Niet-REO-afscherming
Wat is niet-REO-afscherming?
Een afscherming die geen eigendom is van onroerend goed, of niet-REO-afscherming, verwijst naar een succesvolle afscherming van een onroerend goed. Het executieproces begint nadat een lener gedurende enkele maanden geen hypotheekbetalingen heeft verricht, een periode die is gedefinieerd in de voorwaarden van de hypotheek. In een niet-REO-afscherming, wanneer het onroerend goed in afscherming wordt geveild, stemt een koper ermee in het aan de bank verschuldigde bedrag voor het onroerend goed te betalen, of minder als de bank bereid is een korting aan te bieden.
Belangrijkste leerpunten
- Een afscherming die geen eigendom is van onroerend goed, of niet-REO-afscherming, verwijst naar een succesvolle afscherming van een onroerend goed.
- Het executieproces begint nadat een lener er niet in slaagt hypotheekbetalingen te doen voor een periode die is bepaald binnen de voorwaarden van de hypotheek.
- In een niet-REO-afscherming, wanneer het onroerend goed in afscherming wordt geveild, stemt een koper ermee in het aan de bank verschuldigde bedrag te betalen.
Hoe een niet-REO-afscherming werkt
Bij een hypotheeklening wordt het huis of onroerend goed als onderpand gebruikt, wat betekent dat de geldschieter het recht heeft om het onroerend goed te nemen als de lener zich niet aan de voorwaarden van de hypotheekovereenkomst houdt. Meestal aanmaningsbrief.
Na 90 dagen van gemiste betalingen geeft de geldverstrekker een ingebrekestelling, dit is het niet betalen. De lener kan meer tijd krijgen om met de bank samen te werken om eventuele uitstaande betalingen af te wikkelen en de lening te herstellen. Als er geen overeenstemming kan worden bereikt en de betalingen nog steeds niet zijn ontvangen, initieert de bank de afscherming, wat het juridische proces is om het mee naar huis te nemen en via een veiling aan een andere koper te verkopen.
Korte verkoop
Om uitsluiting te voorkomen, kan de huiseigenaar het onroerend goed op de markt brengen via een korte verkoop van onroerend goed. Een korte verkoop vindt plaats wanneer een financieel noodlijdende huiseigenaar zijn huis of onroerend goed verkoopt voor minder dan het verschuldigde bedrag op de hypotheeklening. Als de huiseigenaar het onroerend goed niet snel kan verkopen, kan de geldschieter het terug in bezit nemen en op een openbare veiling aanbieden.
Executieveiling
Executieveilingen vinden vaak plaats in gerechtsgebouwen van de provincie. De prijs van het onroerend goed is meestal het bedrag dat de huiseigenaar verschuldigd is, plus juridische kosten, hoewel de geldschieter in sommige situaties minder kan accepteren. Wanneer een winnende bieder een onroerend goed koopt dat ter veiling wordt aangeboden, is de afscherming een niet-REO-afscherming omdat de geldschieter een koper heeft gevonden en niet werd gedwongen om eigendom te nemen.
Speciale overwegingen: Marktafscherming
Huiseigenaren die door de COVID-19-pandemie een betalingsachterstand hebben, kunnen in aanmerking komen voor respijtbescherming. Dit werd geïntroduceerd met het passeren van de $ 2 biljoen Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act in maart 2020.
Verdraagzaamheid stelt leners in staat betalingen op korte termijn over te slaan als ze financiële problemen ondervinden als gevolg van de coronavirus-pandemie. Het is belangrijk op te merken dat gemiste betalingen niet worden vergeven. In plaats daarvan worden ze toegevoegd aan het einde van de uitleentermijn. Verdraagzaamheid van een geldschieter kan tot 180 dagen betalingsvermindering bieden.
Hypotheken die worden gedekt door door de overheid gesponsorde entiteiten (GSE’s), zoalsFannie Mae of Freddie Mac, kunnen niet worden uitgesloten door de bank of geldschieter. Toen president Donald Trump de zorgen van afschermen op de kredietnemers werden Act, kredietverstrekkers en beheerders verboden ondertekend tot en met 31 december 2020. President Joe Biden oorspronkelijk uitgebreid deze termijn tot 31 maart 2021, toen hij een executive order zuchtte op zijn eerste dag op kantoor. Hij verlengde de deadline opnieuw tot 30 juni 2021.23
Neem contact op met uw geldschieter om te zien of uw hypotheek een door GSE gedekte lening is om in aanmerking te komen voor verdraagzaamheid.
Leners kunnen ook een verlenging aanvragen voor maximaal 180 dagen voor in totaal maximaal 360 dagen. Leners moeten echter contact opnemen met hun leningsdienst of bank om deze vorm van verdraagzaamheid aan te vragen. Er worden geen boetes, kosten of extra rente (buiten de geplande bedragen) toegevoegd aan de lening.
Niet-REO-afscherming versus eigendom van onroerend goed
Een niet-REO-marktafscherming is anders dan een onroerendgoed-eigendom-afscherming (REO). Een niet-REO-afscherming wordt een afscherming in eigendom van onroerend goed wanneer er een veiling plaatsvindt, maar geen enkele koper komt met een bod dat aan het minimumbod voldoet. Met een REO-eigendom neemt de geldschieter het eigendom over en de bank zou op zijn beurt het REO-onroerend goed vaak online plaatsen om het door te verkopen. Banken kunnen ook de hulp inroepen van makelaars om meer kopers te bereiken en het verkoopproces te versnellen. Om kopers verder te verleiden, kunnen geldschieters hun REO-eigendommen met korting aanbieden en een deel van de kosten die aan hun titels zijn verbonden, elimineren. Om deze reden kunnen eigendommen in onroerend goed een veiligere investering zijn dan niet-REO-executieverkopen.
Zowel REO- als niet-REO-eigendommen hebben echter vaak aanzienlijke reparaties nodig. Ook voor investeerders die besluiten te wachten tot de lokale eigendommen REO’s in eigendom van de bank zijn, lopen ze mogelijk een kans mis om een niet-REO-eigendom via een veiling te kopen. Met andere woorden, een niet-REO-veiling stelt investeerders in staat eerder binnen te komen bij het kopen van afgeschermde eigendommen versus REO-eigendommen.
Voordelen en nadelen van niet-REO-afscherming
Afgeschermde eigendommen zijn aantrekkelijk voor kopers die onroerend goed met korting willen kopen. Als gevolg hiervan trekken openbare veilingen veelal geïnteresseerde kopers. Niet-REO-eigendommen maken het soms mogelijk voor kopers om een woning te kopen die ze zich anders niet zouden kunnen veroorloven.
Aankopen in een niet-REO-afscherming is echter niet zonder risico. Kopers van niet-REO-eigendommen zijn ook verschuldigde belastingen en pandrechten op het onroerend goed verschuldigd. Een pandrecht is een juridische claim op het onroerend goed als het als onderpand werd gebruikt om een schuld te voldoen. Kopers van niet-REO-eigendommen zijn ook verantwoordelijk voor al het onderhoud dat het onroerend goed nodig heeft, dat aanzienlijk kan zijn. Het is ook mogelijk dat de nieuwe eigenaar te maken krijgt met het uitzetten van huurders die op het terrein wonen.