Wat zijn de risico’s van vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s)?
Real Estate Investment Trusts (REIT’s) zijn populaire investeringsvehikels die inkomsten genereren voor hun investeerders. Een REIT is een bedrijf dat verschillende onroerende goederen bezit en exploiteert waarin 90% van de inkomsten die het genereert, wordt uitgekeerd aan aandeelhouders in de vorm van dividenden.
Als gevolg hiervan kunnen REIT’s investeerders een gestage inkomstenstroom bieden die bijzonder aantrekkelijk is in een omgeving met lage rentetarieven. Toch zijn er REIT-risico’s die u moet begrijpen voordat u een investering doet.
Belangrijkste leerpunten
- Real Estate Investment Trusts (REIT’s) zijn populaire investeringsvehikels die dividend uitkeren aan investeerders.
- Een risico van niet-verhandelde REIT’s (die niet openbaar worden verhandeld op een beurs) is dat het voor beleggers moeilijk kan zijn om ze te onderzoeken.
- Niet-verhandelde REIT’s hebben weinig liquiditeit, wat betekent dat het voor beleggers moeilijk is om ze te verkopen.
- Openbaar verhandelde REIT’s lopen het risico waarde te verliezen naarmate de rente stijgt, waardoor investeringskapitaal doorgaans in obligaties wordt gestort.
Hoe vastgoedbeleggingsfondsen werken
Omdat REIT’s ten minste 90% van hun belastbaar inkomen aan aandeelhouders terugbetalen, bieden ze meestal een hoger rendement in vergelijking met de rest van de markt. REIT’s betalen hun aandeelhouders via dividenden, dit zijn contante betalingen van bedrijven aan hun investeerders. Hoewel veel bedrijven ook dividend uitkeren aan hun aandeelhouders, overtreft het dividendrendement van REIT’s dat van de meeste dividendbetalende bedrijven.
REIT’s moeten 90% van het belastbare inkomen uitkeren als dividend voor aandeelhouders, dus betalen ze doorgaans meer dan de meeste dividendbetalende bedrijven.
Sommige REIT’s zijn gespecialiseerd in een bepaalde vastgoedsector, terwijl andere meer divers zijn in hun bezit. REIT’s kunnen veel verschillende soorten eigendommen bevatten, waaronder:
- Appartementencomplexen
- Zorginstellingen
- Hotels
- Kantoorgebouwen
- Self-storage faciliteiten
- Winkelcentra, zoals winkelcentra
REIT’s zijn aantrekkelijk voor investeerders omdat ze de mogelijkheid bieden om op dividend gebaseerde inkomsten uit deze eigendommen te verdienen zonder de eigendommen te bezitten. Met andere woorden, investeerders hoeven niet het geld en de tijd te investeren in het rechtstreeks kopen van onroerend goed, wat kan leiden tot verrassingskosten en eindeloze kopzorgen.
Als een REIT een goed managementteam heeft, een bewezen staat van dienst en blootstelling aan goede eigendommen, is het verleidelijk om te denken dat investeerders achterover kunnen leunen en hun investering kunnen zien groeien. Helaas zijn er enkele valkuilen en risico’s voor REIT’s die beleggers moeten kennen voordat ze investeringsbeslissingen nemen.
Risico’s van niet-verhandelde REIT’s
Niet-verhandelde REIT’s of niet-op de beurs verhandelde REIT’s worden niet op een beurs verhandeld, wat beleggers voor speciale risico’s stelt.
Aandeel waarde
Niet-verhandelde REIT’s worden niet openbaar verhandeld, wat betekent dat beleggers geen onderzoek kunnen doen naar hun investering. Als gevolg hiervan is het moeilijk om de waarde van de REIT te bepalen. Sommige niet-verhandelde REIT’s zullen alle activa en waarde onthullen na 18 maanden na aanbieding, maar dat is nog steeds niet geruststellend.
Gebrek aan liquiditeit
Niet-verhandelde REIT’s zijn ook illiquide, wat betekent dat er mogelijk geen kopers of verkopers op de markt beschikbaar zijn wanneer een belegger transacties wil uitvoeren. In veel gevallen kunnen niet-verhandelde REIT’s gedurende minimaal zeven jaar niet worden verkocht. Sommigen stellen beleggers echter in staat om een deel van de investering na een jaar terug te krijgen, maar er is meestal een vergoeding voor.
