Lease-optie
Wat is een lease-optie?
Een lease-optie is een overeenkomst die een huurder de keuze geeft om het gehuurde tijdens of aan het einde van de huurperiode te kopen. Het belet ook dat de eigenaar het onroerend goed te koop aanbiedt aan iemand anders. Bij het verstrijken van de looptijd moet de huurder de optie uitoefenen of verbeuren. Een lease-optie wordt ook wel lease met koopoptie genoemd.
Hoe een lease-optie werkt
Een leaseoptie geeft een potentiële koper meer flexibiliteit dan een standaard huurkoopovereenkomst, waarbij de huurder de woning moet kopen als de huurovereenkomst afloopt. De prijs van de woning wordt vooraf door de koper (de huurder) en de eigenaar afgesproken. De prijs is doorgaans tegen de huidige marktwaarde van de woning, waardoor de huurder de woning in de toekomst tegen de huidige prijs kan kopen. Voor die optie wordt de huurder meestal een voorafbetaling in rekening gebracht door de eigenaar, die 1% van de verkoopprijs van het huis kan zijn. De vergoeding gaat naar de aanbetaling als de huurder besluit de woning aan het einde van de huurovereenkomst te kopen.
De lease-optie is vooral handig voor degenen die mogelijk hun krediet opbouwen of niet genoeg hebben gespaard voor een aanbetaling. Er zijn echter verschillende kenmerken van lease-opties waarmee u rekening moet houden.
Huurbetalingen
De eigenaar rekent naast de standaard maandhuur een premie voor de koopoptie tegen de huidige prijs wanneer de huurovereenkomst eindigt. De premie kan een percentage zijn dat wordt toegevoegd aan de huidige markthuur, zoals 10% van het standaard maandelijkse huurbedrag voor een woning van die omvang. Het extra bedrag of premie, ook wel huurtoeslag genoemd, wordt onderdeel van de aanbetaling voor de woning als de huurder de koopoptie uitoefent. De huurder verbeurt echter het extra geld dat boven de standaardhuur wordt betaald als de woning aan het einde van de huurovereenkomst niet wordt gekocht.
Sommige eigenaren nemen misschien een eenmalige contante betaling, vaak “waardevolle vergoeding” genoemd, die vergelijkbaar is met de premie die voor een optie op de financiële markten wordt betaald. Het is geen aanbetaling bij de aankoop van het onroerend goed, wat betekent dat het niet kan worden gerestitueerd. Het bedrag varieert van een symbolische $ 100 tot 5% van de verwachte aankoopprijs.
Bankfinanciering met een lease-optie
Het goede nieuws voor huurders is dat banken doorgaans toestaan dat het totale bedrag van de premie boven de huurbetalingen naar de aanbetaling voor de aankoop van het huis gaat. Als de in rekening gebrachte huur echter een marktconform tarief was, mag de bank niet toestaan dat een van de middelen op de aankoopprijs wordt toegepast. Het is belangrijk dat kopers contact opnemen met meerdere banken om hun beleid te bepalen met betrekking tot het financieren van een hypotheek voor een woning met een lease-optie.
De looptijd van een lease-optie
De looptijd van de optie kan elke periode zijn waarover de eigenaar en de huurder het eens zijn, maar is gewoonlijk één tot drie jaar. Het leaseoptiecontract bepaalt ook de aankoopprijs van het onroerend goed bij aanvang van de huurovereenkomst of hoe die prijs zal worden bepaald aan het einde van de optie.
Belangrijkste leerpunten
- Een lease-optie is een overeenkomst die een huurder de keuze geeft om het gehuurde tijdens of aan het einde van de huurperiode te kopen.
- Een lease-optie sluit ook de eigenaar uit om het onroerend goed te koop aan iemand anders aan te bieden.
- Een huurder betaalt meestal een percentage boven het standaard maandhuurbedrag, dit gaat naar de aanbetaling voor het kopen van de woning.
Redenen om een lease-optie te gebruiken
Er zijn verschillende redenen waarom de huurder en de eigenaar een lease-optie zouden kunnen aangaan. Het is belangrijk om te overwegen of de voordelen opwegen tegen de eventuele nadelen bij het aangaan van de overeenkomst.
