Onteigening
Wat is onteigening?
Onteigening is de handeling van een overheid die tegen de wensen van de eigenaren eigendommen claimt, zogenaamd om te worden gebruikt ten behoeve van het algemene publiek. In de Verenigde Staten worden eigendommen meestal onteigend om snelwegen, spoorwegen, luchthavens of andere infrastructuurprojecten te bouwen. De eigenaar van het onroerend goed moet worden betaald voor de inbeslagname, aangezien het vijfde amendement op de grondwet stelt dat privé-eigendom niet kan worden onteigend “voor openbaar gebruik zonder rechtvaardige compensatie “.
Belangrijkste leerpunten:
- Onteigening is de handeling van een overheid die beweert dat particulier eigendom wordt gebruikt ten behoeve van het algemene publiek.
- Vastgoed kan worden onteigend om snelwegen, spoorwegen, luchthavens of andere infrastructuurprojecten te bouwen.
- Eigenaren van onroerend goed moeten eerlijk worden gecompenseerd voor onroerend goed dat wordt onteigend, zoals geïnstrueerd door het vijfde amendement.
Inzicht in onteigening
In de Verenigde Staten vormt een doctrine die bekend staat als ‘eminent domein’ de juridische basis voor onteigening. Amerikaanse rechtbanken hebben de doctrine aanvaard als een regeringsmacht, wat suggereert dat deze wordt geïmpliceerd door de vijfde wijzigingsclausule die betrekking heeft op compensatie. Onder deze grondgedachte impliceert de verklaring van het Amendement dat eigendommen niet kunnen worden onteigend zonder de juiste compensatie, dat eigendommen in feite kunnen worden afgenomen.
Regeringen hebben de macht om privé-eigendom aan te nemen voor een vergoeding van eerlijke marktwaarde via de doctrine van eminent domein; sommige vergoedingen en rente kunnen verschuldigd zijn aan de voormalige eigenaar (s).
In sommige rechtsgebieden zijn overheden verplicht om een bod uit te brengen om het betreffende onroerend goed te kopen voordat ze hun toevlucht nemen tot het gebruik van een eminent domein. Als en wanneer het wordt onteigend, worden eigendommen in beslag genomen via een veroordeling , een gebruik van de term dat niet mag worden verward met eigendommen die in verval zijn. Eigenaren kunnen de rechtmatigheid van de inbeslagname aanvechten en de kwestie van de eerlijke marktwaarde die voor compensatie wordt gebruikt, regelen.
Een andere belangrijke rechtvaardiging voor onteigening komt uit de volksgezondheid. Het wordt algemeen erkend dat gebeurtenissen die de volksgezondheid bedreigen, zoals giftige milieuverontreiniging van een gebied, de overheid rechtvaardigen om de getroffen bevolking naar het gebied te verplaatsen, en een deel van die actie kan er logischerwijs toe leiden dat de overheid de eigendommen van de herplaatste bewoners onteigenen.
Over de hele wereld wordt op grote schaal onteigening door de overheid aangetroffen, waarbij doorgaans wordt overeengekomen dat eigenaren een passende vergoeding moeten ontvangen voor het eigendom dat ze verliezen. De weinige uitzonderingen op overeenstemming over rechtvaardige compensatie zijn voornamelijk in communistische of socialistische landen, waar een regering niet alleen land kan onteigenen, maar ook binnenlandse of buitenlandse bedrijven die in het land aanwezig zijn.
Compensatieproblemen met betrekking tot onteigening
Onteigening roept gerechtvaardigde zorgen op, variërend van de aanvaardbare redenen voor onteigening tot de procedure voor verhaal en de omvang en het bedrag van een billijke vergoeding. Met betrekking tot compensatie is er discussie over wat een eerlijke vergoeding is voor eigenaren van onteigend eigendom. In zaken die vijf decennia beslaan, van de jaren dertig tot de jaren tachtig, heeft het Amerikaanse Hooggerechtshof herhaaldelijk erkend dat de definitie van “eerlijke marktwaarde” mogelijk tekortschiet bij wat verkopers kunnen vragen en mogelijk ontvangen bij vrijwillige transacties.
Bijgevolg is in vooraanstaande domeingevallen de standaard vaak niet de meest waarschijnlijke prijs, maar de hoogste prijs die kan worden verkregen bij een vrijwillige verkooptransactie waarbij het betreffende onroerend goed betrokken is. Aangezien de veroordeling de eigenaar de gelegenheid ontneemt om de tijd te nemen om de optimale prijs te verkrijgen die de markt zou kunnen opleveren, voorziet de wet hierin door de reële marktwaarde te definiëren als de hoogste prijs die het onroerend goed op de open markt zou opleveren.
Inconsistentie en controverse hebben ook de overhand op eigenaren van onroerend goed die worden gecompenseerd voor hun eigendom, het ongemak dat nodig is om te verhuizen en de kosten en mogelijk zakelijk verlies om dit te doen.
Deze kosten zijn niet inbegrepen in het concept van ” eerlijke marktwaarde “, maar sommige zijn gedeeltelijk te compenseren door statuten, zoals de federale Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act (Code of Federal Regulations 49) en zijn tegenhangers in de staat.
De honoraria van advocaten en taxateurs die de eigenaar van het onroerend goed oploopt, kunnen ook statutair worden teruggevorderd en in Californië en New York is de toekenning van dergelijke vergoedingen onder bepaalde voorwaarden naar goeddunken van de rechtbank.
Wanneer de betaling van een rechtvaardige compensatie wordt vertraagd, heeft de eigenaar recht op rente over het bedrag van de te late betaling.
Onteigeningen om belastinginkomsten te stimuleren
Een beslissing van het federale Hooggerechtshof in het begin van de jaren 2000 – en de daaropvolgende reacties op de beslissing – hebben het vermogen van regeringen gevormd om eigendommen onder eminente domeinen in beslag te nemen met als enige reden het verhogen van de belastinginkomsten. Kelo v. City of New London, 545 US 469 (2005) bevestigde de autoriteit van New London, Conn., Om niet-aangetast privé-eigendom te nemen door eminent domein en het vervolgens voor een dollar per jaar over te dragen aan een privé-ontwikkelaar, uitsluitend voor de doel om de gemeentelijke inkomsten te verhogen.
De beslissing veroorzaakte verontwaardiging over te brede onteigeningsbevoegdheden en leidde tot verdere actie op zowel staats- als federaal niveau.
De Supreme Courts of Ill., Mich ( County of Wayne v. Hathcock [2004]), Ohio ( Norwood, Ohio v. Horney [2006]), Oklahoma, en SC, beslisten vervolgens om dergelijke inkomsten niet toe te staan onder hun staatsgrondwet. Er was ook federale actie, ondanks dat er relatief weinig onteigeningen werden uitgevoerd door dat niveau van de overheid. Op de eerste verjaardag van het Kelo- besluit vaardigde president George W. Bush een uitvoerend bevel uit waarin hij verklaarde dat eminente domeinen niet door de federale overheid mogen worden gebruikt ‘met het doel het economische belang van private partijen te bevorderen om eigendom of gebruik van de eigendom genomen. “