24 juni 2021 19:59

Belastingaftrek op hypotheekrente

Geïntroduceerd samen met de inkomstenbelasting in 1913, is de hypotheekrenteaftrek sindsdien de favoriete belastingaftrek geworden voor miljoenen Amerikaanse huiseigenaren. Hier kijken we naar de bestaande regels achter deze aftrek, evenals naar nieuwe wijzigingen als gevolg van de belastingwetgeving van december 2017.

Aftrek krijgen: wie komt in aanmerking 

In de meeste gevallen kan alle hypotheekrente tot een bepaald niveau van de lening worden afgetrokken van Amerikaanse federale belastingen, op voorwaarde dat de huiseigenaar aan de volgende vereisten voldoet:

  • Hij of zij dient formulier 1040 in en vermeldt de inhoudingen op schema A.
  • Hij of zij is wettelijk aansprakelijk voor de lening – u kunt geen rente aftrekken als u een betaling doet op de lening van iemand anders.
  • Hij of zij heeft de betaling gedaan voor een gekwalificeerde woning.

Overname schuld versus eigen vermogen: groot belastingverschil

Omdat de inhoudingen worden gereguleerd door de overheid, zijn de regels natuurlijk nooit zo eenvoudig als ze op het eerste gezicht lijken. Er zijn twee soorten schulden die fiscaal aftrekbare rente genereren. De eerste is een schuld die is aangegaan om uw woning te kopen, te bouwen of te verbeteren. Dit type schuld staat bekend als ” overnameschuld “. Het tweede type is een schuld die is afgesloten voor andere doeleinden en staat bekend als “eigen vermogen” omdat het put uit het eigen vermogen van uw eigendom. Dit onderscheid is met name belangrijk geworden sinds de goedkeuring van de nieuwe belastingwetgeving in december 2017 (zie Hoe de GOP-belastingwet u beïnvloedt ).

Het wetsvoorstel omvat aanzienlijke veranderingen in het bedrag dat leners kunnen aftrekken van hypotheekleningen en eigen vermogen, waardoor de rente alleen aftrekbaar is voor leningen van $ 750.000 of minder. Bovendien zijn de regels veranderd voor geld met een eigen vermogen dat niet wordt gebruikt als overnameschuld – bijvoorbeeld om medische of universiteitskosten te betalen in plaats van een huis te renoveren. Hier zijn enkele details.

  • Post-okt. 13 oktober 1987, tot 16 december 2017, Schuld: rente op een hypotheek die is aangegaan om uw huis te kopen, te bouwen of te verbeteren na 13 oktober 1987, mag alleen volledig worden afgetrokken als de totale schuld van alle hypotheken, inclusief eventuele vrijgestelde schulden, bedraagt ​​$ 1 miljoen of minder voor gehuwde paren en $ 500.000 of minder voor alleenstaande of gehuwde stellen die afzonderlijk een aanvraag indienen.
  • Na dec. 16 december 2017, tot 31 december 2025, Schuld: rente op een nieuwe hypotheek die is afgesloten om uw huis te kopen, te bouwen of te verbeteren, is alleen volledig aftrekbaar als de totale schuld van alle hypotheken $ 750.000 of minder bedraagt ​​voor gehuwde paren en $ 500.000 of minder voor alleenstaanden of gehuwde stellen die afzonderlijk indienen. (Ook gedekt: leningen onder een bindend contract dat van kracht was vóór 16/12/17, zolang de aankoop van een huis sloot vóór 1/4/2018). Rente op oudere leningen – en nieuwe herfinanciering van dergelijke oudere leningen – blijft aftrekbaar op $ 1 miljoen.
  • Home equity schuld na okt. 13, 1987, tot 16 december 2017:  rente op tweede hypotheken (of kredietlijnen voor eigen vermogen) die zijn afgesloten om andere redenen dan om uw huis te kopen, bouwen of verbeteren, moet in totaal $ 100.000 of minder bedragen voor gehuwde stellen en $ 50.000 of minder voor alleenstaanden of gehuwde stellen die afzonderlijk indienen. Ze moeten ook in totaal minder zijn dan de reële marktwaarde van uw huis minus de waarde van alle vrijgestelde schulden en alle hypotheekschuld na 13 oktober 1987.
  • Home equity schuld na okt. 13, 1987, tot 16 december 2017:   rente op tweede hypotheken (of kredietlijnen voor eigen vermogen) die zijn afgesloten om andere redenen dan het kopen, bouwen of verbeteren van uw huis, is helemaal niet aftrekbaar. Dit is waar. zelfs als de oorspronkelijke lening werd afgesloten vóór 16 december 2017, en zal duren tot 31 december 2025. In theorie zouden de leningsregels dan terugkeren naar de regels van na 1987…