Uitkeringen
Niet-verhandelde REIT’s moeten geld bundelen om eigendommen te kopen en te beheren, waardoor geld van investeerders wordt vergrendeld. Maar er kan ook een donkere kant aan dit gepoolde geld zijn. Die donkere kant heeft te maken met het soms uitbetalen van dividenden uit het geld van andere investeerders – in tegenstelling tot inkomsten die door een onroerend goed zijn gegenereerd. Dit proces beperkt de cashflow voor de REIT en vermindert de waarde van aandelen.
Vergoedingen
Een ander nadeel voor niet-verhandelde REIT’s zijn de vooraf te betalen vergoedingen. De meesten rekenen een voorafbetaling tussen 9% en 10% – en soms zelfs 15%. Er zijn gevallen waarin niet-verhandelde REIT’s goed worden beheerd en uitstekende eigenschappen hebben, wat leidt tot uitstekende rendementen, maar dit is ook het geval met openbaar verhandelde REIT’s.
Niet-verhandelde REIT’s kunnen ook externe beheerdersvergoedingen hebben. Als een niet-verhandelde REIT een externe manager betaalt, vermindert die uitgave het rendement van investeerders. Als u ervoor kiest om te beleggen in een niet-verhandelde REIT, is het noodzakelijk om het management alle nodige vragen te stellen met betrekking tot de bovenstaande risico’s. Hoe meer transparantie, hoe beter.
Risico’s van openbaar verhandelde REIT’s
Openbaar verhandelde REIT’s bieden beleggers een manier om onroerend goed aan een beleggingsportefeuille toe te voegen en een aantrekkelijk dividend te verdienen. Openbaar verhandelde REIT’s zijn veiliger dan hun tegenhangers die geen beurs zijn, maar er zijn nog steeds risico’s.
Renterisico
Het grootste risico voor REIT’s is wanneer de rentetarieven stijgen, waardoor de vraag naar REIT’s afneemt. In een omgeving met stijgende rente kiezen beleggers doorgaans voor veiligere inkomenspartijen, zoals Amerikaanse staatsobligaties. Treasuries zijn door de overheid gegarandeerd en de meeste betalen een vaste rente. Als gevolg hiervan, wanneer de rente stijgt, verkopen REIT’s zich uit en stijgt de obligatiemarkt naarmate het investeringskapitaal in obligaties stroomt.
Er kan echter een argument worden aangevoerd dat stijgende rentetarieven duiden op een sterke economie, wat dan leidt tot hogere huren en bezettingsgraden. Maar historisch gezien presteren REIT’s niet goed als de rente stijgt.
De verkeerde REIT kiezen
Het andere primaire risico is het kiezen van de verkeerde REIT, wat misschien simplistisch klinkt, maar het gaat om logica. Winkelcentra in de voorsteden zijn bijvoorbeeld in verval geraakt. Als gevolg hiervan willen investeerders misschien niet investeren in een REIT met blootstelling aan een winkelcentrum in de voorsteden. Nu millennials de voorkeur geven aan het stadsleven vanwege gemak en kostenbesparende doeleinden, kunnen stedelijke winkelcentra een betere keuze zijn.
Trends veranderen, dus het is belangrijk om de eigendommen of holdings binnen de REIT te onderzoeken om er zeker van te zijn dat ze nog steeds relevant zijn en huurinkomsten kunnen genereren.
Belasting behandeling
Hoewel het op zich geen risico is, kan het voor sommige beleggers een belangrijke factor zijn dat REIT-dividenden worden belast als gewoon inkomen. Met andere woorden, het gewone inkomstenbelastingtarief is hetzelfde als het inkomstenbelastingtarief van een belegger, dat waarschijnlijk hoger is dan de dividendbelastingtarieven of vermogenswinstbelasting voor aandelen.
Het komt neer op
Investeren in REIT’s kan een passief, inkomen genererend alternatief zijn voor het rechtstreeks kopen van onroerend goed. Beleggers moeten zich echter niet laten leiden door grote dividendbetalingen, aangezien REIT’s ondermaats kunnen presteren ten opzichte van de markt in een omgeving met stijgende rentetarieven.
In plaats daarvan is het belangrijk voor beleggers om REIT’s te kiezen met solide managementteams, hoogwaardige eigendommen op basis van huidige trends en openbaar verhandeld. Het is ook een goed idee om samen met een vertrouwde belastingaccountant manieren te vinden om de meest gunstige fiscale behandeling te bereiken. Het is bijvoorbeeld mogelijk om REIT ’s aan te houden op een fiscaal voordelige rekening, zoals een Roth IRA.