24 juni 2021 22:55

Real Estate Investment Trust (REIT)

Wat is een Real Estate Investment Trust (REIT)?

Een vastgoedbeleggingstrust (REIT) is een bedrijf dat inkomensgenererend onroerend goed bezit, exploiteert of financiert. REIT’s zijn gemodelleerd naar onderlinge fondsen en bundelen het kapitaal van talrijke investeerders. Dit maakt het voor individuele beleggers mogelijk om dividenden te verdienen uit vastgoedbeleggingen, zonder dat ze zelf eigendommen hoeven te kopen, beheren of financieren.

Belangrijkste leerpunten

  • Een vastgoedbeleggingstrust (REIT) is een bedrijf dat inkomensproducerende eigendommen bezit, exploiteert of financiert.
  • REIT’s genereren een gestage inkomstenstroom voor investeerders, maar bieden weinig vermogensgroei.
  • De meeste REIT’s worden openbaar verhandeld als aandelen, waardoor ze zeer liquide zijn (in tegenstelling tot fysieke investeringen in onroerend goed).
  • REIT’s investeren in de meeste soorten onroerend goed, waaronder appartementsgebouwen, zendmasten, datacentra, hotels, medische faciliteiten, kantoren, winkelcentra en magazijnen.

Hoe REIT’s werken

Het Congres heeft in 1960 REIT’s opgericht als een wijziging van de verlenging van de accijnzen op sigaren. De bepaling stelt beleggers in staat aandelen te kopen inportefeuilles van commercieel onroerend goed – iets dat voorheen alleen beschikbaar was voor vermogende particulieren en via grote financiële tussenpersonen.

Eigenschappen in een REIT-portefeuille kunnen appartementencomplexen, datacenters, zorginstellingen, hotels, infrastructuur – in de vorm van glasvezelkabels, zendmasten en energiepijpleidingen – kantoorgebouwen, winkelcentra, self-storage, timberland en magazijnen omvatten.

Over het algemeen zijn REIT’s gespecialiseerd in een specifieke vastgoedsector. Gediversifieerde en gespecialiseerde REIT’s kunnen echter verschillende soorten vastgoed in hun portefeuilles hebben, zoals een REIT die zowel uit kantoor- als winkelpanden bestaat. 

Veel REIT’s worden openbaar verhandeld op grote effectenbeurzen en beleggers kunnen ze tijdens de handelssessie als aandelen kopen en verkopen.  Deze REIT’s worden doorgaans verhandeld met een aanzienlijk volume en worden beschouwd als zeer liquide instrumenten. 

Wat komt in aanmerking als een REIT?

De meeste REIT’s hebben een eenvoudig bedrijfsmodel: de REIT huurt ruimte en int huur van de eigendommen, en verdeelt die inkomsten vervolgens als dividenden aan aandeelhouders. Hypotheek-REIT’s bezitten geen onroerend goed, maar financieren in plaats daarvan onroerend goed. Deze REIT’s verdienen inkomsten uit de rente op hun beleggingen.

Om als REIT in aanmerking te komen, moet een bedrijf voldoen aan bepaalde bepalingen in de Internal Revenue Code (IRC). Deze vereisten omvatten het primair bezitten van inkomstengenererend onroerend goed voor de lange termijn en het uitkeren van inkomsten aan aandeelhouders. Concreet moet een bedrijf aan de volgende vereisten voldoen om als REIT in aanmerking te komen:

  • Investeer ten minste 75% van de totale activa in onroerend goed, contanten of Amerikaanse staatsobligaties
  • Haal ten minste 75% van het bruto-inkomen af ​​uit huren, rente op hypotheken die onroerend goed financieren of verkopen van onroerend goed
  • Betaal elk jaar minimaal 90% van het belastbaar inkomen in de vorm van aandeelhoudersdividend
  • Wees een entiteit die als bedrijf belastbaar is
  • Worden beheerd door een raad van bestuur of trustees
  • Minstens 100 aandeelhouders hebben na het eerste jaar van bestaan 
  • Niet meer dan 50% van de aandelen in handen hebben van vijf of minder personen

Vandaag de dag wordt geschat dat REIT’s gezamenlijk ongeveer $ 3 biljoen aan bruto activa bezitten;beursgenoteerde REIT’s zijn goed voor $ 2 biljoen.

