Huurcontrole
Wat is huurcontrole?
Huurcontrole is een overheidsprogramma dat een limiet stelt aan het bedrag dat een verhuurder kan eisen voor het leasen van een huis of het verlengen van een huurcontract. Wetten op het gebied van huurcontrole worden meestal door gemeenten uitgevaardigd en de details lopen sterk uiteen. Ze zijn allemaal bedoeld om de kosten van levensonderhoud betaalbaar te houden voor inwoners met een lager inkomen.
Huurbescherming is niet wijdverspreid in de VS Volgens een 2019 studie van het Urban Institute, 182 gemeenten in de VS hebben huurbescherming regelgeving, en alle van hen zijn in New York, New Jersey, Californië, Maryland, of Washington, DC In feite hebben 37 staten wetten die lokale overheden verbieden om huurcontrolemaatregelen te nemen. De kwestie van huurregulering is de afgelopen jaren echter nieuw leven ingeblazen, vooral in steden en staten waar de stijgende kosten van levensonderhoud in combinatie met stagnerende lonen een crisis hebben veroorzaakt over de betaalbaarheid van woningen voor bewoners met een gemiddeld inkomen en ouderen met een vast inkomen.
Oregon is de eerste staat in de VS die een wet inzake huurcontrole over de gehele staat heeft aangenomen. De wet, ondertekend in maart 2019, beperkt jaarlijkse huurverhogingen tot 7% plus de stijging van de consumentenprijsindex.
Belangrijkste leerpunten
- De meeste huurcontrolewetten beperken het bedrag dat een verhuurder de huur van bestaande huurders kan verhogen.
- Huurcontrole is omstreden. In feite hebben 37 staten wetten die lokale overheden verbieden dergelijke maatregelen uit te voeren.
- Oregon werd de eerste staat in de VS die in 2019 een wet inzake huurcontrole over de gehele staat uitvaardigde.
Hoe Rent Control werkt
De vroegste wetten voor huurcontrole in de VS dateren uit de jaren 1920 en waren vaak regelrechte huurbevriezingen. Deze bleken over het algemeen onwerkbaar. In de jaren zeventig kwam het idee van huurcontrole weer naar boven, dit keer in een meer gematigde vorm, vaak ‘huurstabilisatie’ genoemd.
New York City heeft bijvoorbeeld twee huurcontroleprogramma’s:
- Het oudere huurbeheersingsprogramma wordt al decennia lang afgebouwd. Het legde strenge limieten op de huurprijzen, maar de enige huurders die nog onder de wet vallen, wonen sinds 1971 of eerder in gebouwen die vóór 1947 zijn gebouwd.
- Het huurstabilisatieprogramma uit de jaren 70 reguleert de prijzen in ongeveer de helft van de huurwoningen in de stad. De huurprijzen kunnen slechts voor één of twee jaar worden verhoogd en de toegestane procentuele verhogingen worden bepaald door de Raad van Huurrichtlijnen, waarvan de negen leden worden benoemd door de burgemeester. De regels en uitzonderingen zijn labyrintisch en worden beheerd door een combinatie van stads- en overheidsinstanties.4
De hoge kosten van levensonderhoud in New York City worden vaak aangehaald als bewijs dat huurcontrole niet werkt. De gemiddelde huurprijs voor een appartement met één slaapkamer in Manhattan was vanaf augustus 2020 $ 4.075 voor een portiergebouw en $ 2.997 voor een niet-portiergebouw.
Voorstanders van huurcontrole, zoals het Urban Institute, stellen dat prijscontroles mensen met een gematigd inkomen en ouderen met een vast inkomen in staat stellen in hun huizen te blijven, aangezien gentrificatie de prijzen overal om hen heen opdrijft.
De voor- en nadelen van huurcontrole
Huurcontrole is altijd omstreden geweest. De regels voor huurcontrole in steden regelen tegenwoordig meestal prijsstijgingen voor huurverlengingen, niet voor nieuwe huurders. Dat heeft ongetwijfeld voordelen voor verhuurders, die alles wat de markt op leegstaande appartementen zal brengen in rekening kunnen brengen of, in het ergste geval, huurders kunnen houden die alle prikkels hebben om te blijven zitten en de huur op tijd te betalen.
De belangrijkste argumenten tegen huurcontrole zijn onder meer:
- Huurcontrole vermindert het aanbod van fatsoenlijke huisvesting, aangezien verhuurders een gebouw liever ombouwen tot appartementen of het aanpassen aan commercieel gebruik dan zich te houden aan een wet die hun winst beperkt.
- Investeringen in nieuwe huurwoningen vallen stil.
- Onderhoud van gebouwen onder controle van de huur is laks of bestaat niet vanwege het slechte investeringsrendement voor verhuurders.
De belangrijkste argumenten voor regulering zijn:
- De huurprijzen in veel Amerikaanse steden stijgen veel sneller dan de lonen voor banen met een gemiddeld inkomen.
- Huurcontrole stelt gezinnen met een gematigd inkomen en ouderen met een vast inkomen in staat fatsoenlijk te leven en zonder angst voor een persoonlijk catastrofale huurverhoging.
- Buurten zijn veiliger en stabieler met een basis van langdurig ingezetenen in huurgecontroleerde appartementen.