Hoe rentetarieven de waarde van onroerend goed beïnvloeden
Rentetarieven hebben een even diepgaand effect op de waarde van inkomensproducerend schatkistpapier (T-Bills). Omdat hun invloed op het vermogen van een individu om woningen te kopen (door het verhogen of verlagen van de kosten van hypotheekkapitaal) zo diepgaand is, gaan veel mensen er ten onrechte van uit dat de enige doorslaggevende factor bij de waardering van onroerend goed de huidige hypotheekrente is.
Maar hypotheekrentes zijn slechts één rentegerelateerde factor die de waarde van onroerend goed beïnvloedt. Omdat rentetarieven ook van invloed zijn op kapitaalstromen, rendement op investeringen van investeerders, sturen rentetarieven de vastgoedprijzen op verschillende manieren aan.
Belangrijkste leerpunten
- Rentetarieven kunnen de vastgoedprijzen op verschillende manieren beïnvloeden.
- Net als bij de analyse van de verdisconteerde kasstroom die wordt uitgevoerd op aandelen- en obligatiebeleggingen, houdt de inkomstenbenadering rekening met de nettokasstroom.
- Rentetarieven kunnen de financieringskosten en hypotheekrentes beïnvloeden – veranderingen in kapitaalstromen kunnen ook een directe invloed hebben op de dynamiek van vraag en aanbod voor een woning.
- De meest voor de hand liggende impact van rentetarieven op de waarde van onroerend goed is de afleiding van disconterings- of kapitalisatietarieven, aangezien deze gelijk zijn aan de risicovrije rente plus een risicopremie.
Waarderingsgrondslagen
De waarde van onroerend goed wordt over het algemeen beïnvloed door vraag en aanbod van onroerend goed, evenals door de vervangingskosten van het ontwikkelen van nieuw onroerend goed. Maar waardering is meer dan dat, vooral als je bedenkt hoe door de overheid beïnvloede rentetarieven, kapitaalstromen en financieringspercentages de waarde van onroerend goed beïnvloeden. Om deze dynamiek te begrijpen, is het belangrijk om een basiskennis te hebben van de inkomstenbenadering – de meest gebruikelijke waarderingstechniek voor beleggers. De inkomstenbenadering – die wordt geboden door taxateurs van commercieel onroerend goed en door verzekeraars voor door onroerend goed gedekte beleggingen – lijkt sterk op de analyse van de verdisconteerde kasstroom die wordt uitgevoerd op aandelen- en obligatiebeleggingen.
De waardering begint met het voorspellen van het inkomen uit onroerend goed, dat de vorm aanneemt van verwachte huurbetalingen of, in het geval van hotels, de verwachte bezetting vermenigvuldigd met de gemiddelde kostprijs per kamer. Na verantwoording van alle kosten op vastgoedniveau, komt de analist tot het nettobedrijfsresultaat (NOI) of de cashflow die overblijft na alle bedrijfskosten.
Door eventuele bijbehorende kapitaalkosten, investeringskapitaal om het onroerend goed te onderhouden of te repareren en andere niet-vastgoedspecifieke uitgaven van NOI af te trekken, komen we uit op de nettocashflow (NCF). Omdat eigendommen gewoonlijk geen contanten aanhouden of een uitgesproken dividendbeleid hebben, is NCF gelijk aan contanten die beschikbaar zijn voor beleggers – net als contanten uit dividenden – die worden gebruikt voor de waardering van aandelen of vastrentende beleggingen. Door dividenden te activeren of door de cashflow (inclusief eventuele restwaarde) voor een bepaalde investeringsperiode te verdisconteren, wordt de vastgoedwaarde bepaald.
Kapitaalstromen
Rentetarieven kunnen een aanzienlijke invloed hebben op de financieringskosten en de hypotheekrente, wat van invloed is op de kosten op vastgoedniveau en dus op de waarden. Vraagen aanbod van kapitaal en concurrerende investeringen hebben echter de grootste invloed op de vereiste rendementen (RROR) en investeringswaarden. Nu de Federal Reserve Board de focus heeft verlegd van het monetaire beleid en meer naar het beheren van de rentetarieven als een manier om de economie te stimuleren of inflatie af te wenden, heeft zijn beleid een direct effect gehad op de waarde van alle investeringen.23
Naarmate de interbancaire wisselkoersen dalen, worden de kosten van fondsen verlaagd en stromen de fondsen het systeem binnen. Omgekeerd, als de rente stijgt, neemt de beschikbaarheid van fondsen af. Wat betreft onroerend goed: de veranderingen in de interbancaire rentetarieven verhogen of verlagen de hoeveelheid kapitaal die beschikbaar is voor investeringen. De hoeveelheid kapitaal en de kapitaalkosten beïnvloeden zowel de vraag als het aanbod, dat wil zeggen het geld dat beschikbaar is voor de aankoop en ontwikkeling van onroerend goed. Wanneer de beschikbaarheid van kapitaal bijvoorbeeld krap is, hebben kapitaalverschaffers de neiging om minder te lenen als percentage van de intrinsieke waarde, of niet zo ver boven de kapitaalstapel. Dit betekent dat leningen worden verstrekt tegen lagere loan-to-value (LTV) -verhoudingen, waardoor de hefboomwerking en de waarde van onroerend goed worden verminderd.
