Aan de andere kant wordt een schikkingsvoorwaarde gebruikt als de koper zijn eigendom al op de markt heeft gebracht, een contract in de hand heeft en een sluitingsdatum op de kalender heeft. Omdat het onroerend goed pas echt wordt verkocht als de sluiting plaatsvindt, beschermt dit de koper als de verkoop om welke reden dan ook mislukt. Als het huis van de koper op de aangegeven datum sluit, blijft het contract geldig. Als de woning niet sluit, kan het contract worden beëindigd.
In de meeste gevallen verbiedt een onvoorziene schikking de verkoper om gedurende een bepaalde periode andere aanbiedingen te accepteren.
Overwegingen voor kopers
De meeste kopers moeten hun bestaande huis verkopen om een nieuw huis te kopen, vooral wanneer ze “inruilen” voor een duurder huis. Een onvoorziene situatie bij de verkoop van een huis geeft kopers de tijd die ze nodig hebben om te verkopen en te sluiten voordat ze zich in een nieuw huis begeven. Kopers kunnen voorkomen dat ze twee huizen bezitten en tegelijkertijd twee hypotheken hebben terwijl ze wachten tot hun eigen huis wordt verkocht. Een onvoorziene situatie bij de verkoop van een huis kan ook zorgen voor een naadloze transactie: de koper kan het ene huis verkopen en naar het volgende verhuizen, aangezien het nieuwe huis al ‘opgesloten’ is.
Hoewel een onvoorziene situatie bij de verkoop van een huis de koper gemoedsrust geeft, worden andere kosten van het kopen van een huis niet vermeden. Kopers moeten nog steeds geld uitgeven aan huisinspecties, bankkosten entaxatiekosten. Deze kosten worden niet terugbetaald als de deal niet doorgaat omdat het onroerend goed niet op tijd verkoopt.
Kopers moeten mogelijk meer betalen voor een woning dan wanneer ze een bod zouden doen zonder een onvoorziene huisverkoop. Ze vragen in wezen de verkoper om te ‘gokken’ op hun vermogen om hun huidige huis te verkopen en de verkoper zal verwachten voor dit risico gecompenseerd te worden.
Overwegingen voor verkopers
Een onvoorziene gebeurtenis bij de verkoop van een huis kan riskant zijn voor verkopers omdat er geen garantie is dat het huis zal worden verkocht. Zelfs als het contract de verkoper toestaat het onroerend goed op de markt te blijven en aanbiedingen te accepteren, kan het huis ‘onder contract’ worden vermeld, waardoor het minder aantrekkelijk wordt voor andere potentiële kopers. Veel mensen die op zoek zijn naar een huis, blijven uit de buurt van een onroerend goed dat onder contract staat, omdat ze geen tijd willen verspillen en het risico lopen verliefd te worden op een onroerend goed dat ze misschien nooit zullen kopen.
Alvorens akkoord te gaan met een onvoorziene woningverkoop, moet de verkoper (of de makelaar in onroerend goed van de verkoper) het huidige huis van de potentiële koper onderzoeken om te bepalen:
- Als het huis al op de markt is: zo niet, dan is dit meestal een rode vlag omdat het aangeeft dat de potentiële koper op dit moment alleen maar aan het kopen en verkopen is.
- Als het tegen de juiste prijs wordt vermeld: een makelaar kan vergelijkbare gegevens opstellen om ervoor te zorgen dat het huis geprijsd is om te verkopen.
- Hoe lang het al op de markt is: als het lang geleden is, kan het huis te hoog geprijsd zijn, kan de showprocedure moeilijk zijn of kan de markt gewoon droog zijn.
- De gemiddelde tijd op de markt voor huizen in de buurt: als de gemiddelde tijd ongeveer 30 dagen is, zou je kunnen verwachten dat het huis wordt verkocht. Als het 90 dagen of langer is, kan de verkoper wachten met een kleine kans dat het huis van de koper wordt verkocht.
Een onvoorziene woningverkoop kan echter een goede zaak zijn als het onroerend goed van de verkoper al een tijdje op de markt is. Als de verkoper moeite heeft gehad met het vinden van een koper, is een contract met een onvoorziene gebeurtenis nog steeds een contract en bestaat de kans dat het onroerend goed wordt verkocht. In veel gevallen is het aan te raden om de tijd die de koper heeft om een woning te verkopen te beperken tot één tot vier weken. Dit zet de koper onder druk om de vraagprijs te verlagen en een verkoop te doen, terwijl wordt voorkomen dat de verkoper te veel tijd verliest als de transactie niet wordt afgerond.
Een verkoper kan een “kick-out-clausule” opnemen om een mate van bescherming te bieden tegen een onvoorziene woningverkoop. Een kick-outclausule stelt dat de verkoper het onroerend goed kan blijven verkopen en aanbiedingen van andere kopers kan accepteren. In dit geval geeft de verkoper de huidige koper een bepaalde hoeveelheid tijd (zoals 72 uur) om de onvoorziene woningverkoop op te heffen en door te gaan met het contract. Als de koper de onvoorziene situatie niet wegneemt, kan de verkoper zich terugtrekken uit het contract en het aan de nieuwe koper verkopen.
Een gekwalificeerde onroerendgoedprofessional of onroerendgoedadvocaat moet worden geraadpleegd bij vragen of opmerkingen over onroerendgoedcontracten en onvoorziene clausules voor woningverkoop.
Het komt neer op
Onvoorziene omstandigheden bij de verkoop van huizen beschermen kopers die het ene huis willen verkopen voordat ze een ander kopen. De exacte details van een eventuele onvoorziene gebeurtenis moeten worden gespecificeerd in het verkoopcontract voor onroerend goed. Omdat contracten juridisch bindend zijn, is het belangrijk om de voorwaarden van een onvoorziene woningverkoop te herzien en te begrijpen. Raadpleeg een gekwalificeerde professional voordat u op de stippellijn tekent.