Wat is een gecombineerde lening / waarde-ratio?
De gecombineerde lening tot waarde (CLTV) -ratio is een berekening die wordt gebruikt door hypotheek- en kredietverleners om het totale percentage van het onroerend goed van een huiseigenaar te bepalen dat wordt bezwaard door pandrechten. De CLTV-ratio wordt bepaald door de saldi van alle uitstaande leningen bij elkaar op te tellen en te delen door de huidige marktwaarde van het onroerend goed. Een woning met een eerste hypotheeksaldo van $ 300.000, een tweede hypotheeksaldo van $ 100.000 en een waarde van $ 500.000 heeft bijvoorbeeld een CLTV-ratio van 80%.
Kredietverstrekkers gebruiken de CLTV-ratio samen met een handvol andere berekeningen, zoals de schuld-inkomen-ratio en de standaard lening-waarde-ratio (LTV), om het risico van het verstrekken van een lening aan een lener te beoordelen. De CLTV-ratio wijkt af van de standaard LTV-ratio omdat deze laatste alleen het saldo van één lening vergelijkt met de waarde van het onroerend goed. In het bovenstaande voorbeeld heeft het onroerend goed een LTV-ratio van 60%, die wordt afgeleid door alleen het saldo van de eerste hypotheek te delen door de waarde van het onroerend goed.
Veel economen schrijven versoepelde CLTV-normen toe aan de afschermingcrisis die de Verenigde Staten eind jaren 2000 teisterde, naast andere factoren. Vanaf de jaren negentig en vooral tijdens het begin en midden van de jaren 2000 sloten huizenkopers vaak een tweede hypotheek op het moment van aankoop in plaats van aanbetalingen te doen. Kredietverstrekkers, die de zaken van deze klanten niet aan concurrenten wilden verliezen, gingen ondanks het verhoogde risico akkoord met dergelijke voorwaarden.
Voorafgaand aan de vastgoedzeepbel die zich uitbreidde van eind jaren negentig tot midden jaren 2000, was het de standaardpraktijk dat huizenkopers aanbetalingen deden van in totaal ten minste 20% van de aankoopprijs. De meeste kredietverstrekkers hielden klanten binnen deze parameters door de LTV op 80% te beperken. Toen de bubbel begon op te warmen, namen veel van deze zelfde bedrijven maatregelen om klanten in staat te stellen om rond te komen met 20% korting. Sommige kredietverstrekkers verhoogden LTV-limieten of schaften deze volledig af door hypotheken aan te bieden met een aanbetaling van 5% of minder, terwijl anderen de LTV-vereisten in stand hielden, maar de CLTV-limieten verhoogden, vaak tot 100%. Door deze manoeuvre konden klanten een tweede hypotheek afsluiten om hun aanbetalingen van 20% te financieren.
De foreclosure-piek die in 2008 begon, onderstreepte waarom CLTV belangrijk is. Het hebben van huid in het spel, zoals een aanvankelijke contante uitgave van $ 100.000 voor een huis van $ 500.000, geeft een huiseigenaar een krachtige stimulans om zijn hypotheekbetalingen voort te zetten. Als de bank failliet gaat, verliest hij niet alleen zijn huis, maar ook de stapel geld die hij heeft betaald om te sluiten. Door eigen vermogen in het onroerend goed te eisen, worden kredietverstrekkers ook beschermd tegen een daling van de onroerendgoedprijzen. Als een onroerend goed wordt gewaardeerd op $ 500.000 en de totale pandrechten oplopen tot $ 400.000, kan het onroerend goed tot 20% van zijn waarde verliezen zonder dat pandhouders een korte betaling ontvangen op een executieveiling.