Triple Net Lease (NNN)
Wat is een Triple Net-lease?
Een triple-net-lease (triple-net of NNN) is een leaseovereenkomst voor een onroerend goed waarbij de huurder of huurder belooft alle kosten van het onroerend goed te betalen, inclusief onroerendgoedbelasting, opstalverzekering en onderhoud. Deze betalingen komen bovenop de vergoedingen voor huur en nutsvoorzieningen, en alle betalingen zijn doorgaans de verantwoordelijkheid van de verhuurder bij afwezigheid van een drievoudige, dubbele of enkele nettolease.
Belangrijkste leerpunten
- Met een triple net-huurovereenkomst stemt de huurder ermee in om naast huur en nutsvoorzieningen ook de onroerendgoedkosten te betalen, zoals onroerendgoedbelasting, opstalverzekering en onderhoud.
- Triple net-leaseovereenkomsten hebben doorgaans een lagere huurprijs omdat de huurder meer van de lopende uitgaven voor het onroerend goed op zich neemt.
- Een eenmalige netto lease op een commercieel onroerend goed omvat naast huur ook onroerendgoedbelasting.
- Een dubbel netto huurcontract voor een commercieel onroerend goed omvat naast huur ook onroerendgoedbelasting en onroerendgoedverzekering.
- Drievoudig gehuurd vastgoed is een populair investeringsinstrument geworden voor investeerders omdat ze een vast inkomen met een laag risico opleveren.
Inzicht in Triple Net Leases
Als een eigenaar van een onroerend goed een gebouw verhuurt aan een bedrijf met behulp van een triple net-lease, is de huurder verantwoordelijk voor het betalen van de onroerendgoedbelasting van het gebouw, de opstalverzekering en de kosten van onderhoud of reparaties die het gebouw mogelijk nodig heeft voor de duur van de huurovereenkomst. Omdat de huurder deze kosten dekt, die anders de verantwoordelijkheid van de eigenaar van het onroerend goed zou zijn, is de huur die in de triple net-lease wordt berekend, over het algemeen lager dan de huur die in een standaardhuurovereenkomst wordt berekend. Het kapitalisatietarief, dat wordt gebruikt om het huurbedrag te berekenen, wordt bepaald door de kredietwaardigheid van de huurder.
Bij commercieel onroerend goed is een nettoleaseovereenkomst een huurovereenkomst waarbij de huurder een deel of alle belastingen, vergoedingen en onderhoudskosten voor een woning moet betalen. Een enkele netto-huurovereenkomst vereist dat huurders naast de huur ook onroerendgoedbelasting betalen, en een dubbele netto-huurovereenkomst gaat doorgaans over op eigendomsverzekeringen.
Double Net-leaseovereenkomsten
Dubbel netto (NN) leases, zijn ook populair in commercieel vastgoed. Bij een huurovereenkomst als deze betaalt de huurder twee in plaats van drie verplichtingen: onroerendgoedbelasting en verzekeringspremies naast de huurprijs. De kale huur – te betalen voor de ruimte zelf – is doorgaans lager vanwege de extra kosten die de huurder moet dragen. Alle onderhoudskosten blijven daarentegen voor rekening van de verhuurder, die ze rechtstreeks betaalt.
Single net (N) leaseovereenkomsten zijn niet zo gebruikelijk. Hier draagt de verhuurder een minimaal bedrag aan risico over aan de huurder, die alleen de onroerendgoedbelasting betaalt.
Speciale overwegingen
Triple net-verhuurde eigendommen zijn populaire investeringsinstrumenten geworden voor beleggers die op zoek zijn naar een vast inkomen met een relatief laag risico. Triple net lease-investeringen zijn doorgaans een portefeuille van panden met drie of meer hoogwaardige commerciële panden die volledig worden verhuurd door één huurder met een bestaande cashflow. De commerciële eigendommen kunnen kantoorgebouwen, winkelcentra, bedrijventerreinen of vrijstaande gebouwen omvatten die worden beheerd door banken, apotheken of restaurantketens. De typische leaseperiode is 10 tot 15 jaar, met ingebouwde contractuele huurescalatie.
