Wat is het verschil tussen een REIT en een Master Limited Partnership?
Real Estate Investment Trusts (REIT’s) en Master Limited Partnerships (MLP’s) worden beide beschouwd als pass-through-entiteiten onder de Amerikaanse federale belastingwetgeving. De meeste bedrijfswinsten worden tweemaal belast, één keer wanneer de winst wordt geboekt en opnieuw wanneer ze als dividenden worden uitgekeerd. De pass-through-status van REIT’s en MLP’s stelt hen echter in staat om deze dubbele belasting te vermijden, aangezien inkomsten niet op bedrijfsniveau worden belast. Hoewel ze vergelijkbare fiscale behandelingen krijgen, verschillen de bedrijfskenmerken van REIT’s en MLP’s op verschillende manieren.
REIT’s en MLP’s in verschillende sectoren
Het meest opvallende verschil is dat een REIT algemeen wordt beschouwd als een investering in de financiële sector, terwijl de meeste MLP’s worden aangetroffen in de sectoren energie en natuurlijke hulpbronnen. Een REIT kan optreden als houdstermaatschappij voor schulden en rente-inkomsten verdienen, zoals in het geval van een hypotheek-REIT, of actief betrokken zijn bij het beheer van onroerend goed en inkomsten genereren uit huur (een eigen-vermogens-REIT). Op een paar opmerkelijke uitzonderingen na, wordt de MLP-structuur meestal gebruikt door bedrijven die midstream-energieactiva bezitten en exploiteren. Dit zijn klassieke tolwegbedrijven die hun inkomsten halen uit de vergoedingen die ze in rekening brengen voor het transport van olie en gas door hun pijpleidingen. (Zie voor gerelateerde informatie ” 5 soorten REIT’s en hoe u erin kunt investeren “.)
Distributievereisten
De distributievereisten verschillen ook voor REIT’s en MLP’s. In ruil voor hun speciale belastingstatus moeten REIT’s 90% van de winst uitbetalen in de vorm van dividenden aan hun aandeelhouders. MLP’s mikken op een specifiek dividendpercentage, waarvoor het management wordt gestimuleerd om dit te bereiken, maar ze zijn niet verplicht om een bepaald percentage uit te keren.
Uitkeringen worden ook anders behandeld aan de ontvangende kant. Hoewel REIT-uitkeringen net als elk ander dividend belastingplichtig zijn voor de belegger, zijn MLP-uitkeringen vaak belastingvrij. Om deze reden zijn MLP’s geen ideale investeringen voor individuele pensioenrekeningen (IRA’s). (Zie voor gerelateerde literatuur ” Kan ik Master Limited Partnerships (MLP’s) bezitten in My Roth IRA? “)
Hefboomwerking en juridische structuur
REIT’s hebben een diepere toegang tot de schuldmarkten, dus werken ze doorgaans met meer hefboomwerking dan MLP’s. Het ratingbureau, Fitch, schat dat REIT’s vijf tot zes keer worden gebruikt, terwijl MLP’s opereren in het bereik van 3,5 tot 4,5. In termen van hun juridische structuur hebben de meeste REIT’s een beursgenoteerd moederbedrijf, terwijl MLP’s worden geclassificeerd als partnerschappen. Investeerders in een MLP worden “participanten” genoemd en nemen niet deel aan de manier waarop het partnerschap wordt beheerd (dit is de verantwoordelijkheid van de algemene partner, die al dan niet op de openbare aandelenlijst staat).
Zelfs met deze verschillen werken REIT’s en MLP’s beide met hetzelfde doel: meer zuurverdiende kapitaal teruggeven aan aandeelhouders en minder aan de overheid afdragen via belastingen. Toch is due diligence vooral belangrijk bij het overwegen van een investering in deze opbrengstvehikels. Uitkeringen zijn grotendeels afhankelijk van de cashflow en niet van de winst, waardoor een waarderingsdiscipline vereist is die verder gaat dan de koers-winstverhouding (P / E). Beleggers moeten zich ook op hun gemak voelen bij het incidentele secundaire aanbod, dat kan leiden tot volatiliteit in aandelenkoersen.