Marktafscherming Crisis
Wat was de afschermingcrisis?
De afschermingcrisis was een periode van drastisch verhoogde inbeslagnames van eigendommen op de Amerikaanse huizenmarkt tussen 2007 en 2010. De afschermingcrisis was een aspect van de financiële crisis en de Grote Recessie die zich in deze periode hebben ontwikkeld. De buitensporige verlenging van hypothecair krediet, ingewikkelde regelingen voor het securitiseren van hypotheekschulden en de snelle toename van het aantal gedwongen verkopen (in een sector die niet voorbereid was om ze allemaal te verwerken) droegen allemaal bij aan de crisis.
Belangrijkste leerpunten
- De afschermingcrisis was een periode van drastisch verhoogde inbeslagnames van eigendommen op de Amerikaanse huizenmarkt tussen 2007 en 2010.
- Voorafgaand aan en tijdens de crisis verwerkten hypotheekverstrekkers grote aantallen leningen zonder adequate controle van de informatie die hen vergezelde.
- Dit rommelige proces leidde er soms toe dat banken het verkeerde eigendom uitsluiten, de huiswaarden verkeerd inschatten en, in sommige gevallen, advocaten voor huiseigenaren met uitsluiting de kans gaven om de zaak volledig weg te gooien.
- Een buitensporige kredietexpansie tijdens de hausse op de huizenmarkt, de securitisatie van hypotheekschulden en een financieel systeem dat niet voorbereid was op een wijdverbreide toename van het aantal wanbetalingen, droegen allemaal bij aan de crisis.
Inzicht in de afschermingcrisis
Foreclosure is het juridisch proces dat optreedt wanneer een huiseigenaar niet in slaagt om vol te maken hoofdsom en rente betalingen op zijn of haar hypotheek. Als dit probleem niet binnen een bepaalde uitstelperiode wordt verholpen, heeft de geldschieter het recht om de huiseigenaar uit te zetten, de eigendom over te nemen en het vervolgens te verkopen.
De afschermingcrisis bereikte een hoogtepunt in september 2010, toen ongeveer 120.000 huizen in een maand tijd in beslag werden genomen. Echter, zijn wortels liggen in een neergang in de huizenmarkt dat begin 2007 is begonnen en uitgegroeid tot een crisis toen Lehman Brothers verklaarde faillissement in september 2008.
Overtollig hypothecair krediet
Buitensporig lage rentetarieven als gevolg van een expansief monetair beleid bij de Amerikaanse Federal Reserve, in combinatie met een pro-huisvestingsbeleid door de uitvoerende macht, zorgden in de jaren 2000 voor een hausse in het kopen van huizen en het verstrekken van krediet voor woninghypotheken. Dit leidde tot over het algemeen vaag of niet-bestaand toezicht op de acceptatieprocessen , aangezien provisiehongerige kredietverstrekkers roekeloos hordes risicovollere subprime-hypotheken op soms roofzuchtige voorwaarden uitdeelden aan mensen met een laag inkomen en een lage kredietwaardigheid. Dit proces werd mogelijk gemaakt door de innovatie van de securitisatie van hypotheekschulden, waardoor kredietverstrekkers de risico’s van deze leningen konden afwentelen op investeerders en door konden gaan met lenen.
De omvang van de hypotheekschuld in verhouding tot het terugbetalingsvermogen van de economie nam snel toe. De totale hypotheekschuld in de VS overtrof het ratio (totale hypotheekschuld ten opzichte van het BBP) gedurende het grootste deel van de 20e eeuw tussen ongeveer 30 en 60%.
Schuldsecuritisatie
Hypotheekbanken zamelden regelmatig vergoedingen in en verkochten de leningen vervolgens onmiddellijk aan vaak onoplettende financiële instellingen, die de leningen niet naar behoren hadden onderzocht. De hypotheken werden gesecuritiseerd in door hypotheek gedekte effecten en meer complexe instrumenten, die destijds werden beschouwd als een adequaat instrument om het wanbetalingsrisico van een hypotheek te beheersen door het te combineren met andere leningen om het risico effectief te poolen en vervolgens te verdelen over alle houders van de uitgegeven effecten. Behalve dat het uiteindelijk geen adequaat instrument voor risicobeheer was (met name toen vrijwel alle huizenprijzen daalden en wanbetalingen wijdverspreid raakten), verdoezelde de securitisatie van de leningen in veel gevallen het verband tussen wie de leningen aanhield en de leners.
