Sectie 1250

Wat is sectie 1250?

Sectie 1250 van de Amerikaanse Internal Revenue Code is een regel die bepaalt dat de IRS een winst uit de verkoop van afgeschreven onroerend goed als gewoon inkomen zal belasten als de geaccumuleerde afschrijving hoger is dan de afschrijving berekend volgens de lineaire methode.

Sectie 1250 baseert het verschuldigde belastingbedrag op het type onroerend goed – op het feit of het residentieel of niet-residentieel onroerend goed is – en houdt ook rekening met het aantal maanden dat de indiener van het onroerend goed in kwestie bezat.

De basis van sectie 1250

Sectie 1250 behandelt het belasten van winsten uit de verkoop van af te schrijven onroerend goed, zoals commerciële gebouwen, magazijnen, schuren, huurwoningen en hun structurele componenten tegen een gewoon belastingtarief. Materiële en immateriële persoonlijke eigendommen en landareaal vallen echter niet onder deze belastingregeling.

Artikel 1250 is voornamelijk van toepassing wanneer een bedrijf zijn onroerend goed afschrijft volgens de methode van versnelde afschrijving, wat resulteert in grotere aftrekposten in de vroege levensduur van een onroerend goed in vergelijking met de lineaire methode. Sectie 1250 stelt dat als een onroerend goed wordt verkocht voor een aankoopprijs die een belastbare winst oplevert, en de eigenaar het onroerend goed afschrijft met behulp van de versnelde afschrijvingsmethode, de IRS het verschil tussen de werkelijke afschrijving en de lineaire afschrijving als gewoon inkomen belast.

Omdat de IRS eigenaren verplicht om al het onroerend goed na 1986 lineair af te schrijven, is de behandeling van winsten als gewoon inkomen onder sectie 1250 een relatief zeldzame gebeurtenis. Als een eigenaar over het onroerend goed beschikt als een geschenk dat bij overlijden wordt overgedragen, het verkoopt als onderdeel van een ruil op dezelfde manier of het op een andere manier vervreemdt, zijn er geen mogelijke belastbare winsten.

Een voorbeeld van een toepassing van sectie 1250

Om een ​​echt voorbeeld van sectie 1250 in actie te zien, stel je voor dat een investeerder een onroerend goed van $ 800.000 koopt met een gebruiksduur van 40 jaar. Vijf jaar later, met behulp van de versnelde afschrijvingsmethode, claimt deze investeerder geaccumuleerde afschrijvingskosten voor een bedrag van $ 120.000, wat resulteert in een kostenbasis van $ 680.000.

Laten we verder aannemen dat deze investeerder het onroerend goed ontlaadt voor $ 750.000, wat resulteert in een totale belastbare winst van $ 70.000. Vanwege het feit dat de geaccumuleerde lineaire afschrijving $ 100.000 bedraagt ​​(de initiële prijs van $ 800.000, gedeeld door 40 jaar, vermenigvuldigd met vijf jaar gebruik), moet de Internal Revenue Service $ 20.000 belasten over de werkelijke afschrijving die hoger is dan de lineaire afschrijving, als gewoon inkomen. De IRS zou vervolgens de $ 50.000 die overblijft van de totale winst belasten, tegen de toepasselijke belastingtarieven voor vermogenswinst  .

Op grond van artikel 1250 is de terugvordering van winst als gewoon inkomen beperkt tot de werkelijke winst die is geboekt bij de verkoop van onroerend goed. In ons voorbeeld, als de belegger het onroerend goed voor $ 690.000 zou lossen en daarmee een winst van $ 10.000 zou opleveren, zou de Internal Revenue Service slechts $ 10.000 als gewoon inkomen categoriseren, niet de extra $ 20.000.