Zombie afscherming
Wat is een afscherming van zombies?
Een zombie-afscherming vindt plaats wanneer een huis leeg wordt gelaten door huiseigenaren die hun hypotheek niet hebben betaald en ten onrechte denken dat ze onmiddellijk moeten verhuizen nadat ze een kennisgeving van uitsluiting hebben ontvangen . Ten onrechte denken ze dat de executerende geldschieter nu verantwoordelijk is voor het onroerend goed, ook al hebben de huiseigenaren nog steeds het eigendomsrecht op het onroerend goed.
Stel dat de geldschieter het executieproces niet voltooit en het huis verkoopt. Dan blijft het pand leeg en onverzorgd. Het resultaat is dat het vaak in verval raakt, wat tot bezorgdheid over de veiligheid leidt en resulteert in een uiterlijk dat de waarde van onroerend goed in de omliggende gemeenschap kan verlagen.
Belangrijkste leerpunten
- Zombie-afscherming is het achterlaten van een onroerend goed door huiseigenaren die hun hypotheek niet hebben betaald, een afscherming hebben ontvangen en ten onrechte denken dat de geldschieter de leiding heeft over het onroerend goed.
- Totdat het executieproces is voltooid, blijft een huiseigenaar eigenaar van het onroerend goed en is hij verantwoordelijk voor het onderhoud ervan.
- Een zombie-afscherming kan problemen veroorzaken voor een hele buurt, omdat een leegstaand, onbeheerd huis de waarde van onroerend goed kan verlagen.
Hoe een zombie-afscherming werkt
Zombie-afscherming is het gevolg van een misverstand van een huiseigenaar over het afschermingproces. Tijdens een normale marktafscherming ontvangen de huiseigenaren bericht van de instelling die de hypotheek in gebreke heeft, dat het huis wordt afgeschermd.
Nadat deze kennisgeving is gedaan, is er een verplichte wachtperiode waarin de huiseigenaren het huis uit de afscherming kunnen halen door een grote som geld te betalen. De vereiste betaling kan variëren van een paar achterstallige betalingen tot het totale bedrag dat de huiseigenaren achterstallig zijn of het volledige saldo van de hypotheek.
Als de huiseigenaren de afkoopsom niet betalen, gaat het proces door en zal een rechtbank oordelen dat het huis aan de geldschieter toebehoort. Pas na dit punt, wanneer het huis legaal eigendom wordt van de geldschieter, zijn de huiseigenaren verplicht het pand te verlaten. Totdat er een marktafscherming plaatsvindt, blijft de huiseigenaar de titel van het onroerend goed behouden.
In het vierde kwartaal van 2020 is het aantal gedwongen verkopen door zombies gestegen tot 3,8% van alle executieverkopen, maar over het algemeen zijn ze sinds 2016 met meer dan de helft gedaald, volgens ATTOM Data Solutions.
Soms besluit een geldschieter om een afscherming niet af te ronden – een reden kan zijn dat het te duur is om te betalen voor reparaties en achterstallige belastingen die op het onroerend goed verschuldigd zijn. De geldverstrekker neemt geen eigendom van de woning over, maar is niet verplicht de huiseigenaar hiervan op de hoogte te stellen. In deze omstandigheid – wanneer de titel van een huis in zombie-afscherming op naam blijft staan van de oorspronkelijke huiseigenaar (die vaak niet weet dat de afscherming niet is voltooid) – staat het bekend als een zombietitel.
Hoe zombie-executieverkopen huiseigenaren beïnvloeden
Zombie-afscherming escaleert een slechte situatie – wanbetaling van een hypotheek – en maakt het een probleem voor de hele buurt, niet alleen voor de huiseigenaar. Een huiseigenaar die een woning verlaat na ontvangst van een kennisgeving van uitsluiting, verlaat het pand zonder de juridische en financiële gevolgen van de kennisgeving of hun acties te begrijpen. De eigenaar van een zombie-afscherming is waarschijnlijk nog steeds verantwoordelijk voor het onderhoud, het onderhoud, de kosten van de vereniging van huiseigenaren (VvE) en onroerendgoedbelasting. Deze vereisten houden niet alleen op omdat iemand zijn huis heeft verlaten. Uiteindelijk zouden lokale autoriteiten kunnen proberen om onbetaalde belastingen of vergoedingen terug te vorderen, of de eigenaar onkosten in rekening te brengen voor onderhoud.
Om te beschermen tegen de impact van een huis dat in zombie-afscherming valt, moeten huiseigenaren die hun hypotheek in gebreke zijn gebleven en die te maken hebben met afscherming, in de woning blijven totdat een officieel bericht voor ontruiming arriveert. Daarna moeten ze opvolgen om er zeker van te zijn dat de titel van het onroerend goed niet langer op hun naam staat.