Deze veranderingen in kapitaalstromen kunnen ook een directe impact hebben op de dynamiek van vraag en aanbod van een woning. De kapitaalkosten en de beschikbaarheid van kapitaal beïnvloeden het aanbod door extra kapitaal te verschaffen voor vastgoedontwikkeling en beïnvloeden ook de populatie van potentiële kopers die op zoek zijn naar deals. Deze twee factoren werken samen om eigendomswaarden te bepalen.
De kapitaalkosten en de beschikbaarheid van kapitaal beïnvloeden het aanbod door extra kapitaal te verschaffen voor vastgoedontwikkeling.
Kortingstarieven
De meest voor de hand liggende impact van rentetarieven op de waarde van onroerend goed is zichtbaar in de afleiding van disconterings- of kapitalisatietarieven. Het kapitalisatietarief kan worden gezien als het vereiste dividendpercentage van een belegger, terwijl een disconteringsvoet gelijk is aan de totale rendementsvereisten van een belegger. K staat meestal voor RROR (vereist rendement), terwijl het kapitalisatietarief gelijk is aan (K – g), waarbij g de verwachte groei van het inkomen of de toename van de vermogensgroei is.
Elk van deze rentetarieven wordt beïnvloed door de heersende rentetarieven omdat ze gelijk zijn aan de risicovrije rente plus een risicopremie.Voor de meeste beleggers is de risicovrije rente de rente op Amerikaanse staatsobligaties. Gegarandeerd door federaal overheidskrediet, worden ze als risicovrij beschouwd omdat de kans op wanbetaling zo laag is. Omdat beleggingen met een hoger risico een evenredig hoger rendement moeten behalen om het extra risico te compenseren, voegen beleggers bij het bepalen van disconteringsvoeten en kapitalisatievoeten een risicopremie toe aan de risicovrije rente om het voor risico gecorrigeerde rendement te bepalen dat nodig is voor elke beschouwde investering..
Omdat de discontovoet (K) gelijk aan de risicovrije rentevoet plus een risico is premie, de kapitalisatie tarief is gelijk aan de risicovrije rentevoet plus een risicopremie, verminderd met de verwachte groei (g) in inkomen. Hoewel risicopremies variëren als gevolg van vraag en aanbod en andere risicofactoren in de markt, zullen disconteringsvoeten variëren als gevolg van veranderingen in de rentetarieven waaruit ze bestaan. Wanneer het vereiste rendement op concurrerende of vervangende investeringen stijgt, daalt de waarde van onroerend goed;omgekeerd, wanneer de rentetarieven dalen, stijgen de vastgoedprijzen.
Het komt neer op
Het is belangrijk om te focussen op hypotheekrentes omdat deze een directe invloed hebben op de vastgoedprijzen. Als u een toekomstige huiseigenaar of een onroerendgoedbelegger bent, kunt u eenvoudig de huidige rentetarieven onderzoeken door een hypotheekcalculator te gebruiken.
Dat gezegd hebbende, is het belangrijk op te merken dat veranderende rentetarieven invloed hebben op tal van aspecten van onroerend goed. Behalve de prijs van uw nieuwe woning, zijn de rentetarieven ook van invloed op de beschikbaarheid van kapitaal en de vraag naar investeringen. Deze kapitaalstromen zijn van invloed op vraag en aanbod van vastgoed en hebben daardoor invloed op de vastgoedprijzen.
Ook hebben rentetarieven ook invloed op het rendement op vervangende investeringen en veranderen de prijzen om in lijn te blijven met het inherente risico van vastgoedinvesteringen. Deze veranderingen in de vereiste rendementen voor onroerend goed variëren ook tijdens destabilisatieperioden op de kredietmarkten. Aangezien beleggers een grotere variabiliteit in toekomstige rentetarieven of een toename van het risico voorzien, worden de risicopremies groter, wat een sterkere neerwaartse druk op de vastgoedprijzen zet.