Als je erin geslaagd bent om die logica te volgen zonder in de war te raken, ben je tot nu toe in goede vorm, maar begin je nog niet met aftrekken. Er zijn aanvullende bepalingen. Zelfs als u in aanmerking komt voor de aftrek op basis van de bovenstaande criteria, kunt u de aftrek niet opnemen tenzij uw hypotheek is geclassificeerd als gedekte schuld, wat betekent dat uw woning als onderpand voor de schuld moet dienen. Als het een ongedekte schuld is, wordt het als een persoonlijke lening beschouwd en is de rente erop niet aftrekbaar.

De definitie van ‘thuis’

De volgende hindernis die u moet nemen, is ervoor zorgen dat uw eigendom een ​​”gekwalificeerde woning” is. Om aan deze definitie te voldoen, moet de woning slaap, kook- en toiletfaciliteiten hebben. Items die aan deze definitie voldoen, kunnen uw hoofdverblijfplaats, een tweede huis, een condominium, een stacaravan, een woonwagen of een boot zijn.

Is uw woning een tweede woning, dan kunt u de rente van slechts één tweede woning aftrekken. U moet die woning gedurende het jaar minimaal 14 dagen gebruiken. Als uw tweede woning een huurwoning is, moet u deze meer dan 10% van de tijd dat de woning wordt verhuurd gebruiken. Als uw huurwoning niet aan deze criteria voldoet, kan de rente niet worden vermeld op schema A en moet deze in plaats daarvan worden vermeld op schema E.

Herfinanciering

In de afgelopen jaren hebben de dalende rentetarieven huiseigenaren aangemoedigd om hun hypotheken te herfinancieren. Herfinanciering biedt de mogelijkheid om de maandelijkse hypotheekbetalingen te verminderen, de looptijd van de lening te verkorten of beide. Wanneer herfinanciering wordt gedaan zonder extra schulden aan te gaan, blijft alle rente die door de hypotheek wordt gegenereerd fiscaal aftrekbaar. Wanneer huiseigenaren hun huis als spaarvarken gebruiken en herfinancieren om eigen vermogen op te nemen om zakgeld te genereren – dat wil zeggen, om andere redenen dan om hun huis te kopen, te bouwen of te verbeteren – regelt de Home Equity Debt Post-13 oktober 1987 van toepassing: u kunt alleen rente aftrekken over $ 100.000 of minder, enz., afhankelijk van uw belastingstatus. (Lees voor meer informatie Wanneer (en wanneer niet) om uw hypotheek te herfinancieren.)

Bewijs het aan de IRS

In het geval van een audit door de Internal Revenue Service, heeft u een kopie nodig van formulier 1098, hypotheekrenteaftrek, dat elk jaar moet worden verstrekt door het bedrijf dat uw hypotheek heeft. Als u uw hypotheekbetaling aan een particulier betaalt, moet u naast de betaalde rente ook de naam, het burgerservicenummer en het adres van de hypotheekhouder opgeven. (Voor meer informatie, zie Surviving the IRS Audit.)

Het komt neer op

De belastingaftrek voor woninghypotheken wordt gekoesterd door huiseigenaren en veracht door voorstanders van hervorming van de inkomstenbelasting. Voorstanders van flat-tax zijn voorstander van het wegvallen van deze aftrek en jarenlang hadden Amerikaanse wetgevers aan beide zijden van het gangpad een verscheidenheid aan belastinghervormingsregelingen besproken die over het algemeen de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek inhielden. Het overleefde, in verminderde vorm, in de belastingaanslag van 2017. Wat er daarna gebeurt, valt nog te bezien

Ga voor meer informatie naar De structuur van hypotheekbetalingen begrijpen.

 

Related Posts