Negatief eigen vermogen
Wat is negatieve equity?
Negatief eigen vermogen ontstaat wanneer de waarde van onroerend goed daalt tot onder het openstaande saldo van de hypotheek die is gebruikt om dat onroerend goed te kopen. Het negatieve eigen vermogen wordt eenvoudig berekend door de huidige marktwaarde van het onroerend goed te nemen en het resterende bedrag op de hypotheek af te trekken.
belangrijkste leerpunten
- Negatief eigen vermogen ontstaat wanneer de waarde van onroerend goed daalt tot onder het openstaande saldo van de hypotheek die is gebruikt om dat onroerend goed te kopen.
- Negatieve equity wordt in de volksmond ‘onder water zijn’ genoemd.
- Negatieve aandelen resulteren vaak in het uiteenspatten van een huizenzeepbel, een recessie of een depressie – alles waardoor de waarde van onroerend goed daalt.
Hoe negatieve aandelen werken
Om een negatief eigen vermogen te begrijpen, moeten we eerst begrip hebben voor “positieve eigen vermogen” of, zoals het gewoonlijk wordt genoemd, home equity.
Eigen vermogen is de waarde van het belang van een huiseigenaar in zijn huis. Het is de huidige marktwaarde van het onroerend goed, verminderd met eventuele pandrechten of lasten die aan dat onroerend goed zijn verbonden. Deze waarde fluctueert in de loop van de tijd omdat er betalingen worden gedaan op de hypotheek en de marktwerking speelt op de huidige waarde van dat onroerend goed.
Als een woning (geheel of gedeeltelijk) wordt gekocht door middel van een hypotheek, heeft de uitlenende instelling een belang in de woning totdat aan de leenverplichting is voldaan. Eigen vermogen is het deel van de huidige waarde van een huis dat de eigenaar gratis en duidelijk bezit.
Het eigen vermogen kan worden opgebouwd door een aanbetaling tijdens de eerste aankoop van het onroerend goed of door hypotheekbetalingen, aangezien een gecontracteerd deel van die betaling zal worden toegewezen om de uitstaande hoofdsom die nog verschuldigd is, te verlagen. Eigenaren kunnen profiteren van waardestijging van onroerend goed, omdat hun eigen vermogen hierdoor zal stijgen.
Wanneer het tegenovergestelde gebeurt – wanneer de huidige marktwaarde van een huis daalt tot het bedrag dat de eigenaar van het onroerend goed verschuldigd is over zijn hypotheek – wordt die eigenaar geclassificeerd als een huis met een negatief eigen vermogen. De verkoop van een woning met een negatief eigen vermogen wordt een schuld aan de verkoper, aangezien deze aansprakelijk zou zijn jegens hun uitlenende instelling voor het verschil tussen de eraan verbonden hypotheek en de verkoop van de woning.
Economische implicaties van negatieve aandelen
Een negatief eigen vermogen kan optreden wanneer een huiseigenaar een huis koopt met een hypotheek voordat een huizenzeepbel, een recessie of een depressie instort – alles waardoor de waarde van onroerend goed daalt. Stel dat een koper de aankoop van een huis van $ 400.000 heeft gefinancierd met een hypotheek van $ 350.000. Als de marktwaarde van dat huis het volgende jaar daalt tot $ 275.000, heeft de eigenaar een negatief eigen vermogen in het huis omdat de hypotheek die aan het onroerend goed is verbonden $ 75.000 hoger is dan waarvoor het in de huidige markt zou verkopen.
In onroerend goed jargon, als het uitstaande bedrag in dollars dat op de hypotheek achterblijft groter is dan wat het huis waard is, wordt gezegd dat het onroerend goed, de hypotheek en de huiseigenaar onder water zijn.
Onder waterhypotheken waren een veelvoorkomend probleem onder huiseigenaren rond het hoogtepunt van de financiële crisis van 2007-2008, die onder meer gepaard ging met een forse deflatie van de huizenprijzen. Zoals het daaropvolgende begin van de Grote Recessie bewees, kan de wijdverbreide epidemie van negatieve aandelen op de huizenmarkt verstrekkende gevolgen hebben voor de economie als geheel. Huiseigenaren met een negatief eigen vermogen vonden het moeilijker om actief aan het werk te gaan in andere gebieden of staten vanwege de mogelijke verliezen opgelopen bij de verkoop van hun huizen.
Speciale overwegingen
Negatief eigen vermogen moet niet worden verward met het opnemen van hypotheekvermogen (MEW) is het verwijderen van het eigen vermogen van de waarde van een huis door het gebruik van een lening tegen de marktwaarde van het onroerend goed. Een opname van het eigen vermogen van een hypotheek vermindert de werkelijke waarde van een onroerend goed met het aantal nieuwe verplichtingen ertegen – maar het betekent niet dat de eigenaar op het gebied van eigen vermogen in het rood is gegaan.