Mello-Roos
Wat is een Mello-Roos?
Een Mello-Roos is een ad hoc belastingdistrict in Californië dat is opgericht om een infrastructuurproject te financieren. Een district mag alleen worden opgericht met de goedkeuring van twee derde van de kiezers en staat toe dat er een speciale belasting wordt geheven op zijn inwoners. De staatswet die dergelijke districten toestaat, werd in 1982 geïmplementeerd als een manier voor lokale overheden om de staatsgrens voor verhogingen van onroerendgoedbelasting van 1978 te omzeilen.
De belastingwet van Mello-Roos blijft controversieel. Het is bekend dat Californische ontwikkelaars hun nieuw gebouwde huizen adverteren als “No Mello-Roos!”
Mello-Roos begrijpen
Een Mello-Roos Community Facilities District (CFD) kan worden opgericht door een stad, provincie of schooldistrict.
Met een Mello-Roos kan een lokale provincie of stadsbestuur of schooldistrict obligaties verkopen om een specifiek project of dienst te financieren. Projecten die volgens de Californische wet zijn toegestaan, variëren van infrastructuurverbeteringen tot politie en brandweer, scholen, parken en kinderopvang.
Belangrijkste leerpunten
- Een Mello-Roos is een speciaal belastingdistrict dat in Californië is opgericht om lokale infrastructuur of diensten te financieren.
- De belasting wordt alleen toegepast op inwoners van de wijk die van het project profiteren.
- De wet stond Mello-Roos-districten toe en werd gecreëerd om gemeenschappen in staat te stellen geld in te zamelen voor lokale projecten, ondanks de beperkingen van Proposition 13 onroerendgoedbelastingplafonds.
De belastingaanslag kan in rekening worden gebracht totdat de obligatieschuld die voor het district is uitgegeven, volledig met rente is terugbetaald.
De oorsprong van Mello-Roos
De Mello-Roos-belasting is genoemd naar de sponsors van de wet, California State Sen. Henry Mello en State Assemblyman Mike Roos.
Hun wetsvoorstel was een tijdelijke oplossing voor Proposition 13. Die wijziging van de Californische grondwet uit 1978 beperkt de onroerendgoedbelasting tot 1% van de geschatte waarde en beperkt het tarief van de verhoging van de aanslag tot 2% per jaar.
Makelaars moeten potentiële kopers informeren als een huis zich in een Mello-Roos Community Facilities District bevindt.
De Mello-Roos-belasting wordt ingeschat op de grond, maar is niet gebaseerd op de geschatte waarde van het onroerend goed. Dat is de manier waarop het de door Proposition 13 opgelegde dop omzeilt.
Tegenwoordig wordt Mello-Roos het meest gebruikt om infrastructuur of ondersteunende diensten te creëren in en rond nieuwe ontwikkelingen. Het biedt ook een manier om verbeteringen aan te brengen in oudere en minder welvarende buurten die niet langer voldoende onroerendgoedbelasting heffen om basisvoorzieningen te dekken.
Voors en tegens van Mello-Roos
Voorstanders van de wet-Mello-Roos zeggen dat het nieuwe woningbouw mogelijk maakt, en tegen lagere kosten voor de uiteindelijke kopers. Een ontwikkelaar die een grote nieuwe gemeenschap plant, zou ofwel kunnen weigeren om nieuwe infrastructuur in en rond de gemeenschap te financieren, ofwel de kosten kunnen doorberekenen door de prijzen van de huizen te verhogen.
Tegenstanders wijzen op de toegevoegde belastingdruk en de mogelijke moeilijkheid om een huis te verkopen waaraan een speciale belastingaanslag is verbonden.
Mello-Roos-belastingen zijn over het algemeen niet aftrekbaar van federale belastingen omdat ze niet voldoen aan de IRS-vereisten voor de aftrek.
Kleine lettertjes op Mello-Roos
De obligatie uitgegeven door een CFD wordt beschouwd als een pandrecht op een onroerend goed en het niet betalen van de belasting kan snel resulteren in afscherming, aangezien Mello-Roos-districten onderworpen zijn aan versnelde afschermingwetten.
Makelaars zijn wettelijk verplicht om potentiële kopers te informeren als een huis in een CFD staat en dus onderworpen is aan een speciale belastingaanslag.
Mello-Roos-belastingen worden meestal vermeld als een regelitem op de jaarlijkse belastingaanslag van een onroerend goed, hoewel een district huiseigenaren af en toe een afzonderlijke factuur stuurt. De bureaus van districtsdeskundigen houden gegevens bij van de districten van Mello-Roos.