Eerste hypotheek
Wat is een eerste hypotheek?
Een eerste hypotheek is een primair pandrecht op een onroerend goed. Als primaire lening die voor het onroerend goed betaalt, heeft de lening voorrang op alle andere pandrechten of vorderingen op een onroerend goed in geval van wanbetaling. Een eerste hypotheek is niet de hypotheek op de eerste woning van een lener; het is de oorspronkelijke hypotheek die op een onroerend goed is afgesloten. Het wordt ook wel First Lien genoemd. Als de woning wordt geherfinancierd, neemt de geherfinancierde hypotheek de eerste hypotheekpositie in.
Belangrijkste leerpunten
- Een eerste hypotheek is een primair pandrecht op het onroerend goed dat de hypotheek verzekert.
- De tweede hypotheek is geld dat wordt geleend tegen het eigen vermogen om andere projecten en uitgaven te financieren.
- Als de loan-to-value (LTV) -ratio van een eerste hypotheek groter is dan 80%, hebben kredietverstrekkers over het algemeen een particuliere hypotheekverzekering nodig.
- De hypotheekrente die op een eerste hypotheek wordt betaald, is fiscaal aftrekbaar, alleen van toepassing op belastingbetalers die uitgaven specificeren op hun belastingaangifte.
Inzicht in eerste hypotheken
Wanneer een persoon een onroerend goed wil kopen, kan hij besluiten om de aankoop te financieren met een lening van een leningverstrekkende instelling. De geldverstrekker verwacht dat de woninglening of hypotheek in maandelijkse termijnen wordt afgelost, inclusief een deel van de hoofdsom en rentebetalingen. De geldschieter krijgt een pandrecht op het onroerend goed, aangezien de lening door het huis is gedekt. Deze hypotheek die een huizenkoper heeft afgesloten om de woning te kopen, staat bekend als de eerste hypotheek.
De eerste hypotheek is de oorspronkelijke lening die op een onroerend goed is afgesloten. De huizenkoper kan meerdere eigendommen op zijn naam hebben staan; het zijn echter de oorspronkelijke hypotheken die zijn afgesloten om elk van de eigendommen te verzekeren die de eerste hypotheek vormen. Als een vastgoedeigenaar bijvoorbeeld een hypotheek afsluit voor elk van zijn drie woningen, is elk van de drie hypotheken de eerste hypotheek.
De term “eerste hypotheek” doet iemand begrijpen dat er andere hypotheken op een onroerend goed kunnen zijn. Een huiseigenaar zou een andere hypotheek kunnen afsluiten, zoals een tweede hypotheek, terwijl de oorspronkelijke en eerste hypotheek nog van kracht is.
De tweede hypotheek is geld dat wordt geleend tegen het eigen vermogen om andere projecten en uitgaven te financieren. De tweede hypotheek en eventuele andere vervolghypotheken die op hetzelfde onroerend goed worden afgesloten, zijn echter ondergeschikt aan de eerste hypotheek. Dit betekent dat bij wanbetaling de eerste hypotheek wordt betaald voordat de secundaire hypotheken worden betaald.
Eerste hypotheek en lening-naar-waarde (LTV)
Als de loan-to-value (LTV) -ratio van een eerste hypotheek groter is dan 80%, hebben kredietverstrekkers over het algemeen eenparticuliere hypotheekverzekering (PMI) nodig. In dat geval kan het voor een kredietnemer soms economisch zijn om de omvang van de eerste hypotheek te beperken tot 80% LTV en secundaire financiering te gebruiken om het resterende bedrag te lenen.
De economie van het betalen van PMI versus het gebruik van een tweede lening hangt grotendeels af van de snelheid waarmee een lener verwacht dat de waarde van zijn huis zal stijgen. PMI kan worden geëlimineerd wanneer de LTV van de eerste hypotheek 78% bereikt. Een tweede pandrecht, dat doorgaans een hogere rente heeft dan een eerste hypotheek, moet echter worden afbetaald. Dit wordt hoogstwaarschijnlijk gedaan door herfinanciering van de eerste hypotheek voor een bedrag dat gelijk is aan het resterende saldo van zowel de eerste als de tweede hypotheek.
Belastingen op een eerste hypotheek
De betaalde hypotheekrente op een eerste hypotheek is fiscaal aftrekbaar. Dit betekent dat huiseigenaren hun belastbaar inkomen kunnen verminderenmet het bedrag aan rente dat over de lening voor het belastingjaar is betaald. De uitgaven specificeren op hun belastingaangifte.
Voorbeeld van een eerste hypotheek
Als een huizenkoper bijvoorbeeld een eerste hypotheek van $ 250.000 op een eigen woning verwerft en na enkele jaren een tweede hypotheek van $ 30.000 op hetzelfde onroerend goed verkrijgt, is de eerste hypotheek hoger dan de tweede hypotheek.
De lener komt in gebreke met zijn betalingen nadat hij al $ 50.000 van het oorspronkelijke geleende bedrag heeft terugbetaald, en zijn eigendom wordt afgeschermd en verkocht om de lening te dekken. Als de opbrengst van de verkoop van het onroerend goed $ 210.000 bedraagt, ontvangt de eerste hypotheekverstrekker het verschuldigde saldo, namelijk $ 200.000.
De tweede hypotheekverstrekker ontvangt wat er nog over is, in dit geval $ 10.000. Omdat een eerste hypotheek een primaire claim is die voorrang heeft op secundaire claims, hebben tweede hypotheken doorgaans hogere rentetarieven dan eerste hypotheken.