24 juni 2021 14:48
Voor veel in het buitenland geboren individuen die in de Verenigde Staten wonen, is het bezitten van een huis een van de hoekstenen van de Amerikaanse droom. Maar er is een perceptie onder sommige niet-Amerikaanse burgers dat ze op geen enkele manier een hypotheek kunnen krijgen, waardoor een enorme barrière voor dat doel ontstaat. Volgens de National Association of Realtors (NAR) hebben buitenlandse kopers die in de Verenigde Staten wonen, hetzij als recente immigranten of houders van visa voor professionele, educatieve of andere doeleinden – echter een grotere kans om een huis te kopen met behulp van een hypotheek. In hun “Profiel van internationale activiteit in residentieel onroerend goed in de VS”, gepubliceerd in juli 2019, meldde de NAR dat 67% van de ingezeten buitenlandse kopers hypotheekfinanciering had verkregen uit Amerikaanse bronnen.
Het aanbetaling vereist is. Hier bespreken we wat u moet weten om in aanmerking te komen voor een woningkrediet in de VS als u geen staatsburger bent.
Belangrijkste leerpunten
- Het bezitten van een huis in de VS is zeker haalbaar voor niet-Amerikaanse staatsburgers, maar het brengt wat extra werk met zich mee.
- Het verkrijgen van een hypotheek kan voor een buitenlander het lastigste deel zijn en zal tot op zekere hoogte afhangen van hun verblijfsstatus.
- Over het algemeen is het voor buitenlanders gemakkelijker om in aanmerking te komen voor een Amerikaanse woningkrediet als ze permanente inwoners zijn met een groene kaart of niet-permanente inwoners met een geldig werkvisum.
- De Federal Housing Administration (FHA) biedt woningkredieten aan niet-Amerikaanse staatsburgers met dezelfde leenvoorwaarden als andere kopers.
- Een goede strategie is om relaties aan te gaan met banken die in de VS aanwezig zijn om een Amerikaanse kredietrapportgeschiedenis op te bouwen.
Woningbezit en verblijfsstatus
Een punt om in gedachten te houden is dat de vereisten voor het verkrijgen van een woningkrediet grotendeels afhangen van iemands verblijfsstatus. De meeste leners vallen meestal in een van de volgende groepen:
- Vaste bewoners met een groene kaart (formulier I-551)
- Niet-permanente inwoners met een geldig werkvisum (E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1 en G1-G4)
- “Vreemdelingen”, wier hoofdverblijfplaats niet in de VS is
Over het algemeen is het veel gemakkelijker om een lening te krijgen als u in een van de eerste twee categorieën valt. Dat komt doordat hypotheekreuzen secundaire markt kopen – vrijwel dezelfde richtlijnen hebben voor houders van een groene kaart en een werkvisum als ieder ander. Het belangrijkste voorbehoud is dat de geldschieter de wettelijke verblijfplaats van de aanvrager moet verifiëren.
Vreemdelingen voldoen echter niet aan de normen van Fannie of Freddie, dus kredietverstrekkers moeten deze leningen in hun eigen boekhouding houden. Omdat de bank op deze manier meer risico neemt, is de kans groter dat een substantiële aanbetaling nodig is.
FHA-leningen
Houd er rekening mee dat de Federal Housing Administration (FHA), die relatief lage kredietscore eisen heeft en een aanbetaling van slechts 3,5% vereist, een andere optie is voor niet-Amerikaanse staatsburgers. Het biedt dezelfde leenvoorwaarden als aan andere kopers, op voorwaarde dat de lener kan aantonen dat hij permanent in de VS woont
Als u een niet-permanente bewoner bent die op zoek is naar een FHA-hypotheek, moet u de woning als hoofdverblijfplaats gebruiken en een geldig sofinummer en een werkvergunningsdocument opgeven. Dit betekent dat het bureau geen hypotheken verstrekt aan niet-ingezetenen die slechts van plan zijn de woning af en toe te gebruiken.
Documentatie hindernissen
Het belangrijkste obstakel voor het krijgen van een hypotheek is om de kredietverstrekker te bewijzen dat u aan zijn risicoprofiel voldoet. Dat betekent dat u uw arbeidsverleden, kredietverleden en bewijs van inkomen moet verstrekken. Voor Amerikaanse burgers is dit een relatief eenvoudig proces, omdat de meesten een kredietspoor hebben in de Verenigde Staten en een achterstand aan W-2-formulieren en belastingaangiften die hun inkomsten over de jaren heen laten zien.
Maar het wordt een beetje lastiger voor iemand die niet zo lang in het land is of niet in de VS woont. Hoe bewijst u bijvoorbeeld uw kredietwaardigheid als u geen kredietrapport heeft van de drie grote bureaus: Equifax, TransUnion en Experian?
Je hebt een duidelijk voordeel als je een bestaande relatie hebt met een internationale bank met filialen in de VS. Die heeft al een overzicht van je financiën, dus hij is misschien meer bereid om een gokje op je te wagen, zelfs zonder een Amerikaans kredietrapport. Gelukkig wordt de hypotheeksector gedomineerd door grote, wereldwijde banken, dus de kans is groot dat je in het verleden rekeningen bij een van hen hebt gehad.
Ook zijn sommige kredietverstrekkers mogelijk bereid om internationale kredietrapporten te bestellen ter vervanging van de drie grote Amerikaanse kredietbureaus. Dit kan echter een duur proces zijn en is over het algemeen alleen beschikbaar voor inwoners van Canada, het Verenigd Koninkrijk en Ierland.
Als je in de VS geen lange werkgeschiedenis hebt, heb je nog een reden om FHA-leningen eens goed na te denken. De FHA accepteert niet-Amerikaanse belastingaangiften als bewijs van tewerkstelling.
Kredietverstrekkers om te overwegen
Sommige kredietverstrekkers zullen ervoor zorgen dat leners meer hoepels doorlopen dan anderen om een lening te krijgen, dus u kunt veel hoofdpijn wegnemen door degenen te identificeren die vaak werken met niet-Amerikaanse staatsburgers. Als u zaken heeft gedaan met een internationale bank die hier actief is, is dat waarschijnlijk de plek om te beginnen.
Kredietverenigingen zijn een ander alternatief. Deze financiële dienstverleners zonder winstoogmerk bieden doorgaans extreem concurrerende tarieven en hebben, afhankelijk van hun locatie, mogelijk speciale uitleenprogramma’s voor houders van groene kaarten en visa.
Het komt neer op
Veel banken en hypotheekbedrijven bieden conventionele en FHA-woningleningen aan niet-Amerikaanse staatsburgers, op voorwaarde dat ze hun verblijfsstatus, werkgeschiedenis en financiële staat van dienst kunnen verifiëren. Kredietverstrekkers die op grote schaal met deze populatie werken, zijn over het algemeen flexibeler met de documentatie die u nodig hebt.