Hoeveel hypotheekbetalingen kan ik missen vóór afscherming?
Onder normale omstandigheden is het aantal betalingen dat u op uw hypotheek kunt missen vier voordat het executieproces begint, maar dit hangt ook af van een aantal factoren, waaronder het specifieke beleid van uw geldschieter en de huizenmarkt.
Tijdens de coronaviruspandemie heeft de federale overheid echter hypotheken die zijn verzekerd door de Federal Housing Authority ( FHA ) of gesteund door Fannie Mae of Freddie Mac gedurende 60 dagen beschermd tegen afscherming.1
Belangrijkste leerpunten
- Hoewel het aantal gemiste hypotheekbetalingen dat tot marktafscherming leidt, kan variëren, begint de afscherming doorgaans na vier gemiste betalingen.
- Tijdens de pandemie van het coronavirus zijn executieverkopen tijdelijk tot 60 dagen opgeschort.
- Als u problemen ondervindt bij het betalen van uw hypotheek, is het belangrijkste dat u kunt doen, in open communicatie met uw geldverstrekker te blijven.
Het beleid van uw geldschieter
De praktijken en het beleid van uw specifieke geldschieter zullen van invloed zijn op hoe lang u kunt doorgaan zonder te betalen voordat u gedwongen wordt tot marktafscherming. Als uw geldschieter een grote portefeuille met leningen met een laag risico heeft, kan hij milder zijn met betrekking tot gemiste betalingen, of kan hij rekening houden met individuele leners. Vaak zal een dergelijke geldschieter een incidentele gemiste betaling vergeven en uw situatie pas doorverwijzen naar de huisvestingsautoriteiten als u meer betalingen misloopt.
Als de geldschieter echter een portefeuille met risicovolle leningen heeft, is de kans groter dat executieprocedures zelfs na slechts twee gemiste betalingen beginnen. Zelfs als u een kredietnemer met een laag risico bent, kan de procedure worden geactiveerd door normen vanwege het algemene risico van wanbetaling van de hypotheekpool die eigendom is van de kredietgever.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Factoren op de woningmarkt
De algemene toestand van uw lokale huizenmarkt is een andere factor die een rol speelt bij de timing van executieprocedures. Als er in de buurt of regio veel faillissementen in behandeling zijn, is het waarschijnlijk dat u langer in uw huis kunt blijven, aangezien de lokale huisvestingsautoriteiten en de rechtbanken achterstand kunnen hebben en niet over de middelen beschikken om zo veel zaken tegelijk te behandelen. In dergelijke situaties zijn er gevallen geweest waarin mensen 10 of meer maandelijkse betalingen hebben gemist voordat ze eindelijk hun huis verloren.
Als u in gebreke blijft, moet uw hypotheekverstrekker meerdere keren contact met u opnemen om te proberen de situatie te verhelpen. Meestal neemt de geldschieter op de 36ste dag na uw laatste betalingtelefonisch contact met u op. Uiterlijk de 45e dag nadat u een betaling heeft gemist, moet uw hypotheekadviseur schriftelijk contact met u opnemen en informatie verstrekken over de beschikbare opties.
Hoewel de meeste geldschieters en diensten het executieproces niet beginnen na een enkele gemiste betaling, betekent het missen van zelfs maar één hypotheekbetaling een schending van uw hypotheekovereenkomst. Daarom is het zo belangrijk om met uw geldschieter te communiceren als u te laat komt met een betaling of een betaling mist.
Typische hypotheekafscherming tijdlijn
Hoewel omstandigheden en locatie verschillen in de tijdlijn van een hypotheekafscherming kunnen dicteren, is er een sjabloon voor hoe dit gewoonlijk gebeurt:
- Een respijtperiode van 15 dagen is gebruikelijk. Als u binnen deze tijd betaalt, gaat het goed. Als u niet betaalt en vervolgens nog een betaling mist, wordt het ingewikkelder. Late vergoedingen kunnen worden toegevoegd en uw geldschieter kan u rapporteren aan de kredietbureaus, wat uw kredietscore zal schaden.
- Zodra u de tweede betaling mist, bent u in gebreke. Als u een tweede hypotheekbetaling mist, ziet u waarschijnlijk een verandering in de hypotheekbeheerder. Het zal normaal gesproken assertiever worden in de manier waarop het met u omgaat. Dit kan een beangstigende situatie zijn om mee om te gaan, maar het kan zijn dat u nog steeds tot overeenstemming kunt komen met de geldschieter. Ongeacht de omstandigheden die hebben geleid tot een gemiste hypotheekbetaling, u moet niet vergeten dat hypotheekbedrijven hun geld willen krijgen zonder een rommelig executieproces, indien mogelijk; het is kosteneffectiever voor hen. Dit betekent dat zij graag met u een afspraak willen maken over de betaling indien mogelijk.
- Als u 90 dagen geen overeenkomst bereikt met uw hypotheekverstrekker en u drie hypotheekbetalingen mist, is het een ernstige situatie. U ontvangt een brief van de hypotheekverstrekker waarin staat dat u nog 30 dagen de tijd heeft om uw rekening bij te werken. Als u bij u thuis wilt blijven, moet u met de geldschieter praten om te proberen executieprocedures te voorkomen. Ze verwachten normaal gesproken de volledige betaling van het verschuldigde geld, maar het kan zijn dat u nog steeds een betalingsregeling kunt treffen.
- Zodra de 30-dag is verstreken, als er geen betaling heeft plaatsgevonden en er geen overeenstemming is bereikt, begint de marktafscherming. Op dit punt heb je vier gemiste maandelijkse hypotheekbetalingen.
Wetten met betrekking tot afscherming kunnen van staat tot staat verschillen. In sommige staten moeten hypotheekverstrekkers leners ontmoeten voordat ze een aanvraag voor afscherming kunnen indienen.
COVID-19-bepalingen
Onder nieuwe richtlijnen van de federale overheid zullen alle nieuwe verhinderingen worden stopgezet en zullen lopende verhinderingen worden opgeschort voor FHA-verzekerde hypotheken. Foreclosures en uitzettingen op hypotheken gedekt door Fannie Mae en Freddie Mac (ongeveer tweederde van alle hypotheken in de VS) zijn nu opgeschort tot ten minste 31 maart 2021 als gevolg van een uitvoerend bevel ondertekend door president Biden op zijn eerste dag op kantoor.
Huiseigenaren die financieel worden getroffen door de coronaviruscrisis, kunnen een hypotheeklening vragen, waardoor hun betalingen tot een jaar kunnen worden verlaagd of zelfs volledig kunnen worden stopgezet. Bovendien zullen gedurende deze periode geen boetes of te late vergoedingen worden toegepast en zullen kredietverstrekkers achterstallige betalingen in een respijtplan niet aan kredietbureaus rapporteren.6
Het komt neer op
Als u te maken krijgt met afscherming, kunt u het beste in contact blijven met uw geldschieter en met hem praten over uw situatie. Ze hebben mogelijk programma’s om u te helpen uw huis te behouden, vooral als u financiële gevolgen heeft gehad van COVID-19.