4 dingen die verhuurders niet mogen doen
Ongeveer een op de drie Amerikaanse huishoudens wordt vanaf 2020 bewoond door huurders. Dat blijkt uit een rapport van The Joint Center for Housing Studies van de Harvard University. Verhuur is voor consumenten een handig alternatief voor aanbetalingen of over het in aanmerking komen en betalen van een hypotheek. Om nog maar te zwijgen over alle andere kwesties met betrekking tot onroerendgoedbelasting, eigenwoningbezit, rekeningen, onderhoud en onderhoudskosten. Het enige waar u verantwoordelijk voor bent, zijn uw huur en nutsvoorzieningen als u ze uit eigen zak moet betalen.
Voor eigenaren van onroerend goed is huren een uitstekende manier om een passief inkomen te genereren. Zelfs met de financiële voordelen zijn er nog andere dingen waarmee u rekening moet houden. Je moet veel tijd, geld en moeite steken als je verhuurder wilt worden. En aangezien u te maken heeft met zoiets vitaals en intiems als iemands huis – ook al is het maar tijdelijk – is het belangrijk dat iedereen die bij de huurovereenkomst betrokken is, hun wettelijke rechten begrijpt.
Huisbaas-huurderwetten vallen over het algemeen onder de jurisdictie van individuele staten. Maar aangezien veel staatswetten qua reikwijdte sterk op elkaar lijken, mogen huurders en verhuurders in de VS het volgende verwachten. Hier is een lijst met dingen die verhuurders nooit zouden moeten doen als ze een eenheid verhuren.
Belangrijkste leerpunten
- Zowel verhuurders als huurders moeten hun wettelijke rechten begrijpen voordat ze een huurovereenkomst ondertekenen.
- Hoewel de meeste wetten voor verhuurders en huurders per staat verschillen, is er in bepaalde gevallen over het algemeen enige uniformiteit.
- Verhuurders kunnen geen gehuurde eigendommen betreden zonder de juiste kennisgeving te geven en kunnen iemands huurovereenkomst niet beëindigen voordat de huurovereenkomst afloopt.
- Huurverhogingen zijn niet toegestaan, tenzij anders vermeld in de huurovereenkomst of door de gemeente.
- De Fair Housing Act verbiedt een verhuurder om huurders te discrimineren.
Binnenkomen zonder voorafgaande kennisgeving
Verhuurders kunnen de woning van een huurder niet zomaar betreden, ook al is het onroerend goed van hen. Volgens veel staatsstatuten moeten zeminstens 24 uur van tevoren op de hoogte worden gesteld als ze een bezet pand willen betreden. De oproeping dient de reden van toegang te vermelden en dient schriftelijk te geschieden, tenzij anders aangegeven door huurder. In sommige staten moet u de goedkeuring van de huurder krijgen om kennisgevingen elektronisch te verzenden, of dat nu via e-mail of sms is, dus zorg ervoor dat u dit verifieert. In veel rechtsgebieden kunnen verhuurders de unit van een huurder alleen op werkdagen tijdens de normale kantooruren betreden – meestal tussen 9.00 en 17.00 uur van maandag tot en met vrijdag.
Wanneer een verhuurder dit op de juiste manier meldt, doen ze dit meestal om reparaties uit te voeren, een routine-inspectie uit te voeren, het onroerend goed aan potentiële toekomstige huurders te laten zien of om een andere reden dat hun huurder hen mogelijk moet uitnodigen voor de unit. Er zijn twee uitzonderingen op deze regel. Een verhuurder kan de woning bijwonen in een noodsituatie zoals brand of lekkage, of als hij denkt dat de huurder de woning heeft verlaten.
Een huurder kan een verhuurder de toegang tot het onroerend goed niet ontzeggen wanneer de juiste kennisgeving is gedaan en het verzoek redelijk is. De bewoner kan echter verzoeken om de datum te wijzigen of een clausule in het huurcontract op te nemen om het aantal keren dat de verhuurder de unit kan betreden te beperken.
Een huurder die vindt dat zijn verhuurder de regels heeft overtreden door zonder opzegging zijn pand te betreden in een niet-noodgeval, heeft wel een paar opties. De eerste is om de verhuurder op de hoogte te stellen van het probleem. Als dat niet werkt, kan de huurder het onder de aandacht brengen van de lokale of staatshuisvestingsautoriteit of een inbreukclaim indienen bij de lokale politie of de rechtbank.
Huurders bevriezen
Een verhuurder kaneen huurder om verschillende redenen uitzetten, maar hij moet de juiste juridische kanalen doorlopen en de huurder hiervan op de hoogte stellen. Het aantal dagen dat nodig is voor een opzegtermijn verschilt per staat en kan variëren van bijna onmiddellijk tot 30 dagen of meer.
Een verhuurder die zich niet aan het juiste protocol houdt, wordt doorgaans geconfronteerd met een zware juridische strijd als hij de huurovereenkomst of de bezetting van een huurder beëindigt voordat de huurovereenkomst afloopt. Verhuurders die een huurder abrupt buiten het pand sluiten zonder waarschuwing, kunnen onder de definitie van vergeldingsuitzetting vallen. Niet alleen dat, maar ze kunnen ook worden geslagen met beschuldigingen van inbreuk of inbraak. Evenzo kan het uitschakelen van nutsvoorzieningen worden gezien als het opzettelijk in gevaar brengen van een huurder, vooral als het plaatselijke klimaat onderhevig is aan extreme hitte of kou.
Als een verhuurder huisvestingswetten overtreedt, heeft een huurder mogelijk recht op rechtsmiddelen, waaronder geldelijke schadevergoeding.
Ongerechtvaardigde huurverhogingen
Een huurovereenkomst is een juridisch bindend contract. Na ondertekening zijn er zeer weinig omstandigheden waaronder de verhuurder de huur kan verhogen. De enige manier waarop de voorwaarden kunnen worden gewijzigd, is als de verhoging voldoet aan een bepaald aantal voorwaarden in de huurovereenkomst zelf. Deze kunnen zijn:
- Er komt een nieuwe huurder bij het huishouden
- De toevoeging van een huisdier
- Als de verhuurder een deel van het pand aanzienlijk verbouwt
Verhuurders kunnen ook de huur verhogen als het onroerend goed zich bevindt in een stad met huurcontrole of huurgestabiliseerde verordeningen die dergelijke wijzigingen toestaan. Deze verordeningen bepalen de omstandigheden waaronder de huur van in aanmerking komende eigendommen – meestal oudere – kan worden gewijzigd, en met hoeveel. Stijgingen kunnen bijvoorbeeld verband houden met de inflatie.
Discriminatie
Deze regel is afkomstig van de federale overheid. De wet verbiedt iedereen – inclusief verhuurders – om te weigeren aan een aanvrager te verhuren op basis van:
- Ras
- Kleur
- Nationale oorsprong
- Seksuele geaardheid
- Familiale status
- Onbekwaamheid
- Geslacht