Geconfronteerd met faillissement van coöp

Het laatste dat degenen die in coöperaties wonen, willen horen tijdens hun jaarlijkse gebreke te blijven. Maar voor veel mensen is dit een realiteit. Elk jaar gaan coöperaties failliet en laten hun “eigenaren” in de kou staan.

Wat is een coöperatie?

Coöperaties zijn huisvestingsregelingen waarbij bewoners een aandeel hebben in de juridische entiteit, een corporatie genaamd. Deze aandeelhouders krijgen een eigendomsrecht, of recht, waardoor ze in een van de appartementen of units kunnen wonen. Technisch gezien bezit de eigenaar alleen aandelen in dit bedrijf, niet het onroerend goed zelf. Het bedrijf is eigenaar van het onroerend goed. De eigenaar van de aandelen betaalt maandelijkse onderhoudskosten die worden gebruikt om de kosten van het gebouwbeheer te dekken, zoals schoonmaak, verwarming, water, salarissen van werknemers, afvalverwijdering, reparatiekosten, belastingen, verzekeringen en de onderliggende hypotheek van het gebouw.

Soorten standaard

Er zijn twee algemeen bekende soorten wanbetaling waarbij coöperaties betrokken zijn: wanbetalingen op hypotheken en technische wanbetalingen.

1. Technische gebreken zijn niet erg ernstig. Adam Leitman Bailey, Esq., Een onroerendgoedadvocaat uit New York en New Jersey en hoofd van het residentiële en commerciële vastgoedbedrijf in New York City Adam Leitman Bailey, PC, zegt dat dit soort wanbetaling ‘bestaat uit het niet uitvoeren van reparaties die in strijd zijn met van de hypotheekovereenkomst, ook al zijn alle geldelijke betalingen op tijd betaald. ” Meestal kunnen dit soort gebreken worden opgelost door de reparatie te laten uitvoeren of in ieder geval te laten betalen.
2. Wanbetalingen op hypotheken zijn veel ernstiger omdat de geldschieter geen betalingen voor het gebouw ontvangt, zoals in de oorspronkelijke overeenkomst was vastgelegd. Dit is een frustrerende situatie voor aandeelhouders die ijverig de maandelijkse alimentatie hebben betaald zonder betalingen te missen. Dit is vaak de snelste manier om een ​​faillissement aan te vragen voor coöperaties. In deze situatie, de geldschieter stuurt een ingebrekestelling aan het management van het gebouw, en als de hypotheek standaard niet is opgelost, de afscherming begint proces.

Worst case-scenario: afscherming

Afscherming is het ergste dat kan gebeuren als een coöperatie faillissement aanvraagt. Een afscherming is een rechtszaak die door de geldschieter is aangespannen om de juridische eigendom van het gebouw te verkrijgen. Stuart M. Saft, een partner bij Dewey & LeBoeuf LLP, zegt dat in New York een marktafscherming meerdere jaren kan duren, maar uiteindelijk, tenzij de coöperatie een legitieme verdediging heeft, zal een scheidsrechter een veiling houden om het gebouw te verkopen, en de aandeelhouders zullen weer huurders worden en niet langer hun appartementen “bezitten”.

In het geval dat een coöperatie faillissement aanvraagt ​​als gevolg van het in gebreke blijven van zijn hypotheek, heeft de geldschieter de macht om het gebouw af te schermen en de aandeelhouders uit te zetten. Bailey voegt eraan toe: “De kredietgever van de onderliggende hypotheek kan niet achter elke aandeelhouder van het appartement aan gaan omdat de hypotheek van het gebouw geen persoonlijke garantie van aandeelhouders is.” Bij een faillissement wordt de bank van de coöperatie eerder betaald dan de aandeelhouders.

Dus alle opbrengsten van de executieverkoop van een faillissement gaan naar de bank. Aandeelhouders die een persoonlijke hypotheek hebben gekregen, zijn verantwoordelijk voor die betalingen, zelfs als ze het eigendom van de appartementsaandelen zijn kwijtgeraakt.

In dit scenario hebben aandeelhouders niet veel opties. Als de coöperatie ervoor kiest om een hoofdstuk 11 (een reorganisatie) in te dienen, kan de coöperatieve hypotheekhouder verhuizen om het om te zetten in een hoofdstuk 7, wat liquidatie is, waar het gebouw onmiddellijk wordt verkocht.