Soorten REIT’s

Er zijn drie soorten REIT’s:

  • Aandelen-REIT’s. De meeste REIT’s zijn aandelen-REIT’s, die inkomengenererend onroerend goed bezitten en beheren. Opbrengsten worden voornamelijk gegenereerd door middel van huren (niet door het doorverkopen van onroerend goed).
  • Hypotheek REIT’s. Hypotheek-REIT’s lenen geld aan eigenaren en exploitanten van onroerend goed, hetzij rechtstreeks via hypotheken en leningen, hetzij indirect door de verwerving van door hypotheek gedekte effecten. Hun inkomsten worden voornamelijk gegenereerd door de  nettorentemarge – het verschil tussen de rente die ze verdienen op hypotheekleningen en de kosten om deze leningen te financieren. Dit model maakt ze potentieel gevoelig voor rentestijgingen.
  • Hybride REIT’s.Deze REIT’s gebruiken de investeringsstrategieën van zowel aandelen- als hypotheek-REIT’s. 

REIT’s kunnen verder worden geclassificeerd op basis van hoe hun aandelen worden gekocht en gehouden:

  • Openbaar verhandelde REIT’s. Aandelen van openbaar verhandelde REIT’s zijn genoteerd aan een nationale effectenbeurs, waar ze worden gekocht en verkocht door individuele beleggers. Ze worden gereguleerd door de Amerikaanse Securities and Exchange Commission (SEC).
  • Openbare niet-verhandelde REIT’s. Deze REIT’s zijn ook geregistreerd bij de SEC, maar worden niet verhandeld op nationale effectenbeurzen. Als gevolg hiervan zijn ze minder liquide dan openbaar verhandelde REIT’s. Toch zijn ze doorgaans stabieler omdat ze niet onderhevig zijn aan marktschommelingen.
  • Private REIT’s.Deze REIT’s zijn niet geregistreerd bij de SEC en worden niet verhandeld op nationale effectenbeurzen. Over het algemeen kunnen particuliere REIT’s alleen aan institutionele beleggers worden verkocht.

Hoe te investeren in REIT’s

U kunt beleggen in openbaar verhandelde REIT’s – evenals REIT-beleggingsfondsen en REIT exchange-traded funds (ETF’s) – door aandelen te kopen via een makelaar. U kunt aandelen van een niet-verhandelde REIT kopen via een makelaar of financieel adviseur die deelneemt aan het aanbod van de niet-verhandelde REIT.

REIT’s maken ook deel uit van een groeiend aantalNareit, een in Washington, DC gevestigd REIT-onderzoeksbureau,bezitten naar schatting 87 miljoen Amerikaanse investeerders REIT’s via hun pensioensparen en andere investeringsfondsen.


REIT-activiteiten resulteerden in de uitkering van $ 69 miljard aan dividendinkomsten in 2019 (de meest recente beschikbare gegevens).

Er zijn meer dan 225 beursgenoteerde REIT’s in de VS, wat betekent dat u wat huiswerk moet doen voordat u beslist welke REIT u wilt kopen.  Denk goed na over het managementteam en de staat van dienst van de REIT – en ontdek hoe ze worden vergoed. Als het een op prestaties gebaseerde beloning betreft, is de kans groot dat ze hard zullen werken om de juiste investeringen en de beste strategieën te kiezen.

Het is natuurlijk ook een goed idee om naar de cijfers te kijken, zoals de verwachte groei van de winst per aandeel en het huidige dividendrendement. Een bijzonder nuttige maatstaf zijn de fondsen uit operaties (FFO) van de REIT, die wordt berekend door afschrijvingen en amortisatie toe te voegen aan de inkomsten en vervolgens eventuele winsten op verkopen af ​​te trekken. 

