Mini-permanent
Wat is mini-permanent?
Mini-permanent is een soort kortlopende vastgoedfinanciering die wordt gebruikt om inkomstengenererend bouw- of commercieel vastgoed af te betalen. Dit type financiering is meestal betaalbaar in drie tot vijf jaar.
Belangrijkste leerpunten
- Minipermanentfinanciering kan door een ontwikkelaar worden gebruikt om bouwprojecten of commercieel onroerend goed af te betalen voordat ze winstgevend worden.
- Financiering voor minipermanenten heeft doorgaans betrekking op perioden van drie tot vijf jaar of korter.
- Mini-permfinanciering wordt ook gebruikt voor het verwerven van vastgoedbeleggingen.
Hoe Mini-Perm werkt
“Perm” verwijst naar traditionele permanente financiering, die, in het geval van mini-permanent, de lener in de zaak nog niet heeft kunnen verzekeren. Mini-perm-financiering is iets dat een ontwikkelaar zou gebruiken totdat een project is voltooid en daarom inkomsten kan gaan genereren.
Met andere woorden, een ontwikkelaar zal dit type financiering gebruiken voordat hij toegang heeft tot langetermijn- of permanente financieringsoplossingen. Financiering met minipermanenten kan ook worden gebruikt als instrument voor het verwerven van vastgoedbeleggingen.
Implementeren van Mini-Perm-financiering
Nieuw commercieel vastgoed dat in feite niet is getest op het genereren van inkomsten, is mogelijk niet bijzonder aantrekkelijk voor kredietverstrekkers. Deze eigendommen moeten nog worden gevuld met huurders om huurinkomsten te genereren of andere commerciële activiteiten binnen te halen waarvan de ontwikkelaar of eigenaar verwacht dat ze inkomsten zullen genereren. Minipermanente financiering kan worden gebruikt om deze tussentijdse periode te dekken totdat het onroerend goed inkomsten genereert en een trackrecord van prestaties creëert die kredietverstrekkers kunnen meten.
Een gebouwde winkelpand heeft mogelijk tijd nodig om zowel huurders binnen te halen om de ruimte te bezetten als om de verkeersstroom van consumenten op de locatie tot stand te brengen. Het risico bestaat dat een nieuw onroerend goed niet genoeg totale omzet van huurders of klanten aantrekt om de verwachte inkomsten te genereren.
Consumentgerichte eigendommen, zoals winkelcentra en restaurantsites, zijn in het bijzonder afhankelijk van regelmatig patronaat dat zich ontwikkelt kort nadat het onroerend goed is geopend. Een afname van het verkeer naar de site of bedrijfsactiviteit kan betekenen dat de ontwikkelaar of eigenaar mogelijk niet de vaste inkomsten heeft die nodig zijn om hun financiering terug te betalen.
Industrie- en kantorencomplexen staan onder vergelijkbare druk als ze niet genoeg huurders binnenhalen om het pand volledig te betrekken.
Nieuwe kansen met minipermanentfinanciering
Financiering met minipermanenten wordt steeds vaker gebruikt voor alternatieve doeleinden, zoals het ontwikkelen van land, het kopen van inkomensbezit dat ondermaats presteert en het leasen, of het aangaan van noodlijdende schulden en niet-renderende bankbiljetten en het toepassen van een geldinjectie om te profiteren van koopjes.
Speciale overwegingen
Een mogelijk risico verbonden aan minipermanentfinanciering is dat de ontwikkelings- en bouwkosten het budget voor de voltooiing van het project kunnen overschrijden. Deze kosten zouden het vermogen van de ontwikkelaar om winst uit het onroerend goed te genereren en geldschieters terug te betalen, aanzienlijk kunnen verminderen.
Financiering met minipermanenten verschilt van andere vormen van kortlopende leningen, zoals bouwleningen of bouwleningen tot permanente leningen. Een bouwlening wordt meestal afgesloten om de kosten van het bouwen op het onroerend goed te dekken en kan leiden tot langetermijnfinanciering zodra de bouw is voltooid. Bouwleningen hebben doorgaans hogere rentetarieven omdat ze als riskant worden beschouwd.