Negatieve punten

Wat zijn negatieve punten?

Negatieve punten zijn in wezen kortingen die kredietverstrekkers betalen aan makelaars of kredietnemers om hen te helpen de hypotheken die zij uitgeven af ​​te sluiten. Met dit systeem kunnen sommige gekwalificeerde leners, die zich anders de kosten van afsluitingskosten en afwikkelingskosten niet zouden kunnen veroorloven, een huis kopen – meestal in ruil voor het betalen van een hogere rente gedurende de looptijd van de lening.

Negatieve punten worden meestal uitgedrukt als een percentage van het hoofdbedrag van de lening, of in termen van basispunten (BPS). Ze staan ​​in contrast met kortingspunten, ook wel sluitingspunten genoemd, die vooraf door leners worden gekocht als vooruitbetaalde rente om hun maandelijkse kosten gedurende de looptijd van de hypotheek te verlagen.

Negatieve punten begrijpen

Negatieve punten zijn er in een van de twee algemene vormen: voor makelaars en voor leners rechtstreeks. Kortingen die aan een hypotheekmakelaar worden betaald, staan ​​bekend als yield spread-premies  (YSP) en maken deel uit van de vergoeding van de hypotheekmakelaar.

Als de korting een krediet van een lener is, kan deze worden gebruikt om bepaalde afwikkelings- of afsluitingskosten te dekken. Dit gebruik van negatieve punten door leners staat bekend als een gratis hypotheek.

Het bedrag dat aan de lener wordt bijgeschreven, mag de afwikkelingskosten niet overschrijden en mag geen deel uitmaken van de aanbetaling. Negatieve punten kunnen worden gebruikt om enkele eenmalige afsluitingskosten te dekken, zoals bank- en eigendomsrechten, maar kunnen niet worden gebruikt om terugkerende uitgaven zoals rente of onroerendgoedbelasting te financieren. 

Voordelen en nadelen van negatieve punten

Negatieve punten bieden leners met weinig of geen geld een manier om de afwikkelingskosten te betalen om een ​​hypotheek te krijgen. De kosten van het gebruik van negatieve punten zijn echter afhankelijk van de tijdshorizon van de lener.

Als de kredietnemer van plan is de hypotheek voor een korte periode aan te houden, kan het economisch zijn om vooraf kosten te vermijden in ruil voor een relatief hogere rente – voor veel hypotheken met negatieve punten geldt een hogere rente gedurende de looptijd van de lening. Als de kredietnemer daarentegen voornemens is de hypotheek voor een langere periode aan te houden, is het waarschijnlijk voordeliger om vooraf afwikkelingskosten te betalen in ruil voor een lagere rente.

Voorbeeld van negatieve punten

Het toepassen van negatieve punten op een hypotheek verhoogt de rente, maar kan de afsluitingskosten verlagen. Als een lener één negatief punt accepteert, kan de geldschieter de vaste rente van de lening met 0,25% verhogen, maar de lener 1% van de lening geven als krediet voor de afsluitingskosten. 

Een lener zoekt bijvoorbeeld een hypotheeklening van $ 1.000.000 om een ​​huis te kopen. Een offerte voor een lening met een rentepercentage van 5% en twee negatieve punten zou een korting van $ 20.000 opleveren die van toepassing is op de afsluitingskosten van de lening ($ 1.000.000 x 2% = $ 20.000). 

De meer traditionele leningstructuur voor hetzelfde aankoopbedrag kan een lening zijn tegen 4% rente en een aanbetaling van één punt. Met deze lening is er een lagere rente, maar het vereist dat de lener een aanbetaling van $ 10.000 betaalt. 

Speciale overwegingen

Sommige hypotheekmakelaars vertellen consumenten misschien niet over de beschikbaarheid van negatieve puntleningen en maken zich mogelijk meer zorgen over hun commissie op de deal. In het verleden hebben brokers is bekend dat opmaak hypotheken en houden de gegenereerd op basis van negatieve punten als compensatie bedrag voor tussenhandel de lening.

Onderzoekers hebben ontdekt dat de markeringen die door hypotheekmakelaars werden verdiend, aanhoudend hoger waren op leningen met een negatief punt dan op leningen met een positief punt. Een studie uitgevoerd doorThe Mortgage Professor rond de eeuwwisseling wees uit dat op leningen die door de geldschieter werden geciteerdtegen 6% plus 3 punten, de opslag voor de lener 1 procentpunt bedroeg. Maar op leningen die werden genoteerd op 7% en min 2,25 punten, was de markup van de makelaar 2,375 punten.

Huizenkopers die in aanmerking komen, moeten op de hoogte zijn van programma’s met negatieve punten en hun makelaar actief vragen wat hun vergoedingsstructuur is. Onthoud dat negatieve punten ook de totale kosten van de hypotheekrente die tijdens de looptijd van de lening is betaald, zullen verhogen, waardoor de maandelijkse betalingen toenemen om de korting op de afsluitingskosten te compenseren.