8 redenen om een makelaar te kiezen in plaats van “Te koop door eigenaar”
Als u uw huis zelf verkoopt, ook wel bekend als ‘te koop door de eigenaar’ (FSBO), lijkt het misschien een geweldige manier om duizenden dollars te besparen. De commissie vande standaardmakelaar is tenslotte 5% tot 6% – dat is $ 12.500 tot $ 15.000 voor een huis van $ 250.000 Gezien de hoogte van deze vergoeding, zou u kunnen denken dat optreden als uw eigen verkoopagent de besparingen zeker waard zal zijn. Hier zijn acht redenen waarom u misschien nog een keer wilt nadenken.
Belangrijkste leerpunten
- U zou in de verleiding kunnen komen om een makelaar in onroerend goed te vermijden, de commissie te besparen en uw huis gewoon zelf te verkopen – ook wel bekend als ‘te koop door de eigenaar’ (FSBO).
- Hoewel het verleidelijk is, wegen in de meeste gevallen de risico’s om het alleen te doen waarschijnlijk op tegen de voordelen.
- Risico’s zijn onder meer het hebben van weinig potentiële kopers (laat staan gekwalificeerde kopers), emotionele beslissingen nemen, niet weten hoe goed te onderhandelen en niet genoeg vrije tijd hebben om een koper te vinden.
- Een van de grootste risico’s van FSBO is dat ze niet de ervaring of expertise hebben om te voldoen aan alle wettelijke en regelgevende vereisten die gepaard gaan met het verkopen van een huis.
1. Makelaars mogen geen woning “Te koop door eigenaar” tonen
Bij een FSBO-deal weet de agent van de koper dat er geen professionele collega aan de andere kant van de transactie is. Zelfs als een klant erop staat uw huis te zien, kan de makelaar het doen van een bod ontmoedigen, daarbij verwijzend naar het gedoe en de risico’s van het proberen om de deal te sluiten zonder dat een professional de verkoper vertegenwoordigt – en zonder een gegarandeerde commissie.
“Er zijn maar twee redenen waarom ik een FSBO laat zien: er is geen andere voorraad beschikbaar of de prijs is belachelijk laag”, zegt Bruce Ailion, een makelaar bij RE / MAX Town & Country in Alpharetta, Georgia, in de buurt van Atlanta. Ervaren makelaars zijn over het algemeen verbrand door een FSBO-transactie waarbij de verkoper niet de volledige overeengekomen commissie – of helemaal geen commissie – betaalde aan de agent die de koper bracht, zegt Ailion. “FSBO-verkopers worden gezien als onrealistisch, onredelijk en moeilijke verkopers die professionele makelaars hebben afgewezen”, zegt hij.
Toch zijn er kopersagenten die uw woning onder de juiste voorwaarden laten zien. Dat kan betekenen dat u een overeenkomst met de makelaar moet ondertekenen waarin het percentage van de vergoeding is vermeld dat u als verkoper aan de makelaar betaalt. (De makelaar kan een commissie van 6% specificeren, in een poging om zowel de koper als de verkoper te pakken te krijgen. Onderhandel in plaats daarvan over de totale commissie naar een redelijkere 2% tot 3%.) Een overeenkomst moet ook duidelijk maken dat de agent alleen namens van de koper. Er kan ook in staan dat de makelaar als makelaar van de koper de plicht heeft om alle informatie die de verkoper hem verstrekt, zoals de noodzaak om vóór een bepaalde datum te verkopen, aan de klant bekend te maken.
Als u serieus genomen wilt worden door verkopersmakelaars, de beste prijs wilt krijgen en ervoor wilt zorgen dat u geen enkele belangrijke stap in het proces mist – of een rechtszaak riskeert – is het beter om een makelaar in te schakelen dan te proberen te verkopen uw huis zelf.
2. Agenten vermijden emotionele verkopen
Het verkopen van uw huis is meestal een emotioneel proces. Als je een makelaar hebt, blijf je een stap verwijderd en maak je minder kans om domme fouten te maken, zoals je huis te duur maken, weigeren om tegen een laag bod in te gaan omdat je beledigd bent, of te gemakkelijk toegeven als je een deadline hebt om te verkopen. “Een makelaar kan opvolgen zonder een gevoel van gretigheid of wanhoop over te brengen; opvolgen is hun taak ”, zegt Ailion. “Wanneer een verkoper herhaaldelijk controleert, duidt dit terecht of ten onrechte op de bereidheid om een lagere prijs te accepteren.”
Als u afziet van een makelaar, krijgt u ook direct te maken met afwijzing elke keer dat de makelaar van een koper u vertelt dat de klant niet geïnteresseerd is. “Als huiseigenaar kan het behoorlijk schokkend zijn om enkele van de opmerkingen van kopers en vaak hun agenten te horen”, zegt David Kean, een makelaar bij Beverly & Co. in Beverly Hills, Californië.