De voordelen voor beleggers omvatten een stabiel inkomen op lange termijn met de mogelijkheid van vermogensgroei van het onderliggende onroerend goed. Beleggers kunnen in onroerend goed van hoge kwaliteit investeren zonder zich zorgen te hoeven maken over managementactiviteiten, inclusief leegstandsfactoren, kosten voor huurdersverbetering of leasevergoedingen. Wanneer de onderliggende eigendommen worden verkocht, kunnen beleggers hun kapitaal in een andere triple-net-lease-investering rollen zonder belasting te betalen via een uitgestelde belastinguitwisseling van 1031.
Investeerders in triple net lease-investeringsaanbiedingen moeten worden geaccrediteerd met een nettowaarde van ten minste $ 1 miljoen exclusief de waarde van hun hoofdverblijfplaats of $ 200.000 aan inkomen ($ 300.000 voor gezamenlijke indieners). Kleinere beleggers kunnen deelnemen in triple net lease-onroerend goed door te beleggen in vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s) die zich richten op dergelijke eigendommen in hun portefeuilles.
Veel Gestelde Vragen
Is een Triple Net-lease een goed idee?
Voor zowel huurders als verhuurders kunnen triple net-huurovereenkomsten enkele voordelen bieden. Een huurder heeft meer vrijheid met zijn structuur; ze kunnen hun ruimte aanpassen voor meer merkuniformiteit zonder de kapitaalinvestering van een aankoop. Een ander voordeel is dat deze huurovereenkomsten vrij flexibel zijn: limieten voor belastingverhogingen, verzekeringsverhogingen, enz. Voor de verhuurder kunnen triple net-huurovereenkomsten een betrouwbare bron van inkomsten zijn en zeer weinig overheadkosten met zich meebrengen. Ook bij het beheer van de woning hoeft de verhuurder geen actieve rol te spelen.
Moet ik me zorgen maken over het betalen van deze verplichtingen voor het appartement dat ik huur?
Waarschijnlijk niet. Nettoleaseovereenkomsten worden het meest gebruikt in commercieel onroerend goed en niet voor wooneenheden. Residentiële huurders kunnen worden gevraagd om een deel of al hun nutsvoorzieningen te betalen, en zullen vaak worden aangemoedigd om hun eigen huurverzekering af te sluiten. Een huisbaas betaalt echter doorgaans voor de eigendoms- en aansprakelijkheidsverzekering en onroerendgoedbelasting.
Kunt u onderhandelen over een Triple Net-lease?
Bij een triple net huurcontract vallen vrijwel alle verantwoordelijkheden bij de huurder. De huurder is verantwoordelijk voor het betalen van de huur, evenals voor alle overheadkosten in verband met het bezit van het onroerend goed: belastingen, verzekeringen, exploitatiekosten, nutsvoorzieningen, enz. Als gevolg hiervan kan het basishuurbedrag een belangrijke onderhandelingsvoorwaarde worden. Omdat de huurder het risico van de overhead van de verhuurder op zich neemt, kan hij wellicht een gunstiger basishuurbedrag bedingen. Ook kunnen huurders in sommige gevallen onderhandelen over voor welke aspecten van reparatiekosten en / of nutsvoorzieningen de verhuurder verantwoordelijk is.
Hoe berekent u een triple net lease?
Er zijn verschillende manieren waarop het bedrag van een triple net lease kan worden berekend. Soms zullen verhuurders alle onroerendgoedbelasting, verzekeringen, onderhoudskosten en gemeenschappelijke ruimte-uitgaven voor een gebouw bij elkaar optellen en het totaal door 12 delen. Dit aantal zijn de maandelijkse kosten. Dit proces wordt vereenvoudigd wanneer slechts één huurder een gebouw huurt. Het maandelijkse basishuurbedrag wordt doorgaans berekend op basis van een tarief per vierkante meter.
Waar is de verhuurder verantwoordelijk voor bij een triple net lease?
De huurder is verantwoordelijk voor de meeste uitgaven die verband houden met een commercieel onroerend goed met een triple net-huurovereenkomst. De verhuurder kan echter verantwoordelijk zijn voor het dak en de constructie, en soms voor de parkeerplaats.