REIT’s: nog steeds een haalbare investering?
In een versie van de Periodic Chart of Investment Returns by MFS Investments voor de jaren 1998 tot 2017 waren genereerden REIT’s, zoals vertegenwoordigd door de NAREIT Equity REIT Index, gedurende die periode een gemiddeld jaarlijks rendement van 8,67%, de op een na beste activaklasse in dezelfde periode na kleine midcapactiva met een gemiddeld jaarlijks rendement van 9,12%.
In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor toekomstige rendementen. Zijn REIT’s in de huidige omgeving dus nog steeds levensvatbare investeringen voor zowel individuele investeerders als financiële adviseurs en hun klanten? (Zie voor gerelateerde informatie: REIT ETF’s bieden stabiliteit.)
Rentetarieven + REITS
Volgens Yahoo! Finance, de Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), die de MSCI US REIT Index volgt, heeft een huidig rendement van 4,3%. In de huidige omgeving van lage rentetarieven is dit zeker aantrekkelijk voor veel beleggers. dividend uit te keren aan beleggers.
REIT’s met een te hoge schuldenlast of REIT’s die op korte termijn eigendommen moeten herfinancieren, zijn gevoeliger voor een renteverhoging dan andere.
In 2018 is de prijs van de Vanguard REIT ETF (VNQ) met meer dan 12% gedaald ten opzichte van het hoogste punt in januari 2015, deels vanwege onzekerheid over de timing van de Fed en de bereidheid om de rentetarieven te verhogen.
In het verleden behaalde resultaten van REIT’s
Cohen & Steers, een investeringsmanager die een aantal REIT-fondsen aanbiedt, noemt de laatste verkrappingscyclus van de Fed tussen juni 2004 en juni 2006 als een voorbeeld van waar de hogere rentetarieven aanvankelijk de prestaties van REIT’s nadelig beïnvloedden. Maar naarmate de tijd verstreek, hielp de sterke economie het rendement voor REIT’s een boost te geven.
Het cumulatieve rendement voor REIT’s over deze periode was 57,9%, vergeleken met 15,5% voor aandelen en 5,9% voor obligaties, aldus het bedrijf.
Het bedrijf zegt in een artikel op zijn site: “Wanneer de economie aantrekt en de fundamentals sterk zijn, hebben yield-gedreven correcties historisch gezien aantrekkelijke koopkansen geboden voor langetermijnbeleggers. Naarmate de voordelen van een sterkere economische groei duidelijker worden, neigen de waarderingen terug naar normaal. Wij zijn van mening dat beleggers die zijn afgestemd om van deze kansen te profiteren, op de lange termijn beloond kunnen worden. “
REIT’s bieden diversificatie-voordelen
REIT’s zijn geen grote diversificatie van aandelen, zoals blijkt uit hun correlatie van ruwweg 78% met aandelen op basis van een vergelijking van de S&P 500 Index en de NAREIT Equity REIT Index gedurende de 10 jaar tot eind 2015. REIT’s bieden echter wel goede diversificatie in termen van lage of negatieve correlaties met kernobligaties, grondstoffen en valuta’s.
Naast de rentetarieven zullen de prestaties van REIT’s afhangen van hoe het met de economie en de aandelenmarkt gaat. In een recent CNBC-artikel zei Joseph Smith, chief investment officer van CBRE Clarion Securities, dat ongeveer $ 22 miljard aan onroerend goed beheert,: “Het hele jaar door is er een omslag geweest tussen verwachtingen voor economische groei en rentetarieven. Die onzekerheid zorgt voor volatiliteit, en in tijden van volatiliteit neemt de correlatie van REIT’s met de bredere aandelenmarkt toe. ” Het citaat van de heer Smith werd eind 2015 gemaakt. (Zie voor gerelateerde literatuur: Investeren in onroerend goed in een omgeving met hoge rentetarieven. )
Factoren die individuele REIT’s beïnvloeden
Zoals elk beleggingsfonds of ETF zijn er onderliggende REIT’s in deze fondsen. Individuele REIT’s kunnen onder meer REIT’s zijn met een onderliggende portefeuille van commercieel onroerend goed, woningen en hotels of resorts. Daarnaast is er blootstelling aan specifieke sectoren zoals de gezondheidszorg en gespecialiseerde gebieden zoals hout- en hypotheek-REIT’s.
Het punt hier is dat een deel van de prestaties van deze REIT’s zal worden gekoppeld aan de prestaties van de aandelenmarkt en bedrijfssectoren waaraan ze zijn gekoppeld. Dit betekent dat de prestaties van deze REIT’s verder gaan dan de prestaties van de algemene aandelenmarkt en / of de economie. Dit is niet anders dan het adagium voor onroerend goed dat verwijst naar hoe al het onroerend goed lokaal is.
Individuele REIT’s worden ook beïnvloed door de mensen die ze beheren. Net als bij elk ander aandeel of vergelijkbaar instrument, is beheer belangrijk. Wat is hun ervaring? Zijn ze aandeelhoudergericht? Hebben ze hun eigen geld naast het uwe geïnvesteerd?
De Tax Cuts and Jobs Act van 2017 is voordelig voor vastgoedbeleggers. Enkele van de wijzigingen in de nieuwe belastingwet zijn van invloed op REIT’s. REIT’s profiteren bijvoorbeeld van de aftrek van 20% op doorberekende entiteitsinkomsten.
Het komt neer op
Net als veel andere investeringen van vandaag, kunnen REIT’s, in ieder geval aanvankelijk, te lijden hebben onder een periode van renteverhogingen. REIT’s met een hoge hefboomwerking en REIT’s die mogelijk schulden moeten herfinancieren terwijl de rente stijgt, zijn mogelijk kwetsbaarder dan andere. Degenen die naar individuele REIT’s kijken, moeten kijken naar het management van het bedrijf en de onderliggende portefeuille van investeringen. Er zijn een aantal onderlinge fondsen en ETF’s die ook een solide blootstelling aan dit gebied bieden. In de loop van de tijd hebben REIT’s bewezen een solide onderdeel te zijn van veel portefeuilles en zullen ze wellicht blijven groeien. (Zie voor gerelateerde informatie: 5 soorten REIT’s en hoe u erin kunt investeren. )