Een agent kan de angel uit de afwijzing halen en een positieve draai geven aan negatieve feedback. “Het is moeilijker voor [de verkoper] om hun emoties buiten de verkoop te houden, omdat er geen derde partij is om iets tegen te kaatsen”, zegt vastgoedmakelaar Jesse Gonzalez, president en oprichter van North Bay Capital in Santa Rosa, Californië. “Als het onroerend goed bijvoorbeeld op de markt staat, weet de huiseigenaar niet waarom het huis niet wordt verkocht.”
“De emoties zullen er altijd zijn voor de verkoper”, voegt Gonzalez eraan toe, “maar opbouwende kritiek kan gemakkelijker te verteren zijn voor de verkoper als het afkomstig is van een makelaar die aan zijn zijde staat en probeert het beste voor hem te krijgen.”
3. Onroerend goed is een fulltime baan
Kun je elke keer dat iemand je huis wil zien, naar huis haasten van je werk? Kunt u zich verontschuldigen voor een vergadering telkens wanneer uw telefoon overgaat met een potentiële koper? Heeft u aan het einde van een lange werkdag de energie om elke mogelijke gelegenheid te benutten om uw huis op de markt te brengen? Ben jij een expert in het op de markt brengen van woningen?
Heeft u hier enige ervaring mee? Uw antwoord op al deze vragen is waarschijnlijk ‘nee’. Het antwoord van een agent op al deze vragen is “ja”. Als u via een agent gaat, krijgt u bovendien een lockbox voor uw voordeur waarmee agenten uw huis kunnen laten zien, zelfs als u niet beschikbaar bent.
4. Agenten hebben toegang tot grote netwerken
Ja, u kunt uw huis zelf vermelden op Zillow, Redfin, Craigslist en zelfs de service voor meerdere vermeldingen (MLS) die agenten gebruiken. Maar zal dat genoeg zijn? Zelfs als u een groot persoonlijk of professioneel netwerk heeft, zullen die mensen waarschijnlijk weinig interesse hebben om het woord te verspreiden dat uw huis te koop staat. U heeft geen relaties met klanten, andere makelaars of een makelaarskantoor om de grootste pool van potentiële kopers bij u thuis te krijgen. Een kleinere pool van potentiële kopers betekent minder vraag naar uw woning, wat zich kan vertalen in langer wachten met het verkopen van uw huis en mogelijk niet zoveel geld krijgen als uw huis waard is.
“Een goede makelaar moet een Rolodex met namen en contactgegevens hebben, zodat ze snel het woord kunnen verspreiden over het onroerend goed dat ze zojuist hebben vermeld”, zegt makelaar Pej Barlavi, eigenaar en CEO van Barlavi Realty in New York City. “Ik heb een distributielijst met meer dan 3.500 contacten die een e-mail van mij ontvangen binnen 48 uur nadat we een woning hebben vermeld. Dan begin ik het onroerend goed op elke beschikbare website, MLS en site voor onroerend goed op de markt te brengen om het momentum vast te houden en consistent te laten zien. “
5. Ongekwalificeerde kopers uit de weg ruimen
Een makelaar kan erachter komen of iemand die uw huis wil bezichtigen echt een gekwalificeerde koper is of gewoon een dromer of nieuwsgierige buurman. Het is veel werk en een grote onderbreking elke keer dat u uw leven in de wacht moet zetten, uw huis er perfect uit moet laten zien en uw huis moet laten zien. U wilt dat gedoe beperken tot de vertoningen die hoogstwaarschijnlijk tot een verkoop zullen leiden.
“Makelaars zijn opgeleid om kwalificerende vragen te stellen om de ernst, kwalificatie en motivatie van een potentiële klant te bepalen”, zegt Ailion. Makelaars zijn ook getraind om afsluitende vragen te stellen over hoe lang kopers hebben gezocht, of ze andere huizen hebben gezien die zouden voldoen aan hun behoeften, of ze contant betalen of geprekwalificeerd zijn, naar welke scholen ze op zoek zijn, enzovoort. Aan. Ze kunnen een gekwalificeerd en gemotiveerd persoon naar het verkooppunt brengen. FSBO-verkopers missen deze training en vaardigheden, zegt hij.
Het is ook lastig voor kopers om de verkoper aanwezig te hebben, in plaats van de agent van de verkoper, wanneer ze door het huis reizen. “Bij het laten zien van een huis mag de eigenaar nooit aanwezig zijn”, zegt Kean. “Niets maakt een potentiële koper ongemakkelijker dan de huidige eigenaar in het huis. Als er een verkoper aanwezig is, rennen de meeste kopers door een huis en merken of herinneren ze zich niet veel van wat ze hebben gezien. “
6. Prijsonderhandelingen vereisen vaardigheid
Zelfs als u verkoopervaring heeft, heeft u geen gespecialiseerde ervaring met het onderhandelen over een huisverkoop. De makelaar van de koper doet dat, dus de kans is groter dat ze slagen in de onderhandeling, wat betekent dat u minder geld op zak heeft. “Een ervaren verkoopagent heeft misschien honderden huisaankopen onderhandeld”, zegt Kean. “We kennen alle games, de waarschuwingssignalen van een nerveuze of onoprechte koper.”
