Vakantiehuis of inkomensproducerende investering?
De Amerikaanse droom van het kopen van een huis heeft de afgelopen 50 jaar behoorlijk wat veranderingen ondergaan en is uitgebreid naar tweede of vakantiehuizen. Maar deze huisjes aan het meer, de huisjes in de bergen en de hutten op het strand staan vaak 90% van het jaar leeg, terwijl hun eigenaren bankieren voor de volgende vakantie – en de rekening betalen voor de hypotheek en onroerendgoedbelasting.
Er is natuurlijk een alternatief om uw vakantiehuis stof te laten verzamelen als u er niet bij kunt zijn: verhuur het aan andere mensen die een tijdje weg van hun werk willen genieten. Hoewel huren lucratief kan zijn, moet u rekening houden met de fiscale gevolgen.
Belangrijkste leerpunten
- De IRS beschouwt een tweede huis als een vastgoedbelegging als u er minder dan twee weken in verblijft en probeert het voor de rest van de tijd te huren.
- Huurverliezen kunnen alleen worden afgeschreven met inkomsten uit andere verhuur, een particulier partnerschap dat u niet exploiteert of een S-corporatie.
- De tijd dat u een vakantiehuis heeft gehad, is van invloed op de vermogenswinstbelasting die u betaalt.
- Als u een tweede huis bezit om het te huren en u heeft een AGI van minder dan $ 150.000, begin dan actief te beheren.
Een tweede thuis bieden
Het kopen en behouden van een eerste huis en vaak meer, maar zonder de gemakkelijke afschrijvingen van de IRS.
Als u overweegt een tweede woning te kopen, is een van de eerste stappen om te beslissen of u de aankoop financiert met een hypotheek of dat u contant betaalt. Om u te helpen beslissen, gebruikt u een hypotheekcalculator om de rentetarieven te onderzoeken van kredietverstrekkers in het gebied waar uw vakantieobject zich bevindt. Als u vervolgens schattingen heeft verzameld van de totale kosten van uw maandelijkse hypotheekbetalingen, bekijkt u uw financiële gegevens om te zien of het zinvoller is om een hypotheek af te sluiten of contant te betalen.
Als u van plan bent een vakantiehuis te krijgen, maar niet het kapitaal heeft voor een volledig contante aankoop, houd er dan rekening mee dat de IRS de maas in de wet heeft dichtgemaakt waarin u een tweede hypotheek zou kunnen gebruiken om een afzonderlijke investeringseigendom te kopen terwijl u nog steeds uw betalingen als persoonlijke hypotheekrente. Gaat u lenen voor een tweede woning, dan moet u een andere hypotheek afsluiten waarbij u fiscaal aftrekbare rente kunt betalen.
7,4 miljoen
Volgens de National Association of Home Builders en het Census Bureau komt het aantal woningen in de VS, overeenkomend met 5,6% van de totale woningvoorraad, in aanmerking voor de belastingaftrek voor de tweede woninghypotheek.
De IRS voor investeringen in vakantiehuizen
Als u een woning heeft en deze korter dan 15 dagen huurt, hoeft u de inkomsten niet op te geven. De IRS beschouwt een tweede huis echter als een vastgoedbelegging als u er minder dan twee weken in doorbrengt en het vervolgens voor de rest van de tijd probeert te huren. Het is belangrijk om te onthouden dat de vraag naar uw hut in het bos mogelijk alleen tijdens piekmomenten komt – dezelfde periode waarin u het pand waarschijnlijk zelf zou willen gebruiken.
Tweede huizen lijken een grijze plek te zijn voor de IRS. Alle huurverliezen zijn “passieve verliezen” of ” hobbyverliezen “. Deze kunnen alleen worden afgeschreven van inkomsten uit andere passieve activiteiten zoals andere verhuur, een privé-partnerschap dat u niet helpt exploiteren of een S-corporatie. Passieve verliezen die u niet kunt gebruiken, worden overgedragen totdat u de vakantiewoning verkoopt. Wanneer u het onroerend goed verkoopt, kunt u de verliezen uit het verleden gebruiken om eventuele winsten te compenseren. Als u na de verkoop nog meer passieve afboekingen heeft, kunt u deze claimen tegen het reguliere inkomen.