Voors en tegens van investeren in REIT’s

REIT’s kunnen een belangrijke rol spelen in een beleggingsportefeuille omdat ze een sterk, stabiel jaarlijks dividend en het potentieel voor kapitaalgroei op lange termijn kunnen bieden. Het totale rendement van REIT over de afgelopen 20 jaar heeft het beter gedaan dan de S&P 500 Index, andere indices en het inflatiepercentage.  Zoals bij alle investeringen, hebben REIT’s hun voor- en nadelen.

Aan de positieve kant zijn REIT’s gemakkelijk te kopen en verkopen, aangezien de meeste op openbare beurzen worden verhandeld – een functie die enkele van de traditionele nadelen van onroerend goed verzacht. Wat de prestaties betreft, bieden REIT’s aantrekkelijke voor risico gecorrigeerde rendementen en een stabiele cashflow. Ook kan een aanwezigheid in onroerend goed goed zijn voor een portefeuille omdat het zorgt voor diversificatie en op dividend gebaseerde inkomsten – en de dividenden zijn vaak hoger dan u kunt bereiken met andere beleggingen.

Aan de andere kant bieden REIT’s niet veel in termen van kapitaalgroei. Als onderdeel van hun structuur moeten ze 90% van het inkomen terugbetalen aan investeerders.  Dus slechts 10% van het belastbare inkomen kan worden herbelegd in de REIT om nieuwe belangen te kopen. Andere nadelen zijn dat REIT-dividenden worden belast als regulier inkomen, en dat sommige REIT’s hoge beheer- en transactiekosten hebben.

Voordelen

  • Liquiditeit

  • Diversificatie

  • Transparantie

  • Stabiele cashflow door dividenden

  • Aantrekkelijk voor risico gecorrigeerd rendement

Nadelen

  • Lage groei

  • Dividenden worden belast als regelmatig inkomen

  • Onderhevig aan marktrisico

  • Potentieel voor hoge beheer- en transactiekosten

REIT-fraude

De Securities and Exchange Commission (SEC) beveelt beleggers aan op hun hoede te zijn voor iedereen die REIT’s probeert te verkopen die niet bij de SEC zijn geregistreerd. Het adviseert: “U kunt de registratie van zowel openbaar verhandelde als niet-verhandelde REIT’s verifiëren via hetEDGAR-systeem van deSEC. U kunt EDGAR ook gebruiken om de jaar- en kwartaalrapporten van een REIT en eventuele prospectus te bekijken.”

Het is ook een goed idee om de makelaar of beleggingsadviseur te raadplegen die de REIT aanbeveelt. De SEC heeft een gratis zoekprogramma waarmee u kunt opzoeken of een beleggingsprofessional een vergunning heeft en geregistreerd is.

Voorbeeld uit de echte wereld van een REIT

Een andere overweging bij het kiezen van REIT’s is om te kijken naar de sectoren van de vastgoedmarkt die hot zijn. Welke bloeiende sectoren van de economie kunnen in het algemeen worden aangeboord via onroerend goed? De gezondheidszorg is bijvoorbeeld een van de snelstgroeiende bedrijfstakken in de VS, vooral wat betreft de groei van medische gebouwen, ambulante zorgcentra, ouderenzorgfaciliteiten en pensioengemeenschappen.

Verschillende REIT’s richten zich op deze sector. Healthpeak Properties – voorheen HCP – is een voorbeeld. Op 22 juli 2020 had het een marktkapitalisatie van bijna $ 14,4 miljard, met dagelijks ongeveer 5 miljoen verhandelde aandelen.  Zijn portefeuille is gericht op drie kernactiva: faciliteiten voor levenswetenschappen, medische kantoren en huisvesting voor senioren.

 

Related Posts