Je bent niet alleen onervaren; je bent waarschijnlijk ook emotioneel over het proces, en – zonder dat je eigen vertegenwoordiger erop wijst dat je irrationeel bent – is de kans groter dat je slechte beslissingen neemt. Volgens Kean, in plaats van dat een beledigde verkoper een emotioneel beladen, ongepast antwoord geeft op een koper, zal een makelaar iets professioneler zeggen, zoals: “De verkoper heeft je oorspronkelijke verzoek afgewezen, maar heeft het volgende tegenbod gedaan.”
Verkopers die solo gaan, zijn doorgaans ook niet bekend met de lokale gebruiken of marktomstandigheden. “Agenten kennen de polsslag van de markt en weten wat de vraag stimuleert, wat hen een voordeel geeft door te weten welke voorwaarden het waard zijn om over te onderhandelen en welke de moeite waard zijn om de andere partij te laten winnen”, zegt Rob McGarty, eigenaar en aangewezen makelaar bij Bushwick Real Estate in Seattle.
Bovendien, zegt Gonzalez, kennen agenten de lokale gebruiken voor het verkopen van een huis, bijvoorbeeld of de koper of de verkoper doorgaans vergoedingen betaalt, zoals overdrachtsbelastingen en afsluitingskosten.
7. U negeert de gebreken van uw huis
Agenten zijn experts in wat huizen verkoopt. Ze kunnen met u door uw huis lopen en u wijzen op wijzigingen die u moet aanbrengen om kopers aan te trekken en de beste aanbiedingen te krijgen. Ze kunnen gebreken zien waarvan u zich niet bewust bent, omdat u ze elke dag ziet – of omdat u ze gewoon niet als gebreken ziet. Ze kunnen u ook helpen bepalen op welke feedback van potentiële kopers u moet reageren nadat u uw huis op de markt heeft gebracht om de verkoopkansen te vergroten.
“Iedereen die vastbesloten is om zijn eigen huis te verkopen, moet een binnenhuisarchitect of woningstager inhuren om de huidige staat en de aantrekkingskracht van het huis op de markt te beoordelen”, zegt Kean. “Alle verkopers moeten een professionele schoonmaakdienst inhuren om een huis grondig schoon te maken voordat ze het op de markt brengen. Een goede schoonmaak helpt bij het verwijderen van alle uitgesproken geuren, zoals huisdieren, die de bewoners niet kunnen ruiken, aangezien ze er elke dag mee leven. “
8. Blootstelling aan juridische risico’s
Bij de verkoop van een huis komt veel juridisch papierwerk kijken, en het moet correct worden ingevuld door een deskundige. Een van de belangrijkste items zijn de advocaat Matthew Ryan Reischer, oprichter en CEO van LegalAdvice.com. Een verkoper kan aansprakelijk worden gesteld voor fraude, nalatigheid of contractbreuk als deze niet op de juiste manier openbaar maakt. “De vraag of een feit materieel is of niet, wordt doorgaans vastgesteld in de jurisprudentie van de staat waarin je woont”, zegt Reischer.
Tenzij u een vastgoedadvocaat bent, weet uw makelaar waarschijnlijk meer over openbaarmakingswetten dan u. Als u een gevaar, hinder of defect niet meldt – en de koper komt bij u terug nadat hij is ingetrokken en een probleem heeft ontdekt – kan de koper u aanklagen. Agenten kunnen ook fouten maken, maar ze hebben professionele fouten en verzuimverzekering om zichzelf te beschermen en de koper verhaal te geven, zodat de koper de verkoper mogelijk niet hoeft te vervolgen voor schadevergoeding.
Het komt neer op
Het is een zware taak om te leren hoe u uw huis kunt verkopen zonder makelaar – en het verkopen van uw huis zal waarschijnlijk een van de grootste transacties van uw leven zijn. U kunt proberen om het alleen te doen om geld te besparen, maar het inhuren van een makelaar heeft veel voordelen. Agenten kunnen uw eigendom breder onder de aandacht brengen, u helpen bij het onderhandelen over een betere deal, meer tijd besteden aan uw verkoop en voorkomen dat uw emoties het saboteren. Een makelaar brengt expertise, die maar weinig FSBO-verkopers hebben, in voor een complexe transactie met veel potentiële financiële en juridische valkuilen.