Vanaf de laatste richtlijn van de IRS voor het belastingjaar 2019 kunt u tot $ 25.000 per jaar aftrekken als:
- Uw aangepast bruto-inkomen is minder dan $ 100.000
- Je neemt actief deel aan het beheer van de woning
Dit belastingvoordeel verdwijnt bij $ 150.000 gecorrigeerd bruto-inkomen (AGI), hoewel de meeste mensen die het zich kunnen veroorloven om een tweede huis te kopen een AGI hebben die ver boven deze cijfers ligt. Als uw AGI tussen $ 100.000 en $ 150.000 ligt, komt u in aanmerking voor de helft van de aftrek. Actieve deelname is de grootste uitdaging. U kunt de jaarlijkse aftrek gebruiken als u of uw echtgenoot een gekwalificeerde vastgoedprofessional wilt worden en het onroerend goed actief wilt beheren door de passieve verliezen te boeken. Wees echter gewaarschuwd, de IRS zal waarschijnlijk niet geloven dat u een fulltime baan en maanlicht heeft als vastgoedbeheerder. U heeft een gedetailleerd dagboek nodig over waarom, wanneer, waar en wat u doet als vastgoedbeheerder om uw zaak te bewijzen en de aftrek te kunnen ontvangen.
De meeste mensen die een tweede huis bezitten, zouden er beter aan doen door ze voor belastingdoeleinden te classificeren als een onroerend goed voor gemengd gebruik en ze alleen voor de belastingvrije 14 nachten in een bepaald jaar te verhuren.
Een vakantiehuis verkopen
Woningen in populaire vakantiegebieden hebben meestal de neiging om een hoger dan gemiddelde waardering te zien, dus op een bepaald moment wilt u misschien geld uitbetalen en verkopen. De tijd dat u al een vakantiewoning bezit, is van invloed op uw vermogenswinstbelasting. Als u verkoopt voordat een jaar is verstreken, bent u onderworpen aan het kortetermijnwinstpercentage. Als u na een jaar verkoopt, wordt uw federale belasting berekend tegen het langetermijntarief voor meerwaarden.
U kunt echter een beetje ontwijken als u bereid bent volledig te verhuizen. Als u uw hoofdverblijfplaats verkoopt met de belastingvrije aftrek van $ 250.000 per persoon en naar het vakantiehuis verhuist en het uw nieuwe hoofdverblijfplaats aangeeft, kunt u de vrijstelling van $ 250.000 ($ 500.000 voor koppels) opnieuw gebruiken – op voorwaarde dat u in het voormalige vakantiehuis voor twee jaar. Helaas is deze strategie vaak alleen praktisch voor zelfstandigen of gepensioneerden. Er zijn ook andere beperkingen op het gebruik van de uitsluiting van vermogenswinst voor vakantiehuizen die zijn omgebouwd tot een hoofdverblijfplaats.
Volgens de laatste cijfers voor 2018 heeft bijna 60% van de Amerikanen een of andere vorm van levensverzekering.
Als u besluit dat u verhuurder van een tweede huis wilt worden en u heeft een AGI van minder dan $ 150.000, dan kunt u het beste actief betrokken raken bij het beheer van uw eigen onroerend goed.
Tips voor de tweede huiseigenaar
Als u een tweede huis bezit om het te huren, en u heeft een AGI van minder dan $ 150.000, ga daar dan naar binnen en begin het actief te beheren. Dit betekent dat u geen makelaar kunt gebruiken om huurders te vinden. U regelt de reparatie persoonlijk, maar het levert u passieve verliezen op om af te schrijven.
Als actief beheer u niet aanspreekt of als uw AGI te hoog is, breng dan meer tijd door in de hut en verander het in een onroerend goed voor gemengd gebruik in plaats van een vastgoedbelegging. Dit betekent dat de belastingen veranderen met de verandering van aanwijzing – voornamelijk dat u geen passieve verliezen kunt gebruiken. Maar u kunt wel een percentage van de hypotheekrente en onroerendgoedbelasting claimen als aftrekposten op uw inkomstenbelasting.