Belastingvoordelen voor eigenaren van een tweede huis
Als u overweegt een tweede huis te kopen voor vakantie, onroerendgoedbelasting en huurkosten.
De Tax Cuts and Jobs Act (TCJA) veranderde de manier waarop belastingvoordelen werken, zoals het verlagen van de hypotheekrenteaftrek. Maar zelfs met deze veranderingen zijn er nuttige belastingvoordelen die kunnen helpen om het bezit van een tweede huis betaalbaarder te maken. Hier is een kort overzicht.
Belangrijkste leerpunten
- Als u aftrekposten specificeert, is de rente op uw hypotheek waarschijnlijk tot een limiet fiscaal aftrekbaar.
- Voor de hypotheekaftrek gelden andere regels naargelang een tweede woning een eigen woning of huurwoning is.
- U kunt rente op hypotheekleningen aftrekken, maar alleen als het geld wordt gebruikt voor woningverbeteringen.
- U kunt onroerendgoedbelasting op uw tweede huis aftrekken, maar er zijn limieten.
- De Tax Cuts and Jobs Act veranderde het aantal belastingvoordelen dat werkt.
Hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrenteaftrek wordt al lang geprezen als een manier om het bezitten van een woning betaalbaarder te maken. De TCJA, ondertekend in december 2017, heeft gewijzigd hoeveel u kunt sparen via hypotheekrenteaftrek voor zowel een hoofdverblijf als een tweede woning.
Single filers en gehuwden die gezamenlijk een aanvraag indienen, kunnen in de meeste gevallen de volledige rente op hypotheken tot $ 750.000 aftrekken. Dit geldt voor elke persoonlijke woning, of het nu uw eerste of tweede woning is. De vorige limiet was $ 1 miljoen aan hypotheekschuld, die nog steeds van toepassing is op woningleningen die zijn afgesloten vóór 16 december 2017.
Afhankelijk van het feit of uw tweede woning als privéwoning of als huurwoning wordt aangemerkt, gelden verschillende belastingregels voor de hypotheekaftrek. Bij verhuur speelt ook het deel van het jaar waarin u het pand huurt – in plaats van er zelf in te wonen – een rol.
Renteaftrek op een persoonlijke woning
Als uw tweede woning een persoonlijke woning is, komt u in aanmerking om hypotheekrente af te trekken op dezelfde manier als u zou doen voor uw primaire woning – tot $ 750.000 als u alleenstaand of getrouwd bent en gezamenlijk een aanvraag indient. De limiet is $ 375.000 als u getrouwd bent en afzonderlijk een aanvraag indient.
Om in aanmerking te komen voor de aftrek, moet de hypotheek een gedekte schuld zijn op een gekwalificeerde woning die u bezit, en moet u uw aftrekposten specificeren door schema A in te dienen.1
De hypotheekrentegrens van $ 1 miljoen keert terug in 2025, wanneer de TCJA afloopt, tenzij wetgevers optreden om de wet in stand te houden.
Renteaftrek op verhuurde woningen
De regels zijn ingewikkeld als u belastingaftrek wilt nemen voor huurwoningen. Het gaat erom of u de woning voor een deel of het hele jaar verhuurt en hoe vaak u de woning voor eigen gebruik gebruikt. Uw gebruik van het onroerend goed valt in een van de drie categorieën:
Onroerend goed wordt minder dan 15 dagen per jaar verhuurd
U kunt uw huis tijdens het belastingjaar minder dan 15 dagen verhuren zonder dat u het inkomen aan de IRS hoeft te melden. De woning wordt beschouwd als een persoonlijke woning, wat betekent dat u geen aftrek kunt krijgen voor huurkosten. Maar u kunt hypotheekrente en onroerendgoedbelasting aftrekken zoals u dat bij elk huis zou doen.
Deze speciale regel is zelfs van toepassing als u uw huis huurt voor $ 10.000 per nacht. Sectie 280A (g) van de Internal Revenue Code zegt dat het geld niet hoeft te worden opgenomen in uw bruto-inkomen, op voorwaarde dat het huis voor minder dan 15 dagen per jaar is verhuurd.
