2/28 Hypotheek met regelbare rente (2/28 ARM)
Wat is een 2/28 hypotheek met regelbare rente (2/28 ARM)?
Een 2/28 hypotheek met variabele rente (2/28 ARM) is een type hypotheek met een looptijd van 30 jaar met een initiële rentevaste periode van twee jaar. Na deze periode van 2 jaar schommelt de rente op basis van een indexkoers plus een marge.
Het aanvankelijke teaser-tarief ligt doorgaans onder het gemiddelde tarief van conventionele hypotheken, maar het aanpasbare tarief kan vervolgens aanzienlijk stijgen. Aangezien banken niet veel geld verdienen aan de initiële teaser-rente, bevatten 2/28 ARM’s forse boetes voor vooruitbetaling gedurende de eerste twee jaar.
Belangrijkste leerpunten
- 2/28 hypotheken met aanpasbare rente (ARM’s) bieden een inleidende vaste rente voor twee jaar, waarna de rente halfjaarlijks wordt aangepast voor nog eens 28 jaar.
- Wanneer ARM’s zich aanpassen, veranderen de rentetarieven op basis van hun marginale tarieven en de indexen waaraan ze zijn gekoppeld.
- Huiseigenaren genieten over het algemeen van lagere hypotheekbetalingen tijdens de introductieperiode, maar zijn daarna onderhevig aan renterisico’s.
Inzicht in 2/28 hypotheken met variabele rente
De 2/28 ARM’s werden populair tijdens de hausse in onroerend goed in het begin van de jaren 2000, toen stijgende prijzen conventionele hypotheekbetalingen voor veel kopers buiten bereik brachten. Een conventionele 30-jarige hypotheek van $ 300.000 zou bijvoorbeeld een maandelijkse afbetaling van $ 1.610 met zich meebrengen. Maar een 2/28 ARM met een aanvankelijke teaser-snelheid van 3% zou maandelijkse betalingen van slechts $ 1.265 vereisen.
Er bestaan andere ARM-structuren, zoals de 5/1, 5/5 en 5/6 ARM’s, die een introductieperiode van vijf jaar hebben, gevolgd door een tariefaanpassing om de vijf jaar of om de zes maanden. Met name 15/15 ARM’s passen zich eenmaal na 15 jaar aan en blijven dan vast voor de rest van de lening. Minder gebruikelijk zijn de 2/28 en 3/27 ARM’s. Bij de eerste geldt de vaste rente alleen voor de eerste twee jaar, gevolgd door 28 jaar met aanpasbare tarieven;bij deze laatste geldt het vaste tarief voor drie jaar, met aanpassingen in elk van de volgende 27 jaren. In deze gevallen worden de tarieven halfjaarlijks aangepast.
Mogelijke valkuilen van 2/28 ARM’s
De potentiële catch-22 van een 2/28 hypotheek met variabele rente is dat na twee jaar de rente elke zes maanden wordt aangepast, doorgaans naar boven, met een ARM-marge boven een indexrente, zoals de London Interbank Offered Rate (LIBOR ). 2/28 ARM’s hebben een aantal ingebouwde veiligheidsfuncties, zoals een levenslange rentecap en limieten voor hoeveel de rente met elke periode kan stijgen of dalen. Maar zelfs met caps kunnen huiseigenaren te maken krijgen met verbluffende betalingspieken in volatiele markten.
In het voorbeeld hierboven gegeven in de $ 300.000 30-jarige 3% ARM 2/28 lening, als na twee jaar de LIBOR 2,7 is en de marge 1,5 is, zou de rente met 4,2 procent toenemen, tot een totaal van 7,2 procent. Dit tarief van 7,2% zou ver boven de huidige conventionele hypotheekrentetarieven kunnen liggen. De maandelijkse betaling van de huiseigenaar zou van de ene op de andere dag met meer dan 60% stijgen tot $ 2.036.
Veel huiseigenaren begrepen tijdens de hausse niet hoe een ogenschijnlijk kleine tariefverhoging hun maandelijkse betaling drastisch zou kunnen verhogen. En zelfs degenen die zich volledig bewust waren van de risico’s, beschouwden 2/28 ARM’s als een financieringsvehikel op korte termijn. Het idee was om te profiteren van de lage teaser-rente en vervolgens na twee jaar te herfinancieren naar een conventionele hypotheek of, als hun krediet daarvoor niet goed genoeg was, naar een nieuwe, aanpasbare hypotheek. En, gezien de stijgende vastgoedprijzen, schop je de schuld verder op de weg. Voor velen was dit enigszins logisch, aangezien het eigen vermogen van de lener tenslotte snel steeg.
Er kwamen problemen met de ineenstorting van de markt in 2008. Huiswaarden kelderden. Veel eigenaren van 2/28 ARM’s waren niet in staat om te herfinancieren, hun betalingen te doen of hun huizen te verkopen voor de waarde van de uitstaande lening. De uitbarsting van executieverkopen leidde tot strengere leningsnormen. Tegenwoordig evalueren banken zorgvuldiger het vermogen van een lener om betalingen met variabele rente te doen.