Attornment
Wat is kleding?
Attornment vindt plaats wanneer een huurder een nieuwe eigenaar van het onroerend goed erkent als zijn nieuwe verhuurder. In het geval dat commercieel onroerend goed van eigenaar verandert, vereist een attornment-clausule in een ondergeschiktheids, niet-verstorings en attornment-overeenkomst (SNDA) dat de huurder een nieuwe eigenaar erkent als zijn verhuurder en huur blijft betalen, ongeacht of het onroerend goed van eigenaar verandert via een normale verkoop of een afscherming.
Hoe Attornment werkt
Attornment wordt meestal geassocieerd met onroerendgoedwetten en is bedoeld om de relatie tussen de partijen bij een transactie te erkennen. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van kleding wanneer een huurder een appartement huurt, zodat de eigenaar tijdens de huurovereenkomst verandert. De oprichtingsovereenkomst creëert geen nieuwe reeks rechten voor de eigenaar, tenzij de huurder deze ondertekent. De verhuurder kan mogelijk de weigering van een huurder om te tekenen gebruiken als grond voor uitzetting.
Belangrijkste leerpunten
- Attornment is het vaakst van toepassing op onroerendgoedtransacties.
- Attornment erkent de relatie tussen de partijen bij een transactie.
- Er kan sprake zijn van versiering wanneer een huurder een appartement huurt en het gebouw in de loop van de huurovereenkomst van eigenaar verandert naar een nieuwe eigenaar
- De huurovereenkomst verandert alleen de rechten van de nieuwe eigenaar als deze door de huurder is ondertekend.
De clausule in een SNDA schrijft voor dat als het eigendom verandert, de nieuwe eigenaar de vorige eigenaar vervangt in de huurovereenkomst en alle rechten en verantwoordelijkheden van de voormalige eigenaar overneemt. De clausule bepaalt ook dat de huurders huur moeten blijven betalen, ongeacht wie de eigenaar is.
Attornment in commerciële huurcontracten
Commerciële leases bevatten vaak een SNDA. Dit is een overeenkomst tussen huurder en verhuurder waarin de specifieke rechten van huurder en verhuurder zijn beschreven. De SNDA kan ook informatie verstrekken over andere derden, zoals de geldschieter van de verhuurder of de koper van het onroerend goed. Er zijn drie delen: de ondergeschiktheidsclausule, de niet-verstoringsclausule en de attornment-clausule. Attornment in een commerciële lease is vergelijkbaar. De attornment-clausule in een SNDA verplicht de huurder om de nieuwe eigenaar van het onroerend goed als zijn verhuurder te erkennen, ongeacht of de nieuwe eigenaar het onroerend goed heeft verworven via een normale verkoop of een executieverkoop. De clausule vereist ook dat de huurder de huur blijft betalen aan de nieuwe verhuurder voor de rest van de leaseperiode.
In de ondergeschiktheidsclausule in een SNDA stemt de huurder ermee in dat zijn belang in het onroerend goed ondergeschikt wordt aan de belangen van een derde geldschieter. Mogelijk wil de verhuurder het bedrijfspand gebruiken om financiering te verkrijgen na het aangaan van een huurovereenkomst met een huurder. Daarom zouden de meeste kredietverstrekkers van huurders verlangen dat zij hun erfpachtbelangen ondergeschikt maken aan de hypotheekrente van de kredietgever. De ondergeschiktheidsclausule geeft de derde-kredietverstrekker de mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen in geval van commerciële uitsluiting. Een niet-verstoringsclausule of -overeenkomst geeft de huurder het recht om het gehuurde te blijven bewonen zolang hij niet in gebreke blijft. De huurder kan het pand leasen, zelfs nadat het pand is verkocht of afgeschermd. De niet-verstoringsclausule ondersteunt de rechten van de huurder op het pand, zelfs als de verhuurder zijn hypotheekverplichtingen niet nakomt en het onroerend goed wordt afgeschermd.