Onroerend goed wordt 14 of meer dagen per jaar gehuurd en u gebruikt het zelden
Uw huis wordt beschouwd als een huurwoning – en niet als een persoonlijke woning – als het 14 of meer dagen per jaar wordt verhuurd en als uw eigen persoonlijk gebruik van de woning niet meer dan 14 dagen per jaar bedraagt, of 10% van het aantal dagen dat het huis werd verhuurd.
Voldoet u aan deze eis, dan worden de inkomsten uit de woning verantwoord als huurinkomsten. U kunt ook huurkosten aftrekken, inclusief hypotheekrente, onroerendgoedbelasting, verzekeringskosten, vergoedingen betaald aan vastgoedbeheerders, nutsbedrijven en afschrijving van het onroerend goed. U moet deze kosten echter verdelen over uw persoonlijk gebruik van de woning en de tijd dat deze is verhuurd.
Het is vermeldenswaard dat dagen besteed aan het repareren van het onroerend goed niet als persoonlijk gebruik gelden. Het is mogelijk om de limiet van 14 dagen te overschrijden als u in uw accommodatie verbleef voor onderhoud. Plan om uw onderhoudsactiviteiten te documenteren door bonnen te bewaren om te bewijzen dat u op die dagen niet alleen op vakantie was.
U gebruikt eigendommen langer dan 14 dagen en huurt het zelden
Verblijft u meer dan 14 dagen per jaar in de woning, of meer dan 10% van het totaal aantal dagen dat de woning is verhuurd, dan wordt de tweede woning aangemerkt als een persoonlijke woning. Dit betekent dat u hypotheekrente en de onroerende voorheffing aftrekken als u zou doen met elk huis, maar je kunt geen aanspraak maken huurverliezen. Als een lid van uw gezin gebruik maakt van het onroerend goed (inclusief uw echtgenoot, broers en zussen, ouders, grootouders, kinderen en kleinkinderen), tellen die dagen als persoonlijke dagen, tenzij u tijdens die gezinsverblijven een eerlijke huurprijs ontvangt.
Renteaftrek op eigen vermogen
In aanvulling op de hypotheekrenteaftrek, kunt u in staat om de rente op een af te schrijven home equity lening. De TCJA heeft echter ook deze regels gewijzigd.
Voorheen kon u lenen tegen het eigen vermogen en een aftrek van de rente nemen, ongeacht of de opbrengst werd gebruikt om een creditcard af te betalen, op vakantie te gaan of een tweede huis te kopen. Nu kunt u de rente op de eigen schuld alleen aftrekken als het geld werd gebruikt ‘om het huis van de belastingbetaler te kopen, te bouwen of substantieel te verbeteren dat de lening veiligstelt’. Bovendien moet de lening, zoals onder de oude regels, worden verzekerd door uw primaire of tweede woning en mag deze niet hoger zijn dan de kosten van de woning.
Als u rente over een tweede woning wilt aftrekken, moet u volgens deze bepalingen een hypotheek hebben. Als u op uw eerste woning tegen het eigen vermogen hebt geleend om de aankoop van uw tweede woning te financieren, kunt u deze rente niet aftrekken. Net als bij een hypotheek kunt u rente aftrekken van maximaal $ 750.000 aan schuld aan eigen vermogen als u alleenstaand of getrouwd bent en gezamenlijk een aanvraag indient ($ 375.000 als u afzonderlijk een aanvraag indient).
De limiet is van toepassing op al uw hypotheek- en eigenwaarde-schulden. Als u al $ 750.000 of meer aan hypotheekschuld hebt, kunt u geen renteaftrek claimen op leningen met een eigen vermogen die dat bedrag overschrijden.
Aftrek van onroerende voorheffing
U kunt onroerendgoedbelasting aftrekken op uw tweede huis en, wat dat betreft, zoveel eigendommen als u bezit. Maar ook hier heeft de TCJA wijzigingen aangebracht die van invloed zijn op die inhoudingen.
