Overeenkomst met drie partijen
Wat is een overeenkomst met drie partijen?
Een driepartijenovereenkomst is een zakelijke deal tussen drie afzonderlijke partijen. In de hypotheekbranche vindt vaak een triparty of tripartiete overeenkomst plaats tijdens de bouwfase van een nieuwbouwwoning of condominiumcomplex om zogeheten overbruggingskredieten voor de bouw zelf te verkrijgen. In dergelijke gevallen zijn bij het leningscontract de koper, de geldschieter en de aannemer betrokken.
Belangrijkste leerpunten
- Een driepartijenovereenkomst is een deal tussen drie partijen. De term kan op elke deal van toepassing zijn, maar wordt veel gebruikt op de hypotheekmarkt.
- Bij hypotheken vindt de tri-party of tripartiete overeenkomst meestal plaats tijdens de bouwfase van een onroerend goed om overbruggingskredieten te verkrijgen.
- In tripartiet zijn de drie partijen de koper (of lener van de lening), de geldschieter en het bedrijf dat het onroerend goed bouwt.
Overeenkomsten met drie partijen begrijpen
Overeenkomsten met drie partijen beschrijven de verschillende zekerheden en onvoorziene omstandigheden tussen de drie partijen in geval van wanbetaling.
Met name driepartijenhypotheekovereenkomsten worden noodzakelijk wanneer geld wordt geleend voor een onroerend goed dat nog niet is gebouwd of verbeterd. De overeenkomsten lossen mogelijk tegenstrijdige claims op het onroerend goed op als de lener – meestal de toekomstige huiseigenaar – in gebreke blijft of misschien zelfs overlijdt tijdens de bouw.
Om bijvoorbeeld een tijdige planning van het werk en kwalitatief hoogstaand vakmanschap te garanderen, zou de lener de aannemer niet willen betalen voordat het werk is voltooid. Maar de aannemer loopt dus het risico niet betaald te worden na voltooiing van het werk, terwijl hij zelf geld verschuldigd is aan onderaannemers, zoals loodgieters en elektriciens. In dit geval kan een aannemer aanspraak maken op een zogenaamd bouwrecht op het onroerend goed; dat wil zeggen, het recht op verbeurdverklaring ingeval ze niet worden betaald. Maar ondertussen behoudt de bank ook een vordering op het onroerend goed als de lener in gebreke blijft op de lening.
Subrogatie, zoals uiteengezet in een typische driepartijenovereenkomst, verduidelijkt de vereisten voor het overdragen van het onroerend goed, mocht de lener zijn schuld niet betalen of overlijden.
Hoe een driepartijenovereenkomst werkt
Een bouwleningsovereenkomst met drie partijen vermeldt doorgaans de rechten en rechtsmiddelen van alle drie de partijen, vanuit het perspectief van de lener, de geldschieter en de aannemer. Het beschrijft de fasen of fasen van de bouw, de uiteindelijke verkoopprijs, de datum van bezit en het rentetarief en het betalingsschema voor de lening. Het specificeert ook het juridische proces dat bekend staat als subrogatie, dat bepaalt wie, hoe en wanneer verschillende effecten in het onroerend goed tussen de partijen worden overgedragen.
In het geval van het overlijden van de lener kan de bouwer bijvoorbeeld het eerste recht behouden om aanspraak te maken op wat de bouwer aan tijd en materiaal verschuldigd is; de bank zou dan het pandrecht op de resterende activa behouden, meestal het land zelf.
Ander gebruik van overeenkomsten met drie partijen
In sommige gevallen kunnen driepartijenovereenkomsten betrekking hebben op de eigenaar van het onroerend goed, de architect of ontwerper en de aannemer. Dergelijke overeenkomsten zijn in wezen “geen schuld” -regelingen waarbij alle partijen overeenkomen hun eigen fouten of nalatigheid te herstellen en andere partijen niet aansprakelijk te stellen voor omissies of fouten te goeder trouw. Om fouten en vertragingen te voorkomen, bevatten ze vaak een gedetailleerd kwaliteitsplan en geven ze aan wanneer en waar regelmatig overleg tussen de partijen zal plaatsvinden.