Toename van executieverkopen
Toen de Federal Reserve in 2006 de monetaire rem begon te remmen en de enorme stroom van kredietexpansie vertraagde, begonnen problemen zichtbaar te worden in de sector. Strengere kredietvoorwaarden maakten het voor kredietverstrekkers moeilijker om risicovolle hypotheken te blijven verstrekken en maakten bestaande hypotheken met aanpasbare rentetarieven minder betaalbaar voor bestaande kredietnemers. Tussen 2006 en 2008 zijn de achterstallige vorderingen op woningkredieten meer dan verdubbeld en zullen deze blijven stijgen tot en met 2010 naarmate de crisis zich uitbreidt.
Wanneer defaults roos, banken bevonden zich plotseling geconfronteerd met zoveel afscherming gebeurtenissen die ze niet efficiënt kon verwerken. Voorafgaand aan en tijdens de crisis verwerkten hypotheekverstrekkers grote aantallen leningen zonder adequate controle van de bij hen gevoegde informatie. Algemeen werd aangenomen dat wanbetalingen op woningkredieten en de daaropvolgende executieverkopen individuele of hoogstens lokale gebeurtenissen zouden zijn, die gemakkelijk konden worden verwerkt en geliquideerd tijdens de normale bedrijfsactiviteiten van kredietverstrekkers en leners.
Overhaaste securitisatie tijdens de hausse op de huizenmarkt had in ieder geval geleid tot een slechte registratie van het feitelijke eigendom van een bepaalde hypotheeklening. In sommige gevallen slaagden banken er maandenlang niet in om huizenbeslag te nemen nadat huiseigenaren waren gestopt met betalen. Processen voor het bijhouden van gegevens waren zo slordig geworden dat banken er niet altijd zeker van waren dat ze daadwerkelijk hypotheken bezaten voor eigendommen die werden afgeschermd, en in sommige gevallen zelfs werden uitgesloten van hypotheekleningen die ze wettelijk niet bezaten.
Veel bankmedewerkers ondertekenden simpelweg alles wat hun bureau tegenkwam, in de veronderstelling dat al het papierwerk legitiem was. Toen het aantal executieverkopen aanzienlijk toenam, veroorzaakten robo-ondertekenaars aanzienlijke problemen wanneer ze aftekend op onjuist papierwerk, ofwel omdat ze geen idee hadden wat ze ondertekenden of omdat ze veel te veel documenten moesten verwerken om het juiste werk te doen om ze te authenticeren.
Werknemers die executiedocumenten ondertekenden zonder ze goed te controleren, werden bekend als robo-ondertekenaars.
De effecten van onnauwkeurig en onduidelijk papierwerk in combinatie met een toename van het aantal woningkredieten dat in het hele land in gebreke bleef, zorgden voor wijdverbreide problemen. Sommige banken hebben de verkeerde eigendommen afgeschermd, de huiswaarden verkeerd berekend of, in sommige gevallen, advocaten voor huiseigenaren met uitsluiting de kans gegeven om executiekwesties volledig weg te gooien.
Oplossing van de afschermingcrisis
De regering bereikte uiteindelijk een schikking met de vijf grootste hypotheekverstrekkers van het land, Ally, voorheen bekend als GMAC; Bank van Amerika; Citi; JPMorgan Chase; en Wells Fargo, in 2009. De overeenkomst, die bekend staat als de National Mortgage Settlement, kostte de servicers meer dan $ 50 miljard aan boetes en compensatiebetalingen voor consumenten.
Getroffen leners ontvingen hoofdsomverlagingen of herfinancieringen voor onderwaterleningen, waardoor ze afscherming konden voorkomen en in hun huis konden blijven. Bovendien vereiste de schikking een herziening van de systemen voor kredietverlening, onder toezicht van de banken.
Leners die huizen verloren als gevolg van afscherming door deze banken in staten die partij waren bij de schikkingsovereenkomst, kwamen in aanmerking voor betalingen van ongeveer $ 1.480. De totale uitbetaling van de schikking bedroeg ongeveer $ 1,5 miljard.
Vastgoedinformatiebedrijf RealtyTrac schatte dat in september 2012 een op de 248 huishoudens in de VS een executiekennisgeving ontving.