Verborgen kosten van nieuwe huizen die kopers kunnen verbranden
Veel huizenkopers denken dat het kopen van een nieuwbouwwoning slimmer is dan het kopen van een ‘gebruikte’ woning. De onderhouds- en reparatiekosten van een gloednieuw huis moeten minimaal zijn; de constructiematerialen, systemen en apparaten moeten voldoen aan de laatste normen en energiezuinig zijn; de plattegrond en voorzieningen moeten voldoen aan de behoeften van het moderne leven, en de ruimte moet instapklaar zijn. Een gloednieuw pand heeft ook een emotionele aantrekkingskracht voor kopers: geen slijtage, en niet omgaan met andermans smaak of fouten – zo luidt de redenering!
Wat veel kopers zich niet realiseren, is dat nieuwe woningen vaak nog veel verborgen kosten met zich meebrengen. Als u nieuwbouw koopt van een aannemer of vastgoedontwikkelaar, dan is dit waar u op moet letten om ervoor te zorgen dat u uw geld verstandig uitgeeft en niet voor onaangename verrassingen komt te staan.
Belangrijkste leerpunten
- Het kopen van een nieuw gebouwd huis vereist bijna evenveel aandacht voor detail als het kopen van een eerder eigendom. Inspecteer een nieuwe woning zorgvuldig, aangezien deze verborgen gebreken kan hebben.
- Als u modelwoningen bekijkt, moet u begrijpen wat standaard is en wat een geüpgradede functie is, wat u natuurlijk meer zal kosten.
- U moet uw eigen makelaar hebben en uw eigen hypotheek onderzoeken – ga er niet vanuit dat de voorwaarden van de aannemer de beste zijn.
Verborgen gebreken
Net als een ouder huis kan een gloednieuw huis verschillende verborgen of ‘latente’ gebreken bevatten die dure reparaties nodig zouden kunnen hebben. Een zwakke plaat kan barsten. De gevelbekleding kan eraf vallen. De houten vloeren kunnen kromtrekken. Uw toilet kan overlopen. De elektrische bedrading is mogelijk niet correct uitgevoerd. Zware regenval kan een ontoereikende waterdichtheid of indeling aan het licht brengen die tot lekken of overstromingen leidt. Elk probleem dat u in een bestaand huis misschien niet durft te vinden, kan ook in een geheel nieuw huis voorkomen.
Om uzelf te beschermen, onderzoekt u de reputatie van de aannemer samen met de gebruikte onderaannemers voordat u een aankoop doet. En betaal altijd voor een grondige keuring door een onafhankelijke woninginspecteur die niet bij de aannemer is aangesloten.
Het kan slim zijn om twee inspecties op verschillende tijdstippen te regelen om er zeker van te zijn dat uw nieuwe woning werkelijk vrij van gebreken en in bewoonbare staat is – één nadat de woning is gebouwd maar voordat alle afwerkingen zijn aangebracht (er kunnen problemen zijn gemakkelijker te identificeren), en nog een net voordat je sluit en bezit neemt.
Zoek bovendien uit met wat voor soort garantie het huis wordt geleverd en lees deze aandachtig door voordat u zich tot aankoop verbindt. Mogelijk moet u op die garantie vertrouwen als zich verborgen gebreken voordoen die de verzekering van uw huiseigenaar niet dekt. Verschillende aspecten van het huis kunnen voor verschillende tijdsduur worden gedekt, dus zorg ervoor dat u zich bewust bent van die beperkingen – het HVAC-systeem kan bijvoorbeeld langer onder de garantie vallen dan badkamerarmaturen. Meld eventuele problemen bij de aannemer zodra u ze opmerkt.
Ontbrekende benodigdheden
Nieuwbouwwoningen hebben vaak een standaard- of basisvorm en bevatten mogelijk niet alles wat u nodig heeft of wilt. Het komt vrij vaak voor dat deze eigendommen essentiële benodigdheden voor het interieur missen, zoals sommige apparaten en raambekleding, en uiterlijke kenmerken zoals dekken, omheiningen en landschapsarchitectuur.
