Regel van één procent
Wat is de regel van één procent?
De één procent-regel, soms gestileerd als de “1% -regel”, wordt gebruikt om te bepalen of de maandelijkse huur die wordt verdiend met een vastgoedbelegging hoger is dan de maandelijkse hypotheekbetaling van dat onroerend goed. Het doel van de regel is ervoor te zorgen dat de huur hoger is dan of – in het slechtste geval – gelijk is aan de hypotheekbetaling, zodat de belegger op zijn minst break-even kan betalen voor het onroerend goed.
Belangrijkste leerpunten:
- De in rekening gebrachte huur moet gelijk zijn aan of hoger zijn dan de hypotheekbetaling van de belegger om ervoor te zorgen dat ze op zijn minst break-even op het onroerend goed zijn.
- Vermenigvuldig de aankoopprijs van het onroerend goed plus eventueel noodzakelijke reparaties met 1% om een basisniveau van de maandelijkse huur te bepalen.
- Idealiter zou een belegger een hypotheeklening moeten zoeken met maandelijkse afbetalingen van minder dan 1%.
De regel van één procent kan een basis vormen voor het vaststellen van het huurpeil dat eigenaren van commercieel onroerend goed aanrekenen op onroerend goed. Dit huurniveau kan gelden voor alle typen huurders in zowel residentieel als commercieel vastgoed.
Het kopen van een onroerend goed om te investeren vereist een grondige analyse van talrijke factoren. De regel van één procent is slechts één meetinstrument dat een belegger kan helpen het risico en de potentiële winst te meten die kan worden behaald door in een onroerend goed te investeren.
Hoe de regel van één procent werkt
Deze eenvoudige berekening vermenigvuldigt de aankoopprijs van het onroerend goed plus eventuele noodzakelijke reparaties met 1%. Het resultaat is een basisniveau van de maandelijkse huur. Het wordt ook vergeleken met de mogelijke maandelijkse hypotheekbetaling om de eigenaar een beter inzicht te geven in de maandelijkse cashflow van het onroerend goed.
Deze regel wordt alleen gebruikt voor een snelle schatting, omdat er geen rekening wordt gehouden met andere kosten die aan een stuk onroerend goed zijn verbonden, zoals onderhoud, verzekering en belastingen.
Voorbeeld van de regel van één procent
Een investeerder is op zoek naar een hypotheeklening op een huurwoning met een totale aflossingswaarde van $ 200.000. Met behulp van de regel van één procent zou de eigenaar een maandelijkse huurbetaling van $ 2.000 berekenen: $ 200.000 vermenigvuldigd met 1%. In dit geval zou de belegger een hypotheeklening zoeken met maandelijkse afbetalingen van minder dan en absoluut niet meer dan $ 2.000.
De regel van één procent versus andere soorten berekeningen
De regel van één procent helpt een belegger ook een basis te geven van waaruit hij andere factoren met betrekking tot het eigendom van een onroerend goed in overweging kan nemen. Een tweede belangrijke berekening is de bruto huurmultiplicator, die het maandelijkse huurniveau gebruikt om te bepalen hoeveel tijd nodig is om de investering af te betalen. Deze berekening komt tot stand door de totale geleende waarde te delen door de maandhuur.
In het voorbeeld van het huis met een waarde van $ 200.000, zou de belegger $ 200.000 delen door $ 2.000. Dit geeft de belegger een uitbetalingsperiode van 100 maanden, wat zich vertaalt in iets meer dan 8,3 jaar. Beleggers kunnen ook de brutohuurmultiplicator gebruiken bij het overwegen van de betalingsschema-voorwaarden van een lening die voor het onroerend goed wordt aangegaan.
De 70% -regel houdt in dat een investeerder niet meer dan 70% van de geschatte waarde van het onroerend goed mag betalen na reparatie en minder kosten.
Speciale overwegingen
Bij het berekenen van de bruto huurmultiplicator moet een koper ook rekening houden met de huurtarieven in het gebied waarin de woning zich bevindt. Als het standaardtarief voor huur in de buurt in dit voorbeeld lager is dan $ 2.000 voor de koper, moet de investeerder mogelijk overwegen de huur te verlagen om er zeker van te zijn dat hij een huurder vindt.
Een andere belangrijke factor om rekening mee te houden is het onderhoud aan het terrein. De huiseigenaar is verantwoordelijk voor het onderhoud en de reparaties. Hoewel een aanbetaling aanzienlijke schade kan dekken, is het ook belangrijk voor de eigenaar om een bepaald bedrag van de huur te reserveren om te besparen op onderhoud. Dit kan bijdragen aan de winst als het niet wordt gebruikt, en het geld zou beschikbaar zijn wanneer er onderhoud nodig is.
Over het algemeen kan investeren in onroerend goed lucratief zijn voor langetermijnbeleggers. De basishuur die een eigenaar in rekening brengt voor elk type onroerend goed, bepaalt het niveau van de betalingen die huurders verwachten. Eigenaren verhogen doorgaans de huur jaarlijks om de inflatie en andere kosten in verband met het onroerend goed te beheersen, maar het basistarief is een belangrijk niveau dat het totale rendement op een investering bepaalt.