zelf worden aangeklaagd, waardoor de eigenaren van andere activa worden beschermd tegen beslaglegging.
Aangezien een LLC een juridische entiteit is, kunnen schuldeisers die de eigenaar willen aanklagen, alleen het belang van de eigenaar in de LLC nastreven. Om de activa verder te isoleren, zijn LLC’s met één activum vaak eigendom van een beheerde LLC- houdstermaatschappij die is geregistreerd in een staat als Nevada, waardoor een betalingsopdracht de enige manier is om de entiteit aan te vallen. Aangezien de betalingsopdracht alleen schuldeisers toestaat om als lid in te grijpen, zullen ze nooit inkomstenuitkeringen van de manager ontvangen, maar belastingverplichtingen oplopen; dit is financieel onhoudbaar. Interessant genoeg suggereren de meeste op LLC gebaseerde strategieën ook het strippen van het eigen vermogen via een HELOC, waarbij het geld wordt gebruikt om te investeren in of bij te werken aan ander onroerend goed.
Het komt neer op
Wanneer het wordt gedaan als onderdeel van een doordacht en goed ontworpen plan, kan equity stripping een zeer krachtig hulpmiddel zijn om activa te beschermen. Het wordt vaak het best gebruikt met andere beschermingsstrategieën, zoals de vastgoed-LLC-structuur, die zowel eigendom als eigenaar beschermt. Deze strategieën moeten rekening houden met het strategische gebruik van de opbrengsten van leningen en moeten worden uitgevoerd ruim voordat er behoefte aan is, om te voorkomen dat ze door de rechtbanken worden gezien als frauduleuze overdrachten. Zoals bij elke strategie voor activabescherming, moet een advocaat met kennis op dit gebied worden geraadpleegd voordat leningen of juridische documenten worden uitgevoerd. (Zie onze Mortgage Basics Tutorial voor meer informatie.)