Senior Living REIT’s: goed voor uw portefeuille?
Moeten REIT’s voor senioren deel uitmaken van uw portefeuille? Een REIT, of vastgoedbeleggingsfonds, is een bedrijf dat inkomensproducerend onroerend goed bezit of financiert.
Net als beleggingsfondsen bieden REIT’s dagelijkse beleggers een op dividend gebaseerd inkomen en kapitaalgroei op de lange termijn. Gediversifieerde of gespecialiseerde REIT’s kunnen verschillende soorten onroerend goed in een portefeuille hebben, variërend van appartementencomplexen tot winkelcentra, tot infrastructuur zoals zendmasten of energiepijpleidingen. In tegenstelling tot het eigenlijke onroerend goed, is uwinvestering in een REIT liquide, met aandelen die u verhandelt als aandelen op een beurs.
REIT’s moeten meer dan 90% van hun belastbaar inkomen alsdividend uitkeren aan aandeelhouders, die vervolgens inkomstenbelasting betalen over die dividenden. Hierdoor kunnen ze afzien van vennootschapsbelasting.
Met REIT’s kunnen beleggers zich richten op trends in de branche. In het begin van de jaren 2010 overtrof de stedelijke groei voor het eerst sinds de jaren twintig de groei in de voorsteden. Met een parallelle hausse in online winkelen, vormden REIT’s die strikt of zwaar waren blootgesteld aan winkelcentra een groter risico voor beleggers. Een vergrijzende bevolking kan echter kansen bieden voor beleggers die willen profiteren van de veranderende demografie. Een grotere vraag naar woningen voor senioren kan een groei voorspellen voor REIT’s voor senioren.
Senior Living REIT-demografie
Velen van ons worden ouder. Elke dag wordenzo’n 10.000 babyboomers 65 jaar. Tegen 2030 zullen alle babyboomers ouder zijn dan 65, zodat 1 op de 5 inwoners van de VS de pensioengerechtigde leeftijd bereikt. Volgens gegevens van de US Census zullen tegen 2034 voor het eerst in de geschiedenis van de VS het aantal ouderen in aantal overtreffen.
Naarmate boomers ouder worden, zullen ze een woning willen of moeten betrekken die bij hun behoeften past. Deze opties vallen vaak onder de paraplu van huisvesting voor senioren, die variëren van seniorengerichte voorzieningen voor zelfstandig wonen tot verschillende vormen van begeleide zorg.
De behoefte aan alle soorten seniorenvoorzieningen zal toenemen. Een studie uit 2015 door NAREIT-economen leverde het volgende op:
- Senioren verhuizen vaker naar seniorenwoningen dan in het verleden, en die verhuizingen vinden plaats op jongere leeftijd dan in het verleden. Een deel hiervan wordt gedreven door de beschikbaarheid van seniorenzorgopties die verder gaan dan begeleid wonen.
- Terwijl senioren leven vaker voorkomt bij oudere gepensioneerden, is de snelste groei onder die in de leeftijdsgroep van 70 tot 79 jaar.
- Rijkere senioren hebben meer opties op het gebied van senioren.
Deze en andere demografische trends zijn gunstig voor REIT’s voor seniorenwoningen. De vraag blijft: zijn dit een goede investering? Zoals bij de meeste investeringsopties, is het antwoord dat het ervan afhangt.
Overweeg deze factoren
Investeren in beursgenoteerde REIT’s is als investeren in elk ander bedrijf. Om te beginnen moet u weten wie het bedrijf leidt. Wat is de bedrijfs- / investeringsstrategie? Wat is het trackrecord van het bedrijf? Met andere woorden, u zou veel van dezelfde vragen moeten hebben die u zou stellen en onderzoeken voordat u investeert in Apple, IBM of andere individuele aandelen.
REIT’s voor senioren bevinden zich grotendeels in de REIT-sector in de gezondheidszorg. Het percentage gezondheidszorg en met name REIT’s voor senioren varieert van REIT tot REIT.
Naast de bovenstaande vragen, moet u eerst weten hoe de REIT zijn geld verdient. Binnen deze brede categorie zijn er REIT’s die investeren in seniorengerichte appartementen en gemeenschappen, voorzieningen voor begeleid wonen en aanverwante eigendommen, zoals medische gebouwen.
De grote REIT Ventas ( VTR ) in de gezondheidszorg heeft een grote gok gedaan op de huisvesting van senioren. Morningstar’s recente opmerkingen over de REIT weerspiegelen enkele zorgen over de toekomst van huisvesting voor senioren: “De sterke groei die aanvankelijk genoten werd van de bedrijfsmiddelen van de huisvesting voor senioren van Ventas is vertraagd naarmate het nieuwe concurrerende aanbod en de onzekerheid toenemen. De prestaties kunnen verder worden getest als de dynamiek van vraag en aanbod afneemt. “
Zoals veel trends die we in de zakenwereld zien, wanneer bedrijven het potentieel voor winst zien, hebben ze de neiging om in een zakelijk segment te springen. Huisvesting voor senioren is geen uitzondering. Hoewel de demografie gunstig is voor alle soorten seniorenwoningen, kan een overaanbod hun winstgevendheid verminderen en daarmee de winstgevendheid en cashflow van REIT’s die in deze eigendommen investeren.
Een bouwhausse Volgens het National Investment Centre for Seniors Housing & Care (NIC) was de bezettingsgraad lager dan verwacht, en in 2019 vertraagd tot het laagste niveau in acht jaar. “De vraag is groot geweest, maar niet sterk genoeg”, zei Beth Burnham Mace, hoofdeconoom en directeur van NIC, in een interview, gezien de snelheid van nieuwbouw en het aanbod op de markt.
Dividenden en inkomsten
REIT’s staan erom bekend dat ze op dividend gebaseerde inkomsten genereren. De Vanguard REIT ETF ( indexfonds dat de MSCI US REIT-index volgt, heeft op 31 maart 2021 een rendement over 12 maanden van 3,07%. Enkele van de belangrijkste REIT’s in de gezondheidszorg, met aanzienlijke huisvesting voor senioren holdings, dragen rendementen die teleurstellend zijn ten opzichte van de verwachtingen van de afgelopen jaren.
Het komt neer op
Demografische trends zijn zeker gunstig voor REIT’s voor seniorenwoningen en REIT’s voor de gezondheidszorg met aanzienlijke belangen in deze sector. Voordat u erin investeert, loont het echter de moeite om een aantal punten in overweging te nemen.
Ten eerste: hoewel de dividendinkomsten van veel van deze REIT’s verleidelijk kunnen zijn onder omstandigheden die gunstig zijn voor hoge opbrengsten, moet u overwegen of ze duurzaam zijn en welke extra risico’s ze kunnen lopen. Ten tweede hebben hoge rentetarieven invloed op REIT’s – beoordeel hoe een renteverhoging invloed zal hebben op REIT-belangen. Ten slotte, hoewel de demografische trends gunstig zijn, is het belangrijk om op de hoogte te blijven van het aanbod van huisvesting voor senioren in relatie tot de potentiële vraag.