U kunt niet langer het volledige bedrag aan onroerendgoedbelasting aftrekken dat u hebt betaald over onroerend goed dat u bezit. Nu is het totaal aan staats- en lokale belastingen die in aanmerking komen voor aftrek – inclusief onroerendgoed- en inkomstenbelasting – beperkt tot $ 10.000 per belastingaangifte, of $ 5.000 als u getrouwd bent en afzonderlijk een aanvraag indient. Veel mensen die een tweede woning kopen, overschrijden die grens mogelijk al met hun eerste woning, en zien dus geen extra belastingbesparing vanuit hun tweede woning.
Uw tweede huis verkopen
Als u uw hoofdverblijfplaats verkoopt, staat de wet alleenstaande belastingbetalers toe om tot $ 250.000 aan vermogenswinst uitte sluitenvan uw inkomen. Paren die getrouwd zijn en gezamenlijk een aanvraag indienen, kunnen tot $ 500.000 aan vermogenswinst uitsluiten. Dit is echter alleen voor de verkoop van primaire woningen. Als u uw tweede woning verkoopt, moet u over uw gehele winst vermogenswinstbelasting betalen.10
Door van uw tweede huis uw primaire huis te maken, kunt u mogelijk de meerwaarde verminderen. Ten eerste zou u in het tweede pand moeten wonen gedurende ten minste twee van de vijf jaar voorafgaand aan de verkoop. Dit zou de woning kwalificeren als uw hoofdverblijfplaats. Om voor de uitsluiting in aanmerking te komen, mag u ook geen gebruik hebben gemaakt van de uitsluiting van meerwaarden bij de verkoop van een andere woning in de periode van twee jaar voorafgaand aan de verkoop van deze nieuwe hoofdverblijfplaats.
1031 uitwisselingen
Als uw tweede eigendom wordt gehouden voor zaken of investeringen, kunt u mogelijk vermogenswinstbelasting uitstellen onder een 1031-ruil. Bekend als een soortgelijk ruil, houdt dit in dat het onroerend goed wordt verkocht en vervangen door een vergelijkbaar onroerend goed. Nadat u de oorspronkelijke woning heeft verkocht, moet u de vervangende woning binnen 45 dagen identificeren en deze binnen 180 dagen verwerven. Meerwaarden worden vervolgens uitgesteld totdat het vervangende onroerend goed is verkocht (hoewel het mogelijk is om voortdurend belastingen uit te stellen met andere soortgelijke uitwisselingen).
Ermoet aan verschillendevoorwaarden zijn voldaan om in aanmerking te komen voor een uitwisseling op dezelfde manier. De belastingbetaler moet het onroerend goed ten minste twee jaar in bezit hebben gehad voorafgaand aan de verkoop. In elk van de twee perioden van 12 maanden voorafgaand aan de verkoop moet de belastingbetaler de woning minimaal 14 dagen hebben gehuurd. Bovendien mag het persoonlijk gebruik van de woning door de belastingplichtige niet langer zijn dan 14 dagen per jaar, of 10% van de dagen dat de woning is verhuurd.
Ten slotte moet het vervangende pand ook aan dezelfde voorwaarden voldoen: het moet minimaal twee jaar worden aangehouden nade gelijkaardige ruil;minimaal 14 dagen per jaar verhuurd;en mag niet meer dan 14 dagen per jaar of 10% van de dagen dat de woning verhuurd is gebruikt worden voor persoonlijk genot.
Aangezien belastingwetten gecompliceerd zijn en periodiek veranderen, is het raadzaam om een gekwalificeerde vastgoedfiscalist te raadplegen die de relevante fiscale implicaties en wetten kan uitleggen en u kan helpen bij het bepalen van de meest gunstige eigendomsstrategie voor uw situatie.
Het komt neer op
Als het financieel haalbaar is, kan het bezitten van een tweede huis een uitstekende investering zijn voor vakantie- of verhuurdoeleinden, en kan het ook een geschikte primaire woning zijn tijdens het pensioen. Maar omdat het bezitten van een huis een aanzienlijke financiële last met zich meebrengt, van hypotheek en belastingen tot onderhoud en reparaties, is het in uw beste belang om de fiscale implicaties voor u van een tweede huis te leren kennen.