In faillissement of executie blijven de aandeelhouders van de coöperatie als huurders als ze daar wonen, maar hun eigendomsrecht wordt opgezegd. Als ze een hypotheek op hun appartement verschuldigd zijn en niet betalen, ‘kunnen ze nadelige gevolgen hebben voor de inkomstenbelasting’, bevestigt Saft.

Coöperaties die mogelijk in gebreke blijven, kunnen proberen hun betalingen in te halen door extra geld te lenen, de maandelijkse alimentatie te verhogen of een aanslag toe te voegen. Een aanslag is een tijdelijke verhoging van het maandelijks onderhoud. Deze verhoging is bedoeld voor reparaties of andere uitgaven die door de coöperatie worden gedekt.

Komen coöp-faillissementen vaak voor?

Faillissementen van coöperaties komen zelden voor. Saft zegt: “Voor zover we weten, zijn er sinds de Tweede Wereldoorlog minder dan 10 coöperaties afgeschermd in NYC, dus het is onwaarschijnlijk dat dit nu zal gebeuren. Het loont echter de moeite om waakzaam te zijn.” Een technisch gebrek kan tot een faillissement leiden als alle gelden in de nota opeisbaar worden als gevolg van een technisch gebrek, maar dit is onwaarschijnlijk.

Wat kunnen aandeelhouders doen?

Helaas voor aandeelhouders is er niet veel dat kan worden gedaan als ze het coöperatie-appartement al hebben gekocht. Als ze aandelen hebben gekocht in een onrustige coöperatie, moeten ze voor advies advies inwinnen bij een gekwalificeerde advocaat. De sleutel is om weloverwogen beslissingen te nemen tijdens het winkelen en de coöperatie te onderzoeken voordat je koopt.

Bailey zegt dat wanneer hij een koper vertegenwoordigt, hij ervoor zorgt dat het gebouw stabiel is door de financiën van het gebouw van de afgelopen twee jaar te analyseren. Hij vergelijkt het financiële overzicht met eventuele grote structurele verbeteringen of noodzakelijke reparaties en kijkt of het gebouw solide kasreserves heeft. Gebouwen die het zich niet kunnen veroorloven om hypotheekbetalingen te doen of uitgaven te dekken, zijn duidelijke rode vlaggen.

Coöperatieve appartementenjagers kunnen voorkomen dat ze in een ‘slechte’ coöperatie vervallen door zelf naar de financiële gegevens te vragen. Als we kijken naar een geschiedenis van twee jaar, kan dit een goed beeld geven van hoe goed (of slecht) het gebouw doet. Een lage kasreserve kan er bijvoorbeeld op wijzen dat de coöperatie niet genoeg geld heeft om noodreparaties te dekken. In dit geval zou de coöperatie het geld van de bank moeten verwerven in de vorm van een andere lening of van aandeelhouders.

Aandeelhouders moeten belangrijke vragen stellen bij het onderzoeken van een appartement. Vraag bijvoorbeeld of de coöperatie maandelijkse hypotheekbetalingen heeft gedaan. Als ze betalingen hebben gemist, vraag dan waarom. Vraag of er nog andere soorten schulden in behandeling zijn dan de hypotheek, ook of er aanstaande grote reparaties zijn en zo ja, hoe denkt de coöperatie ervoor te betalen.

Saft stelt een aantal tips: “Kijk naar de laatste financiële staat is om te zien of de accountant een schone uitgegeven pandrechten ingediend tegen het gebouw of de onroerend goed belasting niet zijn betaald Probeer uit te vinden. van de zaakvoerder als veel aandeelhouders hun alimentatie niet betalen. Laat uw advocaat de notulen van de coöperatie lezen om te zien of er problemen zijn. ‘

Het komt neer op

Het coöperatieraad heeft het recht om u, als potentiële koper, te vragen naar uw financiële geschiedenis. Het wil ervoor zorgen dat u naast uw eigen persoonlijke hypotheekbetaling ook kunt voldoen aan de verantwoordelijkheid voor het maandelijks onderhoud. Als koper heb je echter ook het recht om ervoor te zorgen dat de woonruimte waarin je terechtkomt economisch stabiel is. Zorg ervoor dat je naar elk detail vraagt. Het is uw toekomst, dus oefen uw rechten uit.