Waarom huurders een lease-optie aangaan
Een potentiële koper kan veel redenen hebben om van een lease-optie gebruik te maken in plaats van het onroerend goed meteen te kopen. Een belangrijke overweging is dat u niet genoeg geld of krediet heeft om de aankoop te doen. Door te huren kan de potentiële koper geld sparen voor de aankoop en tegelijkertijd zijn krediet opbouwen door regelmatige, tijdige betalingen te doen.
De huurder heeft de kans om in de toekomst een woning te kopen tegen de huidige prijzen. Als de huurder niet het geld heeft dat vandaag is uitgespaard om het huis te kopen, maar zich zorgen maakt dat de waarde van het huis de komende jaren zal stijgen, is de lease-optie een goede keuze. En als de huurder van het huis, het schooldistrict of de buurt houdt, haalt de huuroptie het huis van de markt, waardoor de huurder genoeg kan sparen om het te kopen wanneer het huurcontract afloopt.
Zelfs als de potentiële koper de middelen heeft om het onroerend goed te kopen, wil hij zich er misschien niet meteen aan binden. Als de potentiële koper bijvoorbeeld uit een andere plaats komt, wil hij misschien in de nieuwe stad wonen voordat hij tot aankoop overgaat. Of ze hebben misschien nog hun oude eigendom om te verkopen voordat ze de nieuwe woning kunnen kopen.
Ten slotte komt het onroerend goed mogelijk niet in aanmerking voor bepaalde leningen, waaronder een VA-lening, vanwege noodzakelijke reparaties of upgrades. Door eerst te huren, kan de potentiële koper die verbeteringen aanbrengen om later in aanmerking te komen voor de lening.
Waarom eigenaren een lease-optie aangaan
Een vastgoedeigenaar kan een lease-optieovereenkomst aangaan omdat hij moeite had het huis ronduit te verkopen. De optie kan de woning aantrekkelijker maken voor verschillende soorten potentiële kopers.
Ook als een huiseigenaar overweegt de woning over een paar jaar te verkopen, stelt de lease-optie de eigenaar in staat een premie te innen boven de huidige huurmarkt. Het worstcasescenario is dat de huurder het huis niet koopt; de eigenaar brengt het op de markt om te verkopen en houdt het extra betaalde bedrag boven de standaard maandelijkse huur.
Er kunnen ook belastingkwesties zijn bij het direct verkopen van het onroerend goed in plaats van het later te verkopen. Hoewel de optie geen garantie is om later te verkopen, is de kans groter dat de eigenaar aan het einde van de optie een koper klaar heeft staan.
De huurder verbeurt het extra betaalde bedrag boven de standaard maandhuur als de koopoptie aan het einde van de huurovereenkomst niet wordt uitgeoefend.
Speciale overwegingen bij lease-opties
De verzekering van de huurder is doorgaans vereist voor de persoonlijke bezittingen van de huurder. De huurdersverzekering beschermt tegen waardeverlies van bezittingen en meubels in de woning. Het is ook belangrijk dat het verplicht wordt gesteld dat de eigenaar ook een huiseigenaarverzekering heeft voor het geval er tijdens de leaseperiode iets gebeurt dat de waarde van het onroerend goed negatief kan beïnvloeden, zoals brand of waterschade.
In de leaseoptieovereenkomst moet een eventuele taxatie worden opgenomen. Met andere woorden, wanneer de huurovereenkomst afloopt, had de waarde van de woning kunnen dalen. Een taxatie geeft een bijgewerkte waarde van het onroerend goed voordat de aan- en verkoop doorgaat.
Het is belangrijk om het exacte bedrag te berekenen dat aan de eigenaar moet worden betaald aan het einde van de lease-optie. Onthoud dat de eigenaar het huis van de markt haalt en afziet van enige winst in de marktwaarde van het huis door de lease-optie aan te gaan. De eigenaar zal een passende vergoeding willen ontvangen voor het niet kunnen verkopen van het huis aan een andere persoon die bereid was het te kopen.
Voor degenen die een lease-optie of een lease-optie overwegen om te kopen, moeten ze idealiter een advocaat hebben die bekend is met lease-optie-transacties om de kleine lettertjes te bekijken om er zeker van te zijn dat er geen verrassingen zijn wanneer de leaseperiode afloopt.