Betalingsoptie ARM
Wat is een betalingsoptie ARM?
Een betalingsoptie ARM is een maandelijks aanpasbare hypotheek met verstelbare rente (ARM), waarmee de lener kan kiezen tussen verschillende maandelijkse betalingsopties, waaronder de volgende:
- Een volledige aflossingsvergoeding van 30 of 40 jaar
- Een volledige aflossingsvergoeding van 15 jaar
- Een aflossingsvrije betaling
- Een minimumbetaling of een betaling van een bedrag dat hoger is dan het minimum
De minimale betalingsoptie wordt berekend op basis van een initiële tijdelijke startrente. Zolang deze tijdelijke startrente van kracht is, is dit de enige beschikbare betalingsmogelijkheid. Het is een volledig aflossende betaling. Na het verstrijken van de tijdelijke startrente blijft het minimumbetalingsbedrag een maandelijkse betalingsmogelijkheid; Telkens wanneer een betaling wordt verricht die lager is dan de geplande betaling met alleen rente, wordt uitgestelde rente gecreëerd.
Inzicht in betalingsoptie ARM
Betaaloptie ARM’s hebben een groot betalingsschokrisico. De maandelijkse betalingen kunnen om verschillende redenen stijgen, waaronder een ongeplande herschikking wanneer een negatieve aflossingslimiet wordt bereikt. Bij deze berekening is de volledig geïndexeerde rente belangrijk. Het percentage van de negatieve afschrijving is een functie van de aflossingsvrije betaling (op basis van de volledig geïndexeerde rente) en de minimale betaling. Als de volledig geïndexeerde rente aanzienlijk stijgt, neemt het percentage van de negatieve afschrijving toe wanneer de minimale betaling wordt gedaan, waardoor de kans groter wordt dat de negatieve aflossingslimiet wordt bereikt en de hypotheek wordt herschikt.
Voorbehoud van betalingsoptie-ARM’s
Om te voorkomen dat het bedrag aan schuld dat op een hypotheek verschuldigd is aanzienlijk toeneemt, moet de lener zorgvuldig de terugbetalingsstructuur kiezen die hij / zij wil aannemen met een betalingsoptie ARM. Hoewel de betalingsoptie ARM’s populair waren in de aanloop naar de hypotheekcrisis, kreeg ze later kritiek. Door de aard van dit type hypotheek konden leners kleinere betalingen doen, waarvan ze dachten dat ze daarin konden voorzien, maar de totale schuld op de hypotheek bleef groeien in plaats van het saldo te verlagen.
Nadat de hypotheekcrisis toesloeg, kwam aan het licht dat sommige kredietverstrekkers betalingsopties ARM’s aanboden aan kredietnemers die anders niet in aanmerking kwamen om de huizen te kopen waarvoor ze deze financiering gebruikten. Hoewel deze hypotheken de verkoopprijzen van de huizen konden dekken – zoals de schuld zou kunnen escaleren als de lener de rente niet zou afbetalen en het saldo van de hoofdsom kon verminderen – betekende dat onvermijdelijk – leners die de schuld niet konden betalen, zouden in gebreke blijven.
Betaaloptie-ARM’s hebben voordelen, met name voor speculanten in onroerend goed die op korte termijn in onroerend goed willen investeren, vooral als ze van plan zijn het onroerend goed op korte termijn te renoveren en weer op de markt te brengen.