Elk van deze ontbrekende items kan een extra uitgave zijn. Voordat u een bod uitbrengt, vraagt u wat er bij de prijs van het huis is inbegrepen, noteert u wat er ontbreekt en doet u wat onderzoek om erachter te komen hoeveel deze items gaan kosten. Zorg ervoor dat u deze aankopen meetelt in uw budget. Als u het zich niet kunt veroorloven om ze uit eigen zak te betalen, kunt u de bouwer ertoe brengen om uw sluitingskosten te betalen, waardoor u het geld vrijmaakt dat u nodig hebt voor jaloezieën, graszoden en een wasmachine en droger.
Als dat te duur of tijdrovend blijkt, zoek dan een nieuw huis met alle benodigdheden, of overweeg een woning die bijna gloednieuw is en net voldoende bewoond wordt dat de vorige eigenaar alle ontbrekende benodigdheden heeft geïnstalleerd.
Prijzige upgrades
Het opzichtige model dat u zult bezoeken, heeft meestal alle beschikbare upgrades die de bouwer biedt, van hardhouten vloeren en granieten aanrechtbladen tot erkers en extra grote badkamers. Als u ziet wat u zou kunnen hebben, kan dit u ertoe verleiden aanzienlijk meer uit te geven dan de basisprijs die u oorspronkelijk naar het onroerend goed en de gemeenschap trok. Het prijsverschil tussen het basismodel en het model met alle toeters en bellen kan vele tienduizenden dollars bedragen.
Als u de upgrades via de bouwer koopt, betaalt u mogelijk een meerprijs en heeft u een beperktere selectie in vergelijking met het zelf uitvoeren van de upgrades. U moet ook rekening houden met de toekomstige inruilwaarde. Maak keuzes die een grote verscheidenheid aan kopers zullen aanspreken en die er niet toe zullen leiden dat uw huis te veel of te weinig wordt verbeterd voor het gebied.
Sommige bouwers nemen luxe functies op in het standaardmodel en nemen deze mee in de basisprijs. Zorg ervoor dat u weet waar u naar kijkt voordat u door een huis gaat en verliefd wordt op iets dat u zich niet kunt veroorloven – of voel u opgelicht omdat het standaardmodel niet lijkt te voldoen aan het luxe model.
Een onzekere toekomst
In een nieuwe gemeenschap weet u op de lange termijn misschien niet echt wat u koopt. Hoe zullen je buren zijn? Wat zal er op dat braakliggende land naast de deur worden gebouwd? Hoe betrouwbaar zullen de services zijn (zoals sneeuwploegen, nutsvoorzieningen of vuilnisophaaldienst)? Welke invloed hebben deze onbekende factoren op uw kwaliteit van leven en de inruilwaarde van uw huis? “Nieuwbouw” is niet noodzakelijk een synoniem voor “lage criminaliteit”, “vriendelijke buren” of “groot buurtonderhoud”.
Het is oké om een gokje te wagen op deze onbekenden. Realiseer je gewoon dat je een kans neemt. De omstandigheden in gevestigde buurten kunnen ook veranderen, maar die gebieden hebben tenminste een geschiedenis en reputatie die u een beter idee kunnen geven van hoe het leven in uw nieuwe huis eruit zal zien, vergeleken met een geheel nieuwe ontwikkeling.
Gebrek aan vertegenwoordiging
Wanneer u een nieuwe woning koopt, moet u niet zomaar ongewapend het verkoopkantoor binnenlopen, ook al lijkt het een simpele one-stop-shop operatie. De verkoopagent van de aannemer vertegenwoordigt de aannemer – en niet u. Elke financiering die de bouwer mogelijk heeft geregeld, hoeft niet noodzakelijk de beste of laagste beschikbare financiering te zijn. Doe uw onderzoek en maak uzelf vertrouwd met de verschillende hypotheekvormen die beschikbaar zijn en de rentetarieven die beschikbaar zijn voor kredietverstrekkers in uw regio.
Zoek vervolgens op basis van uw onderzoek uw eigen makelaar en uw eigen geldschieter om ervoor te zorgen dat u de beste prijs voor het huis en de laagste rente en kosten voor uw hypotheek krijgt.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Het komt neer op
Ga niet uit van wat u krijgt als u een nieuw huis koopt. Het kan duurder zijn en veel meer onzekerheden met zich meebrengen dan u had verwacht. Als u zich echter op de ervaring voorbereidt, weet u hoe u op uw belangen kunt letten en uw geld